Koronakrisen traff landet med full tyngde etter at regjeringen stengte ned Norge 12 mars. Store deler av norsk næringsliv stoppet opp og arbeidsledigheten steg til 10 prosent. Boligmarkedet var på ingen måte uberørt av krisen. De første månedene falt salgsvolumene, boligprisene gikk sidelengs, oppdragssituasjonen var anstrengt og mange eiendomsmeglere ble delvis permittert.
Innlegget ble først publisert som lederartikkel i Eiendomsmegleren nr. 2.
Usikkerheten var lenge stor. Koronakrisen traff boligmarkedet i kjølvannet av tre år med prismoderasjon som startet med priskorreksjonen i 2017. Husholdningenes gjeldsbelastning var i utgangspunktet høy, men fallende. Rentebelastningen var lav og norske banker var svært solide forut for krisen.
Da krisen var et faktum satte regjeringen raskt i verk en svært ekspansiv finanspolitikk og lempet på kapitalkravene til bankene samtidig som de fikk tilført store mengder billig kreditt gjennom Norges Bank. Dette gjorde at bankene kunne opprettholde normal utlånsaktivitet. Bankene fikk også midlertidige lettelser i utlånskravene, som gav større fleksibilitet overfor boliglånskunder. Samtidig senket Norges Bank styringsrenten med 150 basispunkter til historiske 0 prosent.
Så snudde boligmarkedet. Bransjen hadde tidlig etablert gode smitteverntiltak, påmelding til visning og jobbet systematisk for å holde hjulene i gang. I løpet av våren steg etterspørselen etter boliger og hytter til nye høyder.
Den ualminnelige sterke veksten vedvarte gjennom hele høsten. Markedet for brukte boliger og hyttemarkedet satte omsetningsrekorder i 2020 og salgsvolumene i prosjektmarkedet tok seg kraftig opp gjennom høsten. Den sterke utviklingen har vedvart i det første kvartalet av 2021.
Utviklingen kan forklares med at flertallet av befolkningen har fått høyere kjøpekraft enn før krisen, og bankene har hatt finansiell kapasitet til å opprettholde normal utlånspraksis. Etterspørselen etter eiendom er løftet av lave renter og endret forbruksmønster.
Med hjemmekontor og smittevern har boligen og fritidsboligen blitt enda viktigere for folk flest. De lave rentene har fått maksimalt gjennomslag i oslo-markedet og sjøhytte-markedet som begge er preget av tilbudsunderskudd. Og troen på prisvekst har en selvforsterkende effekt i slike markeder
NEF og Ambitas statistikker viser at førstegangskjøperne har vært særlig aktive etter koronaen. Antallet førstegangskjøpere økte klart de aller fleste steder i landet i 2020. Så langt har lave renter mer enn oppveiet de negative følgene av korona-pandemien i dette markedet.
Fjorårets 3. kvartal er det sterkeste tredjekvartalet vi har registrert, og vi må tilbake til 2011 for å finne et år med like mange førstegangskjøpere som i 2020.
Sekundærboligandelen falt klart i 2020. Nedgangen var klar både i de fleste byene og i landet som helhet. Nedgangen har vært særlig tydelig i Oslo, der det stilles særskilte krav til investeringer i sekundærbolig, og i fjorårets siste kvartal registrerte vi der den laveste sekundærboligandelen siden forrige bunnotering i 2015.
Nedgangen har fortsatt også etter at boligprisene begynte å øke kraftig i kjølvannet av koronautbrudd og rentekutt i fjor vår. Med høy boligprisvekst i Oslo kan utsikter til kapitalgevinst igjen gjøre boligmarkedet mer attraktivt for investorer, slik vi så i 2016. Men i motsatt retning trekker at utleiemarkedet er klart svekket av et overskudd av utleieboliger som følge av lavere etterspørsel fra arbeidsinnvandrere, studenter og yrkesgrupper som er særlig berørt av koronarestriksjoner
For tiden er prisveksten så sterk i Oslo, at det overskygger alt annet. Opposisjonspolitikere og kritikere av dagens boligmodell har kastet seg inn i en debatt som handler om hvordan og hvor mye bolig- og finansmarkedet bør reguleres for å stoppe prisveksten.
Noen vil stramme inn mer på utlånsreguleringen som akkurat er vedtatt for fire nye år, noen vil ha mer eiendomsskatt, andre vil ha særskatt på sekundærboliger, noen vil ha renteøkning for å temme nordmenns etterspørsel etter eiendom og noen vil skjerpe kapitalkravene til bankene for å begrense deres utlånskapasitet.
Ingen av kritikerne skiller klart mellom Oslo og landet for øvrig. De reflekterer i liten grad over at Oslos årsvekst på 15,2 prosent er over dobbelt så høy som i de fleste andre norske byer, og at Oslos femårsvekst på 45 prosent går langt utenpå andre byers prisvekst. Store byer som Bergen, Stavanger og Trondheim har en årsvekst mellom 6 og 7 prosent og en femårsvekst mellom 5 og 18 prosent.
Kritikerne ser mer eller mindre bort i fra at Oslo har et etterslep i boligbygging som gir renten fullt gjennomslag i akkurat dette markedet. Kritikerne tar ikke inn over seg at rente-effekten før eller siden vil ebbe ut. Kritikerne ser bort i fra at ekstremt sterk etterspørsel før eller siden ender med avmatning i det samme markedet. Kritikerne tar ikke hensyn til at folk får den samme boliglånsrenta uavhengig av om boligprisene stiger mye eller lite der man bor. Kritikerne glemmer at ingenting vokser inn i himmelen, selv ikke boligprisene.
Vi har gjentatte ganger gjennom historien sett at etter unormalt sterk prisvekst følger gjerne korreksjon og moderasjon i boligpriser. Sist vi erfarte det var våren 2017, og utslaget var også den gangen sterkest i Oslo. «Boosten» av rentene som ble satt ned våren 2020 har vart lenge, men vil ikke vare evig. Det er en grense for hvor mye vanlige husholdninger får låne. Når folk flest er vaksinert og samfunnet gjenåpnes vil folks konsum falle mer eller mindre tilbake til tilstandene før korona. Samtidig vil innenlands mobilitet og arbeidsinnvandring øke. Dette er faktorer som påvirker eiendomsmarkedet.
I NEF erfarer vi at markedet fungerer best under mest mulig forutsigbare rammebetingelser. Derfor bør utlånsreguleringen ligge fast. Derfor bør sentralbanken ile langsomt og unngå overraskende rentehevinger. Derfor bør Oslo få fart på boligproduksjonen.
