Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) viser til departementets høringsbrev av 15.06.23 vedrørende forslag til endringer i plan og bygningsloven.
NEF er profesjonsforbundet for eiendomsmeglere, meglere og advokater som arbeider med eiendomsmegling. Forbundet har om lag 2800 medlemmer.
Kvalitet i byggesaksprosessen er viktig og NEF ønsker at omsetning av boliger skal ha lavest mulig konfliktnivå.
Departementet skriver i høringsbrevet under «Bakgrunn»:
«Å bygge eller kjøpe bolig er for de fleste den største enkeltinvesteringen vi gjør i livet. Selv om mange har gode erfaringer med denne prosessen, er det for mange som opplever at den nye boligen har store feil og mangler som ikke blir rettet opp av det ansvarlige foretaket. Det er flere eksempler hvor forbrukerne selv ender opp med å bære kostnadene for retting. Regjeringen foreslår derfor endringer i plan- og bygningsloven som både skal gjøre regelverket tydeligere og dermed lettere å håndheve, og styrke forbrukervernet i byggesaker.»
NEF er prinsipielt for endringer som tydeliggjør regelverket, letter håndheving og styrker forbrukervernet.
NEF har kommentarer til noen av forslagene, disse følger her:
1. Varslingsplikt, forslag om endring i pbl. § 1-4 3. ledd, annet punktum.
Regelverksetterlevelse og trygge arbeidsforhold er viktige hensyn, og varslingsplikt vil kunne gjøre det vanskeligere å være useriøs. NEF støtter forslaget.
2. Koblingsregel til garantireglene i bustadoppføringslova, forslag om endring i pbl. § 21-2 og § 21-10
NEF vil påpeke at der ny bolig under oppføring formidles fra profesjonell til forbruker med bruk av mellommann, eiendomsmegler, har eiendomsmegler en rekke plikter som skal sikre at handelen foregår på en sikker måte. Dette er nærmere beskrevet i Finanstilsynets rundskriv 21/2011 og 7/2014 kap. 3. Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 2 av 4
Behovet for den foreslåtte koblingsregelen er begrenset til de tilfellene hvor det ikke benyttes eiendomsmegler, altså ved omsetning av eiendom med ny bolig under oppføring (jf. Buofl § 1, 1. ledd b) som ikke formidles via eiendomsmegler, og ved forbrukerentreprisekontrakter, (jf. Buofl. § 1, 1. ledd a) hvor det mangler annen kontrollmekanisme.
Forslaget til § 21-2 d) lyder
«d. Dokumentasjon for at det er stilt garanti etter bustadoppføringslova § 12 der søknaden gjelder oppføring eller hovedombygging av bygning til bolig- eller fritidsformål. Dersom det på søknadstidspunktet ikke er inngått avtale som utløser krav om garanti, skal dette fremgå av søknaden»
Reservasjonen i litra d) siste setning er viktig og riktig. Dersom slik pliktutløsende avtale ikke er kommet i stand, er det heller ikke mulig å beregne garantipliktens størrelse.
Det bemerkes imidlertid at formuleringen av plikten i § 21-2 ikke tar høyde for at det i veldig mange tilfeller som reguleres av bustadoppføringsloven § 1, 1. ledd b) ikke vil være samsvar mellom det som er «tiltaket», altså det søknaden gjelder – f eks et prosjekt med 100 nye boliger, og det som utgjør kontraktsgjenstanden i en bustadoppføringsavtale med den enkelte forbrukerkjøper – normalt en enkelt bolig i prosjektet. I et prosjekt vil også ofte noen boenheter selges til kjøpere som ikke er forbrukere i bustadoppføringslovens forstand, slik at avtaleforholdet ikke faller inn under bustadoppføringslovens preseptoriske virkeområde.
Til tross for at det ved bruk av eiendomsmegler allerede eksisterer regler som innebærer at det kontrolleres at det er stilt riktig garanti, støtter NEF forslaget om denne koblingsregelen da vi mener at det generelt kan stimulere til høyere bevissthet og etterlevelse av pliktene i både plan- og bygningsloven og bustadoppføringsloven. Ved salg av eiendom med bolig under oppføring, uten at det benyttes eiendomsmegler, er det ingen som drar omsorg for forbrukerens interesser ved å påse at den profesjonelle part har oppfylt sine plikter etter lovgivningen. Det samme gjelder i forbrukerentreprisekontrakter der den profesjonelle er engasjert av forbruker til å oppføre bolig på forbrukerens eiendom.
3. Krav om at single-purpose-foretak må stille påkravsgaranti ved søknad om tillatelse
Det er foreslått at Plan- og bygningsloven § 21-2 tredje ledd bokstav e skal lyde:
«e. Dokumentasjon for at det er stilt påkravsgaranti der tiltakshaver er et foretak hvor hoveddelen av virksomheten er knyttet til gjennomføring av det omsøkte tiltaket.»
NEF deler bekymringen for at forbrukere som inngår avtaler med singler-purpose selskap reelt sett står i en svakere posisjon enn andre som inngår avtaler med selskap som består over tid. Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 3 av 4
Det er etter vårt syn flere forhold som tilsier at den foreslåtte løsningen ikke vil løse utfordringen, og det er etter NEFs syn behov for en grundig vurdering og utredning av alternative løsninger.
Våre innvendinger er for det første at forslaget som er fremmet vil være vanskelig å håndheve og enkelt å omgå, det vil derfor dessverre neppe ha økt forbrukertrygghet som effekt.
Håndhevelse vil være vanskelig av den grunn at det kan være vanskelig å peke ut hvilke selskap som rammes av plikten. Hvorvidt selskapet er single purpose eller ikke, kan ikke nødvendigvis fastslås på søknadstidspunktet. Foretakets vedtekter og formål kan endres. At søker er et eldre foretak med historikk, innebærer ikke noen sikkerhet for at dette ikke avvikles – eller blir gjenstand for andre selskapsrettslige disposisjoner – etter gjennomføring av det aktuelle søknadspliktige tiltaket. Likeledes, der et nystartet selskap er søker, er det ikke nødvendigvis slik at eierne ikke har intensjon om at dette skal vare over tid.
Ellers bemerkes det at løsningen med påkravsgaranti er en kostbar løsning, og det bør allerede av den grunn utredes andre løsninger. Forsikringsordninger kan være et alternativ.
Det er etter NEFs oppfatning viktig at pliktene som pålegges er adekvate målt opp mot nytten i form av økt forbrukertrygghet. Plikter som innebærer økte kostnader vil kunne påvirke tilbudssiden i ny-boligmarkedet negativt, med økende priser som resultat. Forbrukeres interesse må sees i et bredt og langsiktig perspektiv ved vurdering av hva som er hensiktsmessige virkemidler i lovverket.
4. Adgang til å stille krav om sikkerhetsstillelse ved midlertidig brukstillatelse
Krav om sikkerhetsstillelse ved midlertidig brukstillatelse stilt til kommunen vil trolig styrke forbrukervernet.
Da forlagene medfører økte kostnader, vil kostnadene antagelig vil bli overført til forbruker som kjøper. Kostnadene er usikre. Generelt vil kostnader og byrder som pålegges aktører på tilbudssiden i nyboligmarkedet kunne påvirke tilbudet negativt. Dersom det er ubalanse i forholdet mellom etterspørselen og tilbudet, vil konsekvensen – andre faktorer likt – være at boligprisene drives oppover. De kostnads- og markedsmessige konsekvensene bør utredes nærmere.
5. Vedtak om å frata ansvarsrett kan omfatte flere foretak i konsern, forslag om ny § 23-3 a)
Forslaget er ment å kodifisere gjeldende rett, og vil kunne bidra til å hindre at useriøse aktører kan unngå konsekvenser ved å omorganisere seg. NEF støtter dette forslaget. Norges Eiendomsmeglerforbund www.nef.no Side 4 av 4
6. Adgang til å holde morselskap ansvarlig for forfalt tvangsmulkt, forslag om ny nytt tredje punktum i § 32-5 andre ledd
Forslaget om at morselskap subsidiært hefter for forfalt tvangsmulkt vil trolig være et effektivt virkemiddel i ulovlighetsoppfølgingen, og særlig for gjennomføring av pålegg.
Forbrukere som har kjøpt eiendom som pålegget gjelder vil ha nytte av dette virkemiddelet.
NEF støtter forslaget.
7. Tydeliggjøring av adgangen til raskere gjennomføring av pålegg, forslag om ny § 32-7 og § 32-7a
Departementet har begrunnet forslaget med at den eksisterende bestemmelsen er utformet på en tung og komplisert måte, hvilket vanskeliggjør praktiseringen. Forslaget om endringer i struktur og språk støttes av NEF.
Med vennlig hilsen
Norges Eiendomsmeglerforbund
Silje N. Andresen
advokat, juridisk direktør
