Brennhett transaksjonsmarked under pandemien

Mange forventet en brems i markedet for næringseiendom da koronapandemien og restriksjonene som fulgte traff oss i fjor. Under finanskrisen falt for eksempel det totale transaksjonsvolumet til under en fjerdedel av toppen et par år i forkant. Bremsen skulle derimot vise seg å bli svært kortvarig denne gangen, og vi registrerte et transaksjonsvolum i 2020 på ca. 117 milliarder kroner. Det er det nest høyeste volumet noen gang, mens antall transaksjoner (over 50 millioner) var det høyeste vi har registrert.

Av: Thomas Ramcilovic, direktør Analyse DNB Næringsmegling – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2021

Ved inngangen av 2021 opplever vi at det fortsatt er stor etterspørsel etter næringseiendom, spesielt lavrisikoobjekter av en viss størrelse. Markedet er i stor grad kjøperdrevet og mange transaksjoner kommer i stand etter bud, uten at eiendommen nødvendigvis er i markedet.

Yieldene har falt markant det siste året, men mindre enn rentene. Dermed har investorene tross alt fått et større risikopåslag. Markedsrentene tyder på stigende renter de kommende årene, men vi tror rentenivået kan stige noe uten yieldoppgang grunnet et stort etterspørselspress. Mye penger skal plasseres og eiendom er en attraktiv aktivaklasse.

Tilretteleggerne har tatt en stadig større del av markedet i senere år, den trenden fortsatte i 2020. De kjøper eiendommer og porteføljer som syndikeres og spres på flere eiere, men i en del tilfeller plasseres prosjektene på noen svært få eller bare en profesjonell(e) aktør(er). Tilretteleggerne er aktive innen kontorsegmentet, ikke minst i Stor-Oslo hvor de har stått for betydelige kjøp også utenfor Oslogrensen hvor avkastningen er noe høyere.

Videre har de kjøpt en betydelig andel logistikkeiendom. Logistikksegmentet i Oslo-området har klart seg svært bra. Blant annet har pandemien gitt en betydelig netthandelsvekst som i sin tur har gitt et økt logistikkbehov.

Handelssegmentet har opplevd et variabelt år. Nedstengning har gått spesielt hardt utover tjenesteleverandører, servering og reiseliv. Varehandelen opplevde derimot en oppgang i fjor, mye grunnet at folk ikke krysset grensene for hverken ferie eller grensehandel. I tillegg ga lave renter mer å rutte med for de fleste.

Netthandelsandelen økte og den fysiske handelen forskjøv seg også. Hjemmekontoret medførte vekst for nabolagsbutikker, mens handelen i Oslo sentrum gikk ned. Vi tror litt av effekten blir varig fordi arbeidstakerne vil jobbe noe mer hjemmefra.

Våre kontorundersøkelser viser at bedriftene venter at de ansatte vil jobbe mer hjemmefra også etter korona. Men de oppga samtidig at kontorbehovet i liten grad ville endre seg, i hvert fall på kort sikt. Årsaken var at mange vil bruke litt mer plass per ansatt som faktisk er på kontoret. Blant annet ved at mange ønsker flere små møterom/stillerom som gjør det mulig å trekke seg tilbake for å delta i digitale møter. Og betydelig flere digitale møter blir det etter alle solemerker.

De fleste har vent seg til å bruke nye verktøy og ser at det fungerer. Nær alle bedriftene i vår undersøkelse forventet å kutte i arbeidsreiser, mange trodde på en halvering. Kutt i flyreiser treffer både bedrifter og arbeidstageres ønske om å spare miljø, penger og tid. Reisekutt vil treffe både flyselskaper, taxinæring, flyplasshandel, restauranter og hoteller. Riktignok vil den største reduksjonen trolig komme i endagsreiser som uansett ikke førte til hotellovernattinger. Mange bedrifter planlegger også flere seminarer og andre kundearrangementer for å opprettholde fysisk kontakt med kunder og samarbeidspartnere tross færre møter. Det vil også gi muligheter til hotellene.