Arbeidslivet har endret seg mye på kort tid. De viktigste driverne er pandemien og teknologiutviklingen. Vi har begrenset kunnskap om hva som venter bak neste sving.
- Av: Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar, Ramsøskar Interiørarkitekter – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2021.
Setter vi det litt på spissen, har leietakeres arealbehov hittil vært beregnet med utgangspunkt i virksomhetens størrelse og antall ansatte. I tiden som kommer blir det atskillig flere variabler å ta hensyn til. Dette vil påvirke næringsmeglernes rolle.
Meglerne har førstelinjekompetanse når det gjelder markedet for næringseiendom. De har til enhver tid fersk og relevant erfaring, men det forhindrer ikke at de nå vil trenge økt innsikt i arbeidslivet generelt og markedssegmenters behov spesielt. Her kommer noen eksempler.
Hjemmekontoret som gamechanger
Fasiten for arbeidslivet etter pandemien finnes ikke, men de fleste mener at hjemmekontoret er kommet for å bli. De oppgavene som krever mest konsentrasjon vil bli flyttet til hjemmekontoret mens kontorarbeidsplassen i første rekke blir en arena for samhandling. Dette reiser en rekke faglige spørsmål som griper inn i hverandre. Hensynet til kostnader, effektiv drift, kvalitet, bedriftskultur og risiko for fragmentering av organisasjonen må ses i sammenheng.
La oss tenke oss at de fleste ønsker hjemmekontor mandag og/eller fredag og kontorarbeidsplass midt i uken. Arealbehovet blir omtrent som før, men utnyttelsesgraden høyst varierende. For arbeidsmiljøet blir konsekvensene av denne økte friheten ikke bare positive.
Sannsynligvis vil det vokse frem ordninger som balanserer enkeltmedarbeideres behov mot bedriftens og fellesskapets behov. Resultatet blir nye og ulike nøkler for beregning av arealbehov.
Næringsmeglerne er blant dem som vet mest om markedets preferanser og svingninger i disse, men de vil måtte supplere sin kompetanse med kunnskap om digitale arbeidsverktøy og organisering av arbeid.
Et spenn av arbeidsprosesser
Samme resonnement kan anvendes på kravene til innredning av lokalene. Jeg spår at fleksibilitet og mulighet for enkel tilpasning blir mantraet for de fleste bedrifter.
De store, åpne kontorlandskapene har en god stund vært i miskreditt hos mange. Ankepunktene er flere (støy, konsentrasjonsproblemer, upersonlig arbeidsmiljø, vanskelig å ivareta konfidensialitetshensyn osv.) Helt uavhengig av dette bør vi ta konsekvensen av at dagens arbeidsprosesser preges av mangfold og at arbeidstakere har ulike behov. De fleste virksomheter er tjent med lokaler der åpne og halvåpne løsninger kombineres med skjermede arbeidsplasser. Arealet må dessuten være innredet med sikte på kjappe endringer når nye behov melder seg.
Næringsmeglerne er flinke til å identifisere det som ikke fungerer i et lokale, men egen erfaring har vist meg at blikket for gode løsninger bør styrkes. Jeg er ubeskjeden nok til å mene at interiørarkitektene har mye å lære bort. Næringsmeglernes kunder er gårdeierne. Vår yrkesgruppe kjenner sluttbrukerne ut og inn gjennom grundige behovsanalyser.
Helt nye arenaer
Pandemien har endret forståelsen vår av samhandling. Satt på spissen: Et møterom er ikke lenger et møterom. Samhandlingsarenaene må være varierte og matche arbeidsprosessene. Det betyr at vi trenger godt utstyrte, studiolignende rom som er tilrettelagt for digitale møter. Vi trenger også flere komfortable sosiale soner og møterom enn tidligere. Det skyldes at hyppig arbeid på hjemmekontor øker behovet for sosial kontakt når medarbeiderne først møtes fysisk.
Disse og andre endringer i samhandlingsmønstre fører til forskyvning i arealbruken. Bedriftene trenger færre kvadratmeter til arbeidsplasser og flere til møterom og sosiale soner. Mange vil erfare at en egen etasje til faglig og sosial samhandling gir maksimal fleksibilitet.
Også på dette punktet bør næringsmeglerne tilegne seg interiørarkitektens tenkesett.
Konklusjon
Næringsmeglernes nærkontakt med markedet er deres styrke og setter dem i posisjon til å ta en rådgiverrolle rettet mot øvrige aktører i verdikjeden. Næringsmeglerne kan bl.a. bidra til grundigere og mer kunnskapsbaserte behovsanalyser, men de må komme tidligere inn i bygge- og utleieprosjektene enn i dag, og de må, f.eks. gjennom NEF, systematisere sin kunnskapsutvikling på nye områder. Næringsmeglerne og interiørarkitektene utfyller hverandre. Det bør vi utnytte bedre.
