Et utvalg nedsatt av Finansdepartementet har fått i oppgave å foreta en samlet gjennomgang av meglerrollen i eiendomsomsetning og hvordan myndighetene påvirker omsetningen gjennom regelverk, tilsyn, utdanning mv. rettet mot eiendomsmegling eller andre formidlingskanaler mellom selger og kjøper.
– Enkel og trygg omsetning av eiendom har stor betydning for finansielle beslutninger i både husholdninger og næringsvirksomhet. Derfor er dette viktig også for økonomien som helhet, sier finansminister Siv Jensen (Frp).
Terje Bergem (bilde) blir NEFs representant i utvalget som skal evaluere eiendomsmeglingsloven og foreslå en fremtidsrettet regulering.
Bergem er advokat MNA/MNEF og jobber i det daglige som advokat i EiendomsMegler 1 Midt-Norge og dels som Høyskolelektor ved Handelshøyskolen BI hvor han blant annet underviser i juridiske fag for eiendomsmeglingsstudenter.
Bergem er også mye brukt som foredragsholder i NEF-sammenheng, og ser fram til å jobbe med den utfordrende oppgaven utvalget har fått.
– Eiendomsmeglere har en viktig og sentral rolle med hensyn til å sikre en trygg bolighandel til beste for selger, kjøper og samfunnet for øvrig. Som representant for bransjen har jeg stor respekt for dette samfunnsoppdraget. Dagens lov har mye bra ved seg, men det er naturlig at man ser på denne på nytt i lys av tiden og utviklingen. Digitalisering er et stikkord. Man vet ikke hvilke utslag den vil gi seg, men jeg er overbevist om at dyktige eiendomsmeglere vil spille en viktig rolle for å sikre trygg eiendomsomsetning også i fremtiden! Mandatet er bredt, mange stener skal snus, og jeg ser virkelig fram til å bidra i dette viktige lovarbeidet, sier Terje Bergem.
Eiendomsmeglingsutvalget skal ledes av professor Espen Rasmus Moen, mens de øvrige medlemmene er:
- Advokat Terje Bergem, Trondheim
- Professor Hans Henrik Edlund, Aarhus
- Professor Hilde Hauge, Bergen
- Fagdirektør bolig Olav Kasland, Bø i Telemark
- Fagsjef Hanne Nordskog-Inger, Holmestrand
- Sjef for dataanalyse og kunstig intelligens Julija Pauriene, Oslo
- Forbruker- og kommunikasjonssjef Carsten Henrik Pihl, Gjerdrum
- Forsker II André Kallåk Anundsen, Porsgrunn
- Avdelingsdirektør Tonje Hovde Skjelbostad, Oslo
- Seksjonssjef Anne-Kari Tuv, Bærum
Behov for evaluering
Grunnlaget for at Finansdepartementet nå setter ned et nytt eiendomsmeglingsutvalg er at gjeldende eiendomsmeglingslov har vært i kraft i et drøyt tiår uten at det har vært gjort noen fullstendig evaluering eller revisjon av loven. Samtidig har det skjedd en rask teknologisk utvikling og strukturelle endringer i bransjen. Det har vært en økt sentralisering og spesialisering av eiendomsmeglingsforetakene. Videre er det på bakgrunn av at stadig flere eiendomsmeglingsforetak eies av banker, mye som tyder på at samarbeid mellom bankenes utlånsvirksomhet og meglertjenestene har blitt tettere. Et annet utviklingstrekk er økt bruk av selge-selv-løsninger som tilbys over internett.
– Kjøp og salg av bolig er livets viktigste handel for de fleste forbrukere, og boligmarkedet har stor betydning i det norske samfunnet og i norsk økonomi. Eiendomsmegleren har en helt sentral rolle i bolighandelen. Norges Eiendomsmeglerforbund er opptatt av at lovverket skal legge til rette for en trygg og effektiv handel i et velfungerende boligmarked. Vi ser fram til lovutvalgets arbeid med evaluering av dagens eiendomsmeglingslov, og imøteser forslag til en fremtidsrettet regulering, sier administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund Carl O. Geving.
Bredt mandat
Det nye eiendomsmeglingsutvalget har fått et bredt mandat. I innstruksen fra Finansdepartementet for utvalgets mandat heter det:
«Utvalget skal vurdere offentlige reguleringer og tiltak som retter seg mot formidling mellom selger og kjøper av fast eiendom. Først og fremst gjelder dette eiendomsmeglere – men utvalget skal også vurdere om andre yrkesgrupper (som i dag advokater) skal ha rett til å påta seg slike formidlingsoppdrag, samt behovet for å regulere nye teknologier eller plattformer som helt eller delvis kan overta megleroppgaver. Utredningen omfatter hele markedet for fast eiendom, men utvalget skal spesielt vurdere formidling av privatboliger. Utvalget bes særlig vurdere forenklinger overfor boligselger og -kjøper og tiltak som kan bidra til en trygg og forutsigbar omsetning av privatboliger.
Sentralt i utredningen er en samlet gjennomgang av erfaringer med gjeldende eiendomsmeglingslov og -forskrift. Evalueringen vil være et grunnlag for utvalgets vurdering av og forslag til ny eller endret lovregulering og eventuelt andre tiltak.
Et grunnleggende spørsmål er virkeområdet til en særlig lovregulering av eiendomsmegling. Utvalget bør vurdere om eiendomsmegling fortsatt bør reguleres i egen lov, eller om formidling av fast eiendom i større grad enn i dag bør reguleres gjennom det alminnelige lovverket for avtaler, avhending, forsikring, markedsføring mv. I sammenheng med eventuelle forslag om å begrense virkeområdet skal utvalget vurdere om det er bestemmelser i gjeldende lov eller forskrift om eiendomsmegling som bør videreføres i det alminnelige lovverket.
Et tilgrensende spørsmål er om eneretten til å formidle omsetning av fast eiendom skal være like vidtrekkende som i dag, eller om den bør begrenses til å omfatte for eksempel gjennomføring av oppgjøret. Det kan dermed være grunn til å vurdere om enkelte typer oppdrag fortsatt skal være regulert gjennom eiendomsmeglingsloven. Dette gjelder blant annet kjøpsmegling, det vil si når megler er ansatt for å hjelpe boligkjøper, samt formidling av næringseiendommer, eiendommer i utlandet og leiekontrakter. Utvalget skal vurdere om advokater fortsatt bør kunne drive eiendomsmegling i kraft av advokatbevilling, og om det i så fall bør fastsettes særlige regler. I tillegg skal utvalget vurdere om det bør gjøres endringer i adgangen for eiendomsmeglere til å formidle andre tjenester og produkter enn eiendomsmegling, herunder eiendomsforvaltning og andre rådgivningstjenester samt boliglån og forsikringer.
Utvalget skal vurdere om lovgivningen bør utvides til å regulere bruk av nye løsninger og sikre likebehandling av ulike typer aktører som tilrettelegger for eiendomsomsetning. Det kan for eksempel være regler om godkjenning av plattformer og nettbaserte løsninger eller adgangen til å påta seg deler av et eiendomsmeglingsoppdrag. I prinsippet kan det innebære en teknologinøytral regulering som åpner for at megleroppgaver utøves gjennom nye teknologier eller plattformer som underlegges regulering på lik linje med eiendomsmeglere. Utvalget skal legge frem forslag til hvordan slike regler eventuelt kan utformes.
Noen forenklinger for eiendomsmeglerbransjen er gjennomført med virkning fra 1. januar 2018, jf. Prop. 158 L (2016–2017). Slik Finansdepartementet varslet i proposisjonen, bør utvalget i sitt arbeid med å revidere eller erstatte eiendomsmeglingsloven vurdere muligheten for ytterligere forenklinger. Dersom utvalget finner muligheter, skal det legge frem konkrete forslag til forenklinger.
Utvalget skal vurdere hvordan Finanstilsynets tilsyn med eiendomsmegling fungerer, og om det er behov for endringer i lovgrunnlag eller praksis for tilsynsvirksomheten. Herunder skal utvalget vurdere om tilsynsområdet bør utvides til for eksempel plattformer eller nettsider som tilbyr løsninger som helt eller delvis erstatter meglertjenester. Utvalget skal vurdere hvordan Finanstilsynets tilbakekall av tillatelse fungerer som virkemiddel, og om reglene eventuelt bør endres. I den sammenheng skal utvalget vurdere om det bør innføres andre reaksjoner, herunder administrative sanksjoner eller andre forvaltningstiltak enn tilbakekall av tillatelse.
Eiendomsmegler har en sentral rolle i å tilrettelegge for og gjennomføre budgivning. Utvalget skal vurdere hvordan budgivningen i boligmarkedet fungerer, og om ulike salgsprosesser virker forskjellig på oppnådde boligpriser. Utvalget må ta stilling til om reglene om budgivning bør endres, og eventuelt foreslå slike endringer, blant annet ut fra anmodningsvedtaket om å sikre boligkjøpernes behov for mer tid i bolighandelen. Spørsmålet må vurderes i sammenheng med annet regelverk, herunder avtaleloven og avhendingsloven. I tillegg skal utvalget se på om det bør utredes og fremmes forslag om klarere regler for meglerens vederlagsberegning og kostnadsspesifikasjon. Utvalget bør også vurdere hvordan meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etterleves, og om det er behov for tilpasning av regelverket.
Innenfor mandatets område skal utvalget utrede hvilken betydning relevant internasjonal rett bør få for lovreguleringen i Norge, herunder EUs yrkeskvalifikasjonsdirektiv (2005/36/EF) og tjenestedirektiv (2006/123/EF). I tillegg skal utvalget beskrive regelverk og tilsyn ved formidling av eiendomshandel i andre EØS-land og eventuelle utviklingstrekk på dette området. Relevante erfaringer fra andre land skal tas med i utvalgets vurderinger.
I utredningen må det for øvrig tas hensyn til pliktene som følger av EUs fjerde og femte hvitvaskingsdirektiv (direktiv 2015/849 og 2018/843) til å regulere og føre tilsyn med eiendomsmeglere for å forebygge og avdekke hvitvasking og terrorfinansiering.«
Ferdig innen 1. juli 2020
Utvalget står fritt til å fremme forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven eller å fremme forslag til en ny lov som kan erstatte denne. Utvalget kan foreslå å lovregulere nye spørsmål, og å lovfeste regler som i dag er fastsatt i forskrift. Videre kan utvalget foreslå å oppheve regler som fremgår av lov eller forskrift i dag.
Utredningen skal utarbeides i tråd med utredningsinstruksen. Utvalget skal avgi sin utredning til Finansdepartementet innen 1. juli 2020.
