Under overskriften «Dårlige råd fra eiendomsmeglerne» kritiserer direktør i Forbrukerrådet, Inger Lise Blyverket, et forslag om å fjerne utlånsforskriften, fremmet av foretaksforeningen Eiendom Norge. Hun gir uttrykk for at eiendomsmeglerbransjen har en egeninteresse i høyere gjeldsopptak og høyere omsetningstakt, som ikke sammenfaller med samfunnets og forbrukernes interesser.
Av: Carl O. Geving – adm. dir. Norges Eiendomsmeglerforbund (denne artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6. 2022)
Denne uttalelsen skyldes en misforståelse.
Der NEF representerer eiendomsmeglernes interesser, representerer Eiendom Norge foretakenes interesser. NEF ble stiftet av og for eiendomsmeglere i 1932, for å ivareta eiendomsmeglingsprofesjonens interesser. Tidligere var foretaksinteressene ivaretatt i et forum organisert under NEF. I 2001 ble Eiendomsmeglerforetakenes forening stiftet som selvstendig organisasjon, for å ivareta foretakenes interesser. I 2014 skiftet foretaksforeningen navn til Eiendom Norge.
Foretaksforeningen mener at utlånsforskriften må skrotes, og gir så sterkt uttrykk for dette synet at mange kan komme til å tro at Eiendom Norge representerer eiendomsmeglernes holdning. Det er ikke riktig.
Når sammenblandingen av interesser leder til overskrifter som «dårlige råd fra eiendomsmeglerne», er det både feil og urimelig overfor våre medlemmer. Derfor er det nødvendig å understreke at våre medlemmer er mellommenn i bolighandelen, som skal ivareta kjøpere og selgere sin interesse i en finansielt og juridisk trygg handel.
NEFs vurdering av utlånsreguleringen er behandlet i alle våre styrende organer, lokalt og sentralt. Vi konstaterer at NEF har et helt annet syn på utlånsreguleringen enn foretaksforeningen. Utlånsforskriften har i det vesentlige virket etter hensikten, nemlig å bidra til en forutsigbar kredittforsyning og et stabilt boligmarked. NEF ser ingen grunn til å fjerne reguleringen når rentene og risikoen stiger, men vi ser behov for noen forbedringer av forskriften.
NEF har i vårt høringssvar argumentert for videreføring av utlånsforskriften, i hovedsak med dagens innretning uten innstramminger. I tillegg har vi foreslått at Finansdepartementet vurderer risikoreduserende tiltak for å dempe sårbarheten i husholdningene.
Utlånsforskriften bør etter vår vurdering åpne for at bankene kan tilby lån med lavere egenkapitalgrad enn forskriftens hovedregel til lånesøkere med god betjeningsevne og beskyttelse mot renteøkning, for eksempel i form av lengre fastrentekontrakter. Vi konstaterer at flere høringsinstanser peker i samme retning.
NEF har, i likhet med Norges Bank og en rekke interesseorganisasjoner, bedt Finansdepartementet vurdere endringer og forenklinger i rentestresstesten basert på erfaringer med et høyere rentenivå.
Det er nær sammenheng mellom gjelds- og boligprisvekst. Utlånsreguleringen har ikke bare bidratt til å dempe gjeldsveksten, den har samtidig bidratt til å dempe boligprisveksten. Det har gjort det mulig for flere å etablere seg i boligmarkedet.
Fra 2017 til 2021 har NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse registrert en betydelig vekst i både antall og andel førstegangskjøpere. For tiden er boligmarkedet i korreksjon med fall i omsetning og priser, utløst av renteutviklingen. Førstegangskjøpere er mindre aktive enn tidligere. Vi forventer en relativt kort overgangsperiode til en ny normal med et korrigert prisnivå neste år, som igjen vil gjøre markedet mer tilgjengelig for førstegangskjøpere.
Utlånsreguleringen har tjent samfunnet godt. Uten den ville sårbarheten i husholdningene vært betydelig større i en tid med økende rentebelastning og høy inflasjon. Risikoen for et dramatisk boligprisfall ville vært tilsvarende høyere. Praktiserende eiendomsmeglere er tett på markedet, kundene og interessentene.
I markedet er det forståelse for at man trenger en regulering av bankenes utlånspraksis. De aller fleste eiendomsmeglere har et er bevisst forhold til risikoen for gjelds- og prisbobler, som vil kunne ramme både kundene og markedet vårt. Derfor har eiendomsmeglerne sammenfallende interesser med samfunnet og forbrukerne. Dette er grunnen til at NEF ønsker en videreføring av utlånsforskriften med de forbedringer vi har foreslått.
Det er ikke først og fremst utlånsforskriften som bremser det norske markedet i dag. Den siste utlånsundersøkelsen viser at bankene nå bruker fleksibilitetskvoten i utlånsforskriften i mindre grad enn tidligere. Dette skyldes ikke bare økt rentebelastning og svekket gjeldsbetjeningsevne hos husholdninger som må tåle et betydelig rentepåslag ved stresstesting. Det skyldes også at banker strammer inn utlånspraksis mer enn nødvendig, for å beskytte sine egen interesser i en tid preget av usikkerhet.
NEF vurderer det norske boligmarkedet som relativt robust i nedgangskonjunktur. Selv om husholdningene har høy gjeldsgrad, har de fleste relativt god gjeldsbetjeningsevne. Selv om bankenes risiko øker, har myndighetenes krav til kapitalisering, likviditet og utlånspraksis sikret oss Europas mest solide banker.
Uten strenge krav til norske banker hadde historien vært en helt annen. Derfor har vi et optimistisk syn på markedet. Vi tror vi at priskorreksjonen blir kortvarig og at balansen mellom tilbud og etterspørsel vil gjenopprettes noen måneder inn i det nye året.
Rett før Eiendomsmegleren går i trykken kommer gladmeldingen om at Finansdepartementet viderefører forskriften uten innstramminger, og gjør samtidig en lettelse i kravet til stresstesting. Fra 1. januar 2023 skal banken ikke yte lån dersom kunden ikke vil ha tilstrekkelige midler til å dekke normale utgifter til livsopphold ved en renteøkning på 3 prosentpoeng på kundens samlede gjeld. Her senkes altså dagens krav fra 5 prosentpoeng til 3 prosentpoeng.
Videre skal banken uansett legge til grunn en rente på minst 7 prosent. Med dagens rentenivå vil justeringen av stresstesten gjøre tilgangen på finansiering og nødvendig mellomfinansiering lettere, og bidra til å opprettholde normal aktivitet i boligmarkedet. Dersom rentenivået skulle falle tilbake til nivået under pandemien vil imidlertid rentestresstesten på minst 7 prosent virke innstrammende. At i alt en god løsning og god timing fra Finansdepartementet.
Nå dette lese har julefreden begynt å senke seg over bransjen. Jeg ønsker alle medlemmer en riktig god jul med lave skuldre og hyggelig samvær med familie og venner.
