Bunnivå for sekundærboliger

I samarbeid med Ambita og Samfunnsøkonomisk utvikler NEF statistikker og analyser av markedstrender. Nylig publiserte vi en oppdatert statistikk over sekundærboliger i Norge.

Av: Carl O. Geving, adm. dir. Norges Eiendomsmeglerforbund – Innlegget ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2022.

Tallene viser at sekundærboligandelen har falt sammenhengende siden toppen sommeren 2019. Nedgangen er klar både i de fleste byene og i landet som helhet. Nedgangen har vært særlig tydelig i Oslo hvor vi registrerer den laveste sekundærboligandelen i hele perioden vi har data for, det vil si siden 2013. Andelen har falt fra en topp i fjerde kvartal 2019 på 17,5 prosent til 16,1 prosent i fjerde kvartal 2021. Målt i antall sekundærboliger er nedgangen på hele 6,5 prosent på bare to år.

Vi har forventet et fall i andelen sekundærboliger etter at egenkapitalkravet og formuesbeskatningen for sekundærboliger ble kraftig skjerpet, men fallet er sterkere enn vi hadde sett for oss. Nedgangen har fortsatt i perioden boligprisene økte kraftig etter koronautbrudd og rentekutt våren 2020. Dette står i kontrast til tidligere år hvor sterk prisvekst har skapt forventninger om høy kapitalavkastning på boliginvesteringer, og utløst økt etterspørsel etter sekundærboliger. Det så vi senest som følge av den kraftige boligprisveksten i Oslo i 2016.

Noe av forklaringen kan være at leiemarkedet har vært svakt under pandemien, særlig i Oslo som har vært preget av strenge og langvarige restriksjoner. Etterspørselen etter leieboliger har falt i perioden på grunn av reiserestriksjoner og lavere aktivitet i næringsliv og utdanningssektoren. Færre arbeidsinnvandrere og færre unge mennesker har kommet til landet og byene for å jobbe og studere. Det svake leiemarkedet kan ha påvirket interessen fra investorene.

En annen og mer teknisk forklaring kan være at sekundærboligene ikke registreres før ved tinglysning. Det er mye som tyder på at investorer er mer aktive i nyboligmarkedet når det er hett, slik det var i 2016 og i fjor høst. Siden prosjektboliger ferdigstilles relativt lenge etter at de er solgt, kan det bli et ekstra tidsetterslep i registreringen i slike perioder.

I Oslo økte nyboligsalget kraftig i 2020, men falt så tilbake til lave nivåer i fjor sommer. Utfallet er altså usikkert, men det kan bety at andelen sekundærboliger blant ferdigstilte boliger vil være noe høyere litt fram i tid.

Hovedforklaringen på det sterke fallet i sekundærboliger ser imidlertid ut til være de politiske grepene som er gjort de senere årene. Kravet om 40 prosent egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo ble innført 1. januar 2017. Det har trolig bidratt sterkt til å dempe investeringslysten.

For det første begrenser egenkapitalkravet mange husholdningers mulighet for å lånefinansiere kjøp av sekundærbolig. For det andre innebærer kravet en betydelig kapitalbinding for småinvestorer som er i posisjon til å lånefinansiere kjøpet, og den potensielle kapitalavkastningen blir redusert. På toppen av dette er formuesskatten på sekundærbolig kraftig skjerpet gjennom flere år. I 2022 blir sekundærbolig formuesbeskattet av 95 prosent av omsetningsverdien. Til sammenligning blir aksjer formuesbeskattes av 75 prosent av omsetningsverdien.

Det er knyttet usikkerhet til utviklingen framover. På den ene siden bidrar gjenåpningen av landet og økonomien til normalisering i leiemarkedet. På den annen siden bidrar høyere inflasjon og økende renter til en mer moderat boligprisvekst. De senere års erfaring kan tilsi at andelen sekundærboliger ikke vil stige med det første.

Les rapporter her: Nye analyser: Rekordmange førstegangskjøpere, færre samkjøpere og bunn-notering for sekundærboliger