Oslo, 14. april 2023
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) viser til Finansdepartementets brev av 19.12.22, med invitasjon til å avgi høringsuttalelse til NOU 2022: 20. NEF er kritisk til skatteutvalgets vurderinger og forslag til boligbeskatning. Utredningen er preget av en teoretisk og abstrakt tilnærming, med liten forståelse for den norske boligmodellens betydning for husholdningenes velferdsutfall.
Skatteutvalget legger ensidig vekt på OECDs kritikk av eierlinjen i det norske samfunnssystemet, og unnlater helt å drøfte de positive sidene ved den norske boligmodellen.
NEF vil advare mot konsekvensene av endringene i boligbeskatningen som skatteutvalget foreslår, og vil redegjøre nærmere for vårt syn i det følgende.
Om skatteutvalgets forslag
Skatteutvalget har gjennomgått det norske skattesystemet og foreslått en større omlegging, som innebærer økt beskatning på områder som utvalget mener har gunstige eller lite ugunstige virkninger, mot at skattene blir redusert på områder der skatt etter utvalgets mening gir dårligere ressursbruk.
Utvalget har tatt utgangspunkt i skattereglene for 2022. Skatteutvalget legger til grunn at samlet skattlegging av fast eiendom er lav i Norge, både sammenlignet med andre kapitalobjekter og sammenlignet med andre land. Utvalget mener at økt skattlegging av bolig kan både bedre effektiviteten i skattesystemet og bidra til bedre fordeling. Utvalget hevder videre at dagens regler bidrar til å favorisere investeringer i boliger, og medfører høyere boligpriser som dermed gjør det vanskeligere å komme inn på boligmarkedet.
Følgelig foreslår utvalget å innføre skatt på fordelen ved bruk av egen bolig og fritidsbolig, skatt på inntekter ved utleie i egen bolig, opphevelse av verdsettingsrabatten ved formuesskatt på egen bolig, skjerpet skatt på gevinst ved salg av egen bolig og innføring av arveavgift.
Om NEFs høringsuttalelse
NEF er siden 1932 profesjonsforbundet for eiendomsmeglere, meglere og advokater som arbeider med eiendomsmegling. Vi jobber for en trygg bolighandel og et balansert marked for kjøp og salg av bolig. Vi vil styrke den norske boligmodellen. Vi støtter regjeringens uttalte mål om at flere skal få muligheten til å eie egen bolig, jf. Hurdalsplattformen. Dette forutsetter et forutsigbart skattesystem som stimulerer skattytere til å eie egen bolig.
NEF avgrenser uttalelsen til utvalgets vurderinger og forslag knyttet til beskatning av bolig. Vi vil belyse prinsipielle sider ved boligbeskatning og potensielle virkninger av utvalgets forslag på den norske boligmodellen.
Norsk boligbeskatning i et internasjonalt perspektiv Vi stiller oss spørrende til skatteutvalgets ensidige framstilling av norsk boligbeskatning, sammenlignet med andre land.
Det er riktig, som utvalget påpeker, at norsk boligbeskatning er relativt lav. Men dette er et svært unyansert utgangspunkt. Mange land beskatter bolig lavere enn andre objekter, for å legge til rette for at husholdningen skal kunne eie boligen de bor i. Rapport 19-22 «Boligskatt på bredt grunnlag», skrevet av Samfunnsøkonomisk analyse AS (SØA) sammen med EY Norge på oppdrag for Huseierne, dokumenterer at så godt som alle OECD-land har gunstig boligbeskatning.
Rapporten viser at den samlede boligbeskatningen i Norge er lavest for husholdninger med lav og middels inntekt. Rapporten viser at boligbeskatningen for høyinntektshusholdninger i Norge er høyere enn i land som Finland, Storbritannia og Spania.
Lav boligbeskatning er med andre et viktig politisk virkemiddel i de fleste land vi kan sammenligne oss med. Men ingen land har lykkes like godt som Norge med å legge til rette for at husholdningene skal kunne eie boligen de bor i. Rapport 26-2020 «Skatt i den norske boligmodellen, skrevet av SØA på oppdrag for Huseierne, viser at nesten alle nordmenn er huseiere. I løpet av livet bor over 90 prosent av innbyggerne i en bolig eid av husholdningen. Eierandelen varierer gjennom livsløpet, f.eks. vil unge oftest leie bolig mens de studerer. Til enhver tid bor 82 prosent av innbyggerne i en bolig eid av husholdningen. Blant innvandrere er eierandelen lavere som følge av kortere botid og lavere inntekt, mens eierandelen er hele 86 prosent blant befolkningen for øvrig.
Skatteutvalgets vurderinger reflekterer ikke verdien av eierlinjen Skatteutvalget drøfter ikke de positive effektene av at nesten alle nordmenn er boligeiere. Utvalgets vurderinger ser ut til å være basert på økonomisk teori, med en betydelig vekt på OECDs vurderinger av norsk økonomi, jf. utvalgets referanse i kap. 11.1: «Ifølge OECD (2022) rapport om norsk økonomi, er det få land som favoriserer bolig skattemessig i like stor grad som Norge. OECD påpeker at store fordeler i boligbeskatningen vrir ressurser fra mer produktive investeringer, blåser opp boligprisene, og favoriserer de som i dag er boligeiere på bekostning av nye. På denne bakgrunn uttaler OECD at skattefordelene bør reduseres. OECD påpeker at en høy selveierandel kan virke hemmende for mobiliteten i arbeidsmarkedet. Det vises også til rapport om skatt på bolig i OECD-land, OECD (2022). I rapporten pekes det på at boligskatter kan få økende betydning gitt behovet for økte inntekter i mange land, og at slike skatter både kan bedre boligmarkedet og redusere ulikhet.
Rapporten identifiserer flere måter som kan vurderes for å øke effektiviteten, omfordelingen og skatteinntektene, som å styrke rollen til boligskatter ved å påse at boligverdiene oppdateres jevnlig, redusere skatter på boligomsetning, sette tak på gevinstfritak, og gradvis fjerne eller sette tak på fradrag for gjeldsrenter.»
Vi er overrasket over at skatteutvalget helt unnlater å drøfte den samfunnsøkonomiske verdien av den norske boligmodellen. Det kan virke som om skatteutvalget har adoptert OECDs tankesett. OECDs uttalelser indikerer at de mener at den norske boligeierandelen er for høy, og den bør reduseres for å fremme effektivitet og mobilitet i arbeidsmarkedet. Vurderingen baseres på relativt snevre økonomiske betraktninger, hvor samfunnssystemene i ulike land skjæres over samme kam selv om organisering og funksjonsnivå varierer mye mellomlandene.
Den norske boligmodellen er tuftet på lav boligbeskatning av fordelingshensyn. Dette er nærmere belyst i SØAs Rapport 19-22. Fordelingsgevinsten kan selvsagt komme med en effektivitetskostnad, men avveiningen mellom effektivitet og fordeling er et politisk spørsmål. I Norge har det vært bred politisk konsensus i alle år om at man velger å ta en kostnad ved lavere effektivitet for å oppnå bedre fordeling ved at en høy andel norske husholdninger bor i en bolig de eier selv.
Dette er kjernen i den norske boligmodellen. Og dette har vært en stor politisk suksess som mange land misunner Norge. Ingen land har en så høy eierrate og ingen land har en så transparent, effektiv og trygg transaksjonsmodell for kjøp og salg av bolig som Norge (jf. NOU 2021: 7 Trygg og enkel eiendomsmegling).
Det er en svært liten andel innbyggere som ikke nyter godt av den norske eierlinjen. Arbeidet med å gjøre det mulig for enda flere å eie egen bolig adresseres først og fremst gjennom boligpolitikken som vil bli berørt senere i høringssvaret.
OECDs tankesett bryter fullstendig med den norske boligmodellen, med den norske velferdstenkningen og med omforente mål for den norske boligpolitikken i hele etterkrigstiden.
Derfor framstår også skatteutvalgets forslag som ensidig og ubalansert. Utvalgets argumentasjon er åpenbart drevet av at et overordnet mål om en skatteveksling til gunst for arbeidslinjen og til ugunst for boligeierlinjen. Utvalget foreslår radikale endringer i boligbeskatningen som vil gjøre det vesentlig dyrere å eie bolig.
Konsekvensen av dette vil være at eierandelen faller, fordi færre med lav inntekt vil være i stand til å kjøpe egen bolig. For mange husholdninger vil det bety mindre stabile og dårligere boforhold.
En annen konsekvens kan bli at de som leier ut bolig, eller en del av egen bolig, vil velte høyere kostnader over på leietaker. Med stigende leiepriser kan det forventes at flere fanges i den såkalte fattigdomsfellen. Skatteutvalget argumenterer med en mer rettferdig fordeling, ved at økt boligskatt finansierer lavere inntektsskatt for lavinntektshusholdninger. Resultatet vil imidlertid bli at færre lavinntektshusholdninger får muligheten til å eie egen bolig, og dermed svekkes formuesutjevningen. Mange lavinntektshusholdninger vil derfor samlet sett komme dårligere ut av utvalgets forslag til skatteveksling.
Nærmere om den norske boligmodellen
Vi har en velfungerende boligmodell som er utviklet over lang tid. Den er basert på politisk konsensus om at folk flest skal eie sin egen bolig, med rett til å selge boligen til markedspris.
Tanken har vært at boliger primært bør eies av brukerne, med den uavhengighet, innflytelse og ansvarlighet som følger med eierskap. Utleieboliger har blitt vurdert som en potensiell fattigdomsfelle, som følge av at leieboere ikke får ta del i verdistigningen på eiendommen, men betaler store summer i husleie.
Nordmenn sparer i bolig: https://www.ssb.no/inntekt-og-forbruk/artikler-ogpublikasjoner/ vi-bruker-boligen-som-sparegris. Det å eie egen bolig gir økonomisk trygghet. Denne økonomiske tryggheten går ofte i arv mellom generasjonene.
Samtidig gjør det at så mange eier bolig i Norge, at formuen er fordelt på flere. I tillegg er forutsetningene for stabile og trygge boforhold større for de som eier enn for de som leier bolig.
Av disse grunner er det norske samfunnssystemet innrettet slik at befolkningens evne og lyst til å skaffe seg sin egen bolig stimuleres. Moderat boligbeskatning og rentefradrag står sentralt i denne modellen. Husholdningene har innrettet seg etter et skattesystem som har gitt økonomiske insentiver til kjøp og vedlikehold av bolig.
Kombinert med at mobiliteten i boligmarkedet er relativt god, har dette vært en av de sentrale forutsetningene for effektiv bosetting og høy sysselsetting i Norge. Eierlinjen gjør det mulig for folk flest å bli boligeiere, på tvers av sosiale skillelinjer og inntektsforskjeller. Det å ha et tilfredsstillende sted å bo er et grunnleggende menneskelig behov, og en forutsetning for helse, utdanning, arbeid og samfunnsdeltakelse. Et sosialt bærekraftig boligmarked forutsetter at det til enhver tid er nok boliger tilgjengelig til akseptabel standard og pris, og det forutsettes stimuleringstiltak for at unge i etableringsfasen og andre med særskilte behov ikke skal falle utenfor.
Det er en kjensgjerning at boforholdene i leiegårder ofte er dårligere og de sosiale strukturene svakere enn i borettslag og sameier. Der ingen føler eierskap blir gjerne tilknytningen svakere, og man ser sterkere tendenser til sosial nød og fattigdom i slike bomiljøer. Flertallet av leieboligene er midlertidige bopeler. Av de nær 600.000 husstandene som bor i leiebolig, anslås i dag ca. halvparten å ha potensial for å eie egen bolig (kilde: Husbanken).
Lav andel boligeiere blant innvandrere
Andelen innbyggere som bor i en leid bolig er 18 prosent og har økt moderat de siste par tiårene, denne økningen har særlig funnet sted i byene (kilde: SSB). Yngre og enslige leier i økende grad bolig, en utvikling som blant annet har sammenheng med høyere boligpriser, særlig i de store byene. En økende andel lavinntektshusholdninger har bidratt til økningen i andelen leietakere. Innvandrere som andel av befolkningen har økt kraftig de siste par tiårene, er overrepresentert blant lavinntektshusholdninger og underrepresentert blant boligeiere.
Forskning viser at norskfødte med innvandrerforeldre adopterer den norske boligmodellen, men bruker noe lenger tid på å bygge egenkapital til boligkjøp og flytter senere ut av foreldrehjemmet enn andre for å etablere seg på boligmarkedet. Nedgangen i eierandel de siste par tiårene, kan i stor grad forklares med at så mange norskfødte med innvandrerforeldre bosetter seg i Oslo, der både andelseierskap og leie er vanligere enn i landet for øvrig. Den totale eierraten blant innvandrere og norskfødte med innvandrerforeldre er rundt 60 prosent nasjonalt og rundt 50 prosent i Oslo.
Utfordringene knyttet til lavinntektshusholdningers mulighet for å eie egen bolig, må adresseres gjennom boligpolitikken. Boligmarkedsforskning konkluderer med at boligpriser og tilgangen på boliger henger nært sammen med renteutviklingen og tilbudssiden (kilde: Housing Lab). Dette kan illustreres med vedlagte figur som viser samspill mellom rente og boligprisvekst, samt figuren som viser hvordan renten får sterkere gjennomslag til boligprisene i områder hvor boligforsyningen er for lav i forhold til befolkningsveksten. Lavinntektshusholdninger har størst utfordringer med å etablere seg som boligeiere i Oslo.
Høyere boligskatt vil gi dyrere boliger og færre boligeiere
Høy boligbeskatning vil ikke senke terskelen til boligmarkedet. Lav boligbeskatning er et fundament for den høye eierandelen i Norge. Sentrale boligpolitiske virkemidler for å opprettholde eierlinjen er reguleringspolitikk med vekt på areal og byggekostnader, boligtyper og boligstørrelser som møter det boligdemografiske behovet. For de som har gjeldsbetjeningsevne, men mangler egenkapital er alternative finansieringsformer som leie til eie-løsninger et viktig supplement. For vanskeligstilte er sosial boligbygging en viktig del av en helthetlig boligpolitikk som hensyntar ulike forutsetninger for boligetablering.
Fjerner man skattefundamentet vil man kun oppnå å gjøre bolig dyrere og mindre tilgjengelig enn i dag.
Vi mener at det er feil prioritering å skjerpe skatten på folks hjem. Det vil legge sten til byrden for de nyetablerte som har betalt dyrt for å komme seg inn i boligmarkedet, og det vil være et insentiv til å leie i stedet for å eie bolig. SSB har påvist en økende tendens til at unge og enslige, især lavinntektshusholdninger, leier framfor å eie. Vi tror at den tendensen vil forsterkes dersom man innfører en mindre gunstig skattemodell for primærboliger. Når færre kan eie blir det dyrere å leie, og terskelen for å kjøpe blir høyere.
De senere år har vi sett tendenser til skatteskjerping som rammer eiere av primærboliger. Formuesskatten rammer skjevt når skatteyter har høy boligformue, lav inntekt og problemer med å betjene formuesskatten. Kommunal eiendomsskatt rammer skjevt fordi skatten utmåles basert på eiendommens antatte markedsverdi, uavhengig av eierens økonomiske situasjon og evne til å betjene skatten.
Andelen som eier egen bolig er relativt høy blant nordmenn som ikke er yrkesaktive. Boligeiere som har falt utenfor arbeidslivet vil rammes spesielt hardt av høyere boligskatt fordi de ikke har noen fordel av lavere skatt på arbeidsinntekt. Dette vil bidra til større ulikhet.
Huseiernes bokostnadsindeks viser en bekymringsfull vekst i husholdningenes bokostnader. Dersom skatteutvalgets radikale forslag gjennomføres må vi forvente at terskelen til boligmarkedet blir uoverstigelig for de med lavere inntekter. Samtidig må vi forvente at deler av utleiernes merkostnader blir veltet over på leietakerne, som på sin side blir enda mer fastlåst i leiemarkedet. Dersom kostnadsutviklingen fører til at flere faller utenfor boligmarkedet, vil det skape større sosiale forskjeller, med negative samfunnsøkonomiske konsekvenser. Primærboligen er ikke et investeringsobjekt på linje med aksjer Primærboligen er først og fremst et hjem, ikke et skatteobjekt på linje med formuesgoder som for eksempel børsnoterte aksjer og bankinnskudd. Hjemmet dekker grunnleggende menneskelige behov, derfor blir det galt å likestille primærboligen med rene investeringsobjekter. Den norske boligmodellen har over tid vært svært vellykket, betinget av en skattestruktur som har stimulert eierskap gjennom moderat boligbeskatning og rentefradrag ved boliggjeld.
Skatteutvalget hevder at dagens regler bidrar til å favorisere investeringer i boliger, og medfører høyere boligpriser som dermed gjør det vanskeligere å komme inn i boligmarkedet. Utvalget lener seg på OECD som hevder at store fordeler i boligbeskatningen vrir ressurser fra mer produktive investeringer, blåser opp boligprisene, og favoriserer de som i dag er boligeiere på bekostning av nye.
Skatteutvalget viser til at OECD mener at skattefordelene i Norge bør reduseres.
Etter vår oppfatning er det en feilslutning å sidestille kjøp og vedlikehold av egen bolig med investeringer i verdiskapende industri og arbeidsplasser. Dette er en teoretisk tankegang, som vil være fremmed for de aller fleste nordmenn.
Primærboligen er et hjem som har avgjørende betydning for husholdningenes velferdsutfall, jf. Rapport 2019:1 – Institutt for samfunnsforskning:
https://www.regjeringen.no/no/dokumenter/Boligens_betydning_for_annen_velferd
Det er ikke lett å se at husholdningenes investeringer i egen bolig hindrer investeringer i næringslivet. I NOU 2018: 5 slår kapitaltilgangsutvalget fast at det norske kapitalmarkedet i hovedsak fungerer godt. De aller fleste forventet lønnsomme selskaper og prosjekter har tilgang til finansiering til en pris som reflekterer deres risiko og det er god konkurranse på tilbydersiden.
Det er også overraskende at skatteutvalget synes å se bort fra at boligindustrien er en sentral del av landets største fastlandsindustri med 260 000 ansatte og en årlig omsetning på mellom 600 og 700 milliarder kroner. De synes heller ikke å tillegge vekt at boliginvesteringene var vekstmotoren i norsk økonomi i årene 2016-2017 da oljeinvesteringene sviktet.
Dersom man legger til grunn utvalgets prinsipper vil det slå bena under den norske boligmodellen. En utvikling mot skattemessig likebehandling av boliger med andre objekter, som for eksempel en aksjeportefølje, med stadig skjerpet boligbeskatning, vil redusere andelen husholdninger som kan eie sin egen bolig.
Terskelen for å eie bolig blir høyere for lavinntektsgrupper, til fordel for de som har økonomiske muskler til å betjene høyere bokostnader. Etter vår mening vil dette kunne lede til et betydelig velferdsfall blant lavinntektshusholdninger.
Markedseffekter av skatteutvalgets forslag
En radikal omlegging av boligbeskatningen må forventes å få store ringvirkninger i så vel husholdningenes privatøkonomi som i samfunnsøkonomien. Boligkjøp lånefinansieres. Avdrag på boliglån kan ses på som en form for kontraktfestet sparing, og utgjør en vesentlig del av sparingen i norske husholdninger.
https://www.ssb.no/inntekt-og-forbruk/artikler-og-publikasjoner/vi-brukerboligen-
som-sparegris
Dersom skatteutvalgets forslag realiseres, må vi forvente at husholdningenes samlede sparing vil falle, husholdningenes egenkapital vil krympe, bankenes panteverdier vil falle, markedspsykologien vil svekkes og den finansielle stabiliteten vil settes under press. I tillegg kan mobiliteten i både boligmarkedet og varbeidslivet bli hemmet av et nytt skatteregime som reverserer eierlinjen og gjør det mindre gunstig å eie bolig, både for boformål og for utleieformål.
Selv begrensede endringer i boligbeskatningen kan få omfattende og utilsiktede virkninger. Erfaringen er at psykologiske faktorer kan overstyre rasjonelle faktorer i boligmarkedet. Signaleffekten kan utløse usikkerhet og risikoavers blant både boligprodusenter og forbrukere som vurderer å kjøpe bolig under oppføring. Det er også grunn til å anta at færre vil kjøpe sekundærbolig som ofte utgjør en viss andel av forhåndssalget som kreves for igangsetting av nye byggeprosjekter. Resultatet kan bli at det igangsettes færre byggeprosjekter, slik at tilbudssiden blir for stram og prisutviklingen kommer ut av kontroll.
Det er vanskelig å se hvordan redusert inntektsskatt for lavinntektshusholdninger skal kunne oppveie for det potensielle velferdstapet som vil følge med en klar svekkelse av boligeierlinjen. Vi kan heller ikke se at en slik skatteveksling vil førte til et mer rettferdig skattesystem for de mange husholdninger med lav til middels inntekt som får svekket sin mulighet til å bli boligeiere. For de som forblir ufrivillig leietakere blir resultatet mer ustabile boforhold og dårligere husholdningsøkonomi.
Kommentarer til enkelte av utvalgets konkrete forslag NEF vil knytte korte kommentarer til noen av utvalgets konkrete forslag til endringer i boligbeskatning.
Ad. kap. 10.2: Opphevelse av verdsettingsrabatten ved formuesskatt på egen bolig Skatteutvalget foreslår at alle verdsettelsesrabattene fjernes, slik at alle formuesobjekter verdsettes til 100 prosent av beregnet markedsverdi. Dette vil ramme primærbolig særlig sterkt, siden dagens verdsettelsesrabatt er på 75 prosent for primærboliger med en markedsverdi inntil 10 millioner kroner og 50 prosent for markedsverdi over 10 millioner kroner. Riktig nok foreslår utvalget en økning i bunnfradraget og en reduksjon i skattesatsen, men det grunnleggende motivet for forslaget er å svekke insentivet til å eie bolig i det omfang som nordmenn gjør i dag ved å øke bokostnadene.
Logikken til utvalget er at økt skattetrykk vil presse fram en trend hvor færre nordmenn eier bolig og flere nøyer seg med en bolig av lavere standard.
NEF mener at primærboligen må skjermes for skatteskjerpinger. Lav formuesskatt på primærbolig er, sammen med rentefradrag, den viktigste komponenten i dagens boligbeskatning. Full formuesbeskatning av folks hjem vil ikke bare være en betydelig økonomisk belastning for mange husholdninger, men også et disinsentiv til å eie egen bolig og en nedprioritering av bokvalitet. Vi mener at dette vil være en helt urimelig tilleggsbelastning for husholdningene som allerede er belastet med sterkt økende bokostnader knytter til oppvarming, vedlikehold og lånerenter.
I tillegg rammer formuesskatten skjevt når skatteyter har høy boligformue, lav inntekt og problemer med å betjene formuesskatten.
Ad. kap. 10.3: Innføring av arveavgift
Skatteutvalget foreslår at provenytapet som følge av utvalgets eget forslag om å redusere satsen for formuesskatt, bør erstattes delvis med innføring av en skatt på arv.
Gjeninnføring av arveavgift vil ramme bolig særlig hardt siden eiendom ofte er den største arveposten. Når utvalget i tillegg foreslår å fjerne verdsettingsrabatten ved formuesskatt på egen bolig, rammes boligeiere dobbelt. NEF mener at dette er et urimelig forslag som i tillegg til å representere en alvorlig svekkelse av eierlinjen i den norske boligmodellen, vil kunne begrense mobiliteten i boligmarkedet. Det må forventes at færre eldre vil overdra huset sitt til arvinger mot å bytte til en mer lettstelt bolig. Det må også forventes at flere arvinger med begrenset inntekt vil kunne få problemer med å overta en familiebolig på grunn av avgiften som utløses.
Ad. kap. 11.5.2: Skatt på leieverdien av egen bolig og fritidsbolig
Utvalgets tilnærming blir teoretisk og systemisk når de foreslår at fordelen ved bruk av egen bolig skal inntektsbeskattes, med følgende begrunnelse: «Boligkapitalen gir, i likhet med annen investert kapital, en avkastning for eieren.
Avkastningen er boligtjenester og reflekterer eierens nytte av å bo i boligen.» Denne frasen stemmer dårlig med innledningen av utredningen hvor utvalget fremhever at: «Systemet bør også være enkelt og forståelig, …»
Skatteutvalgets logikk er at man må ha en forholdsvis stor inntekt, bare for å betale skatter og avgifter for å beholde en bolig man allerede eier.
Utvalget foreslår en gradvis innføring av skatten, i første omgang foreslås det at 1 prosent av boligens markedsverdi skal beskattes med en sats som i 2022 er 22 prosent. Utvalget mener at denne skatten bør trappes opp i løpet av en 5-10 års periode. Dersom man antar en opptrapping til minimum 2 prosent, og tar utgangspunkt i dagens gjennomsnittspris for en Oslo-bolig på 6,2 millioner kroner, vil den beregnede fordelen av å bo i egen bolig utløse en fordelsskatt på 26 400 kroner.
NEF mener at dagens ordning er klokt innrettet, nemlig ved at folk flest kan eie sin egen bolig, uten å måtte være avhengig av en betydelig inntektsstrøm for å være i stand til å betale skatter og avgifter bare for kunne å opprettholde eierskapet. I dette perspektivet tror vi at skattytere flest vil oppfatte skatteutvalgets forslag som komplisert, lite forståelig og ufornuftig.
NEF er opptatt av at man unngår en skattestruktur som gjør det vanskeligere og mindre attraktivt å eie sin egen bolig. Store deler av befolkningen har innrettet seg etter dagens skattesystem. Skattesystemet må fortsette å stimulere til økt andel selveiere, det kan skje ved gunstig beskatning og rentefradrag.
Ad. kap. 11.5.3: Inntektsbeskatning av utleieinntekter av egen bolig
NEF mener at primærboligen må skjermes for skatteskjerpinger. Mange, og særlig unge nyetablerte, har basert sin boligfinansiering på en leieinntekt fra deler av sin primærbolig. Dersom man opphever skattefritaket ved utleie i egen bolig, er det en betydelig risiko for at eiere av boliger med utleiedel blir nødt til å selge sin bolig.
Dette vil være et helt urimelig grep, og egnet til å svekke finansieringen av både familieboliger og utleieboliger som det boligdemografiske behovet krever.
Det norske leiemarkedet er i det alt vesentlige basert på at privatpersoner er villige til å leie ut hele eller deler av egen bolig. Vi har ingen stor profesjonell utleiesektor, verken offentlig eller privat, som kan dekke behovet for utleieboliger til studenter og arbeidstakere med et midlertidig boligbehov, eller personer som ikke ønsker å eie egen bolig eller som ikke har mulighet til å eie egen bolig.
Dersom insentivet for privatpersoner til å leie ut hele eller deler av egen bolig fjernes, vil det være en alvorlig utfordring for leiemarkedet. Leiemarkedet er allerede svært presset av et generelt lavt tilbud, samtidig som etterspørselen etter leieboliger øker som følge av økt arbeidsinnvandring etter pandemien og en strøm av flyktninger fra Ukraina.
Ad. kap. 11.5.4: Begrense rentefradraget for boliglånsrenter
Skatteutvalget mener at fjerning av rentefradrag bør være et aktuelt tiltak «dersom dagens lave skattlegging av inntekt fra egen bolig videreføres». Utvalget viser til at tiltaket samsvarer med anbefalinger fra OECD, som i en nylig utgitt rapport om Norge uttaler at dersom det ikke er mulig å innføre en effektiv fordelsbeskatning av bolig i Norge, bør fradraget for private gjeldsrenter fases ut.
NEF konstaterer at rentefradraget, sammen med lav formuesskatt er de to mest sentral komponentene i eierlinjen. Dersom man skulle fjerne rentefradraget vil det ikke bare svekke eierlinjen, men også svekke mange husholdningene økonomi på verst tenkelig vis siden gjeldsgraden er relativt høy og rentebelastningen høyere enn på mange år i norske husholdninger.
Ad. kap. 11.6: Gevinstbeskatning ved salg av egen bolig og fritidsbolig
Utvalget foreslår at det innføres en ny botidsmodell for gevinstbeskatningen, der skattefritaket begrenset til en andel av gevinsten som tilsvarer tiden eier har bodd i boligen, dividert med tiden eier har eid boligen. Utvalget foreslår at botidsmodellen begrenses til de siste fem årene i eierperioden. Hvis f.eks. en bolig har vært eid i fem år, og leid ut i to år, vil gevinsten i et slikt tilfelle bli skattepliktig for den perioden eieren ikke har bodd i boligen, slik at 2/5 av gevinsten blir skattepliktig. Utvalget mener også at den etablerte praksisen om at pendlere kan opparbeide botid i to boliger samtidig bør oppheves.
Det er uklart hvilken virkning en slik endring vil få i praksis. Det er ingen grunn til å anta at det er vanlig at boligeiere flytter inn i en bolig som har vært utleid og bor der i ett år, for å unngå gevinstbeskatning. At det forekommer er vi kjent med, men at denne form for spekulativ adferd skjer i et omfang som tilsier endringer i en ellers velfungerende ordning stiller vi et stort spørsmål ved.
Behovet for endring må veies opp mot risikoen for utilsiktede virkninger av en ny regel. Det er som regel helt naturlige årsaker til at en bolig leies ut for en periode. Det kan f.eks. være at man pga. arbeid, helse eller utdanning midlertidig må bo et annet sted enn sin faste bopel. Det er bra for boligtilbud og mobilitet at private personer er villige til å leie ut boligen. Etter dagens regler slipper man skatt på gevinsten ved salg, så fremt man har bodd i minst ett av de siste to årene før man selger boligen. Med skatteutvalgets forslag vil boligeiere bli beskattet for gevinsten i forhold til den tiden man har leid ut. Vi kan ikke se bort fra at en slik regel vil bli et disinsentiv for boligsalg som kan påvirke mobiliteten negativt. Vi kan heller ikke se bort fra at en slik regel vil føre til færre leieboliger i et allerede presset leiemarked.
Gjennomsnittlig botid i Norge er 5-6 år, jf. vedlagte diagram fra NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse. Her har vi sett på gjennomsnittlig botid fordelt på aldersgrupper for personer som har kjøpt bolig mellom 2007 og 2016 og har solgt innen 2023. Selv innenfor den forholdsvis korte observasjonstiden er altså den gjennomsnittlige botiden relativt lang.
Ad. 11.7: Dokumentavgift
Det er lett å argumentere for å fjerne eller trappe ned dokumentavgiften. Dokumentavgiften er en ren fiskalskatt, som kommer på toppen av kjøpesummen. I stedet burde den reelle kostnaden gjenspeiles i tinglysingsgebyrene. Ved å fjerne dokumentavgiften vil man få større likhet ved tinglysing av erverv av eierseksjon, hvor det i dag betales dokumentavgift, og andelsbolig hvor det ikke betales dokumentavgift. Et annet utslag vil sannsynligvis være at flere vil tinglyse sine erverv og at grunnboken dermed vil gjenspeile hvem som er reell eier til enhver tid. En annen side av forslaget er imidlertid at boligprisene i pressede markeder vil kunne stige tilsvarende dokumentavgiften om kjøperne utnytter sin kjøpskapasitet.
Vi hadde gjerne sett at dokumentavgiften ble fjernet helt eller delvis, men vi kan ikke akseptere vekslingen som utvalget foreslår. Utvalgets pris for å fjerne dokumentavgiften er en rasering av dagens boligskattemodell. Dette er et særdeles dårlig bytteforhold for både boligeiere og boligkjøpere. Det er dagens system som gjør at så mange nordmenn er boligeiere og bygger seg egenkapital og økonomisk trygghet ved å spare i egen bolig. Utvalgets forslag om å fjerne eller redusere dokumentavgiften veier på ingen måte opp for den kraftige skjerpingen av boligbeskatningen som vil gjøre det vanskeligere å bli boligeier og dyrere å være boligeier.
Skatteutvalget synes å begrunne sitt forslag med at dokumentavgiften kan hindre en effektiv boligomsetning siden avgiften betales på transaksjonen av eiendommen. Det framstår om et selektivt argument. Utvalget unnlater å nevne at Norge har den høyeste eierraten og det meste effektive transaksjonssystemet blant alle land vi kan sammenligne oss med, jf. NOU 2021: 7. De unnlater også å nevne at vi har registrert rekordmange boligomsetninger og rekordmange førstegangskjøpere hvert år fra 2018-2021. Til sammenligning skal en ikke lenger enn til Sverige før man finner en skatteregel som effektivt hindrer mobilitet, den såkalte flytteskatten.
På den annen side argumenterer skatteutvalget for at dokumentavgiften bør videreføres, og utvides til å gjelde borettslagsboliger, dersom utvalgets forslag om skjerpet boligbeskatning ikke følges opp.
Vi innser at å fjerne dokumentavgiften helt er krevende all den tid provenyet er høyt. Et alternativ kunne være å fjerne eller redusere dokumentavgiften ved førstegangskjøp, eller fjerne dokumentavgiften på tomteverdien ved kjøp av nyoppført bolig, alternativt å redusere eller fjerne dokumentavgiften på boliger som oppfyller myndighetsbestemte krav til energieffektivitet.
Ad. 11.8: Eiendomsskatt
Skatteutvalget argumenterer for at kommunene kan fortsette å innkreve lokal eiendomsskatt. De foreslår å fjerne bunnfradraget, og kompensere dette i form av lavere skattesats.
NEF mener at den kommunale eiendomsskatten rammer innbyggerne skjevt fordi skatten utmåles basert på eiendommens antatte markedsverdi, uavhengig av eierens økonomiske situasjon og evne til å betjene skatten. Vår holdning er at kommunenes adgang til å innkreve eiendomsskatt bør begrenses sterkere enn i dag.
Med vennlig hilsen
Norges Eiendomsmeglerforbund
Randi Hollingen Carl O. Geving
Styreleder Administrerende direktør
