Sjekklisten er ment som et hjelpeverktøy/huskeliste for medhjelpere i tvangssalg. I tillegg bør medhjelper ha tilgang til en base av standardmaler som er tilpasset stegene i tvangssalg. Det vises i denne forbindelse til NEF sin base av maler. Disse finner du i Dokumentarkivet under «Min NEF» på www.nef.no.
Mottak av oppdrag
Kontrollere type salgsobjekt/salgsform
- Det skilles mellom enebolig, eierseksjoner, borettslagsandeler og aksjeleilighet. Ved salg av enebolig kontrollere at bolig er forsikret, jf. medhjelpers omsorgsplikt etter tvangsfullbyrdelsesloven (tvangsl.) § 11-15.
Alle parter skal tilskrives
- herunder saksøker, saksøkte, pengekravshavere, tingsrettshavere, husstandsmedlemmer over 18 år og forretningsfører. Der tvangssalgsobjektet er enebolig, husk kommunale avgifter, der det er seksjonssameie/borettslag, husk legalpant for felleskostnader. (Se mal fra NEF)
Forskjellige salgsformer
- Pengekrav – saksøkte kan ved fullstendig oppgjør av gjeld kreve tvangssalget stanset
- Salgspålegg – saksøkte kan ikke «betale seg fri» fra tvangssalget. Eksempelvis salg etter eierseksjonsloven § 26, 2. ledd.
- Dersom tvangssalg gjelder en ideell andel, kontrollere mulighet for salg opp mot dekningsprinsippet jf. tvangsl. § 11-20. Dette innebærer at saksøker må få en netto dekning ved gjennomføring av tvangssalget etter fradrag for kostandene ved salg og hensyntatt foranstående heftelser. Tommelfingerregelen er at tvangssalg av ideell andel kun vil kunne oppnå 1/3 av boligens totale verdi.
- Tvangsoppløsning av sameie – begge parter har rett til å få sitt bud lagt til grunn under budgivning under salgsprosessen der de legger inn bud på «ellers like vilkår» etter sameieloven § 15.
- Ved tvangssalgsbeslutning av flere objekter skal retten bestemme rekkefølge av salg jf. tvangsl. § 11-19.
Kontakt ved saksøkte
Gi saksøkte nødvendig informasjon om gangen i tvangssalget, og en redegjørelse for mulighetene til løsning av saken.
Dersom saksøkte ikke medvirker i tilstrekkelig grad er det mulig å begjære bistand til takst etter tvangsl. § 5-9. Begjæring sendes namsfogden.
Alternativet til bistand til takst er å anmode saksøker om å begjære fravikelse som følge av manglende medvirkning fra saksøkte. Etter kjennelse begjærer medhjelper fravikelse på oppdrag fra saksøker.
Gjennomføring av salg
- Sørg for at kjøper har tilstrekkelig informasjon om kjøp på tvangssalg, jf. tvangsl. § 11-24
- Herunder begrenset reklamasjonsmulighet jf. tvangsl. § 11-39
- Bindingstid på bud jf. tvangsl. § 11-26
- Kjøpers mulighet til å begjære fravikelse av boligen jf. tvangsl. § 11-31, 3. ledd, om boligen ikke fraflyttes frivillig.
- Kjøpers betalingsplikt jf. tvangsl. § 11-27
(Se mal fra NEF)
Foreleggelse
1. Høyeste bud forelegges for saksøker med anmodning om begjæring av stadfestelse av bud jf. tvangsl. § 11-28
- Dersom det er flere saksøkere skal alle saksøkere som får dekning gjennom kjøpesummen forelegges budet.
- Begjæring fra saksøkere som ikke får helt/delvis dekning skal heves, jf. tvangsl. § 11-20.
2. Send ut forespørsel om oppdatert kravsanmeldelse til alle kreditorer
- Kravsanmeldelse skal omfatte krav på oppgjørsdato som er tre måneder etter at medhjelper sender skriftlig melding/utkast til fordelingskjennelse, jf. tvangsl. § 11-27, 1. ledd.
- Der det er mange kreditorer, sørg for at du gir tilstrekkelig tid for tilbakemelding.
- Be kreditorer også melde tilbake om betalingsinformasjon for oppgjør (kontonummer/kid nummer) i kravsanmeldelsen.
- For de kreditorer som ikke har sendt inn kopi av tvangsgrunnlaget, må de sende dette med i den oppdaterte kravsanmeldelsen.
3. Skriftlig melding
- Redegjør for salgsgjennomføring, oppnådd pris sammenlignet med takst, henvisning til hvilke kreditorer som må sende inn originale pantedokumenter for nedkvittering, jf. tvangsl. 11-38 2. ledd. Videre om andre heftelser enn pengeheftelser skal tilsidesettes etter tvangsl. § 11-21, 2. ledd.
4. Utkast til fordelingskjennelse
- Fordeling av kjøpesum. Forlodds dekning for rettsgebyr. Dersom det er flere saksøkere skal rettsgebyr legges til for hvert besluttet tvangssalg. Medhjelpers godtgjørelse (medhjelperforsikringen §§ 3-3/3-6) og utlegg dekkes forlodds. Eierskiftegebyr for borettslag/boligaksjeselskap dekkes forlodds.
- Legalpantekrav dekkes foran tinglyste heftelser. Herunder blant annet krav for kommunale avgifter, krav for forfalte ubetalte felleskostnader i borettslag/eierseksjonssameie (husk å ta med felleskostnader tre måneder frem i tid som avsatt krav), krav på boomkostninger ved konkurs.
- Øvrige heftelser dekkes etter prioritet så langt kjøpesummen rekker. Øvrige heftelser skal settes til side.
Anke
- Anke over fordelingskjennelsen er ikke til hinder til oppgjør/overtagelse av kjøper.
- Utbetaling/fordeling av kjøpesum skjer ikke før etter kjennelse etter anke er rettskraftig.
- Anke over stadfestelseskjennelse innebærer at kjøper blir trukket inn i saken som ankemotpart. Kjøper må inngi tilsvar til retten.
- Kjøper har ved anke over stadfestelse mulighet til å overta tvangssalgobjektet på fastsatt oppgjørsdato etter tvangsl. § 11-31. Kjøper vil ikke få utstedt skjøte etter tvangsl. § 11-33 før etter stadfestelseskjennelsen er rettskraftig og har risiko for at stadfestelseskjennelsen blir opphevet, og at tvangssalgsobjektet da må returneres til saksøkte, jf. tvangsl. § 11-35, 2 ledd.
- Kjøper kan, ved anke over stadfestelse, avvente med overtagelse til 14 dager etter at stadfestelseskjennelsen er rettskraftig, jf. tvangsl. § 11-27, 1. ledd, 2. punktum, men kjøper må da svare renter på kjøpesummen etter rentesats fastsatt av Kongen (for tiden 6 %), jf. tvangsl. § 11-27, 2. ledd.
Varsel om overtagelse
- Stadfestelseskjennelsen er rettskraftig en måned etter avsigelse, jf. tvangsloven § 11-34, 2. ledd.
- Etter rettskrafttidspunktet; send brev til saksøkte med varsel om utflytting og brev til kjøper med innkreving av kjøpesum og frist for å signere skjøte dersom tvangssalgsobjektet er en eierseksjon.
Oppgjør
- Kontroller at stadfestelseskjennelse og fordelingskjennelse er rettskraftig
jf tvangsl. § 11-38, 1. ledd. Dersom stadfestelseskjennelsen er rettskraftig før fordelingskjennelsen, og overtagelsestidspunktet er tidligere enn rettskrafttidspunktet for fordelingskjennelsen, skal oppgjør fra kjøper og overtagelse finne sted, jf. tvangsl. § 11-27. Oppgjøret blir liggende hos medhjelper til fordelingskjennelsen er rettskraftig. - Dersom saksøkte skal ha penger, sjekk at det ikke er kommet ytterligere tinglyste krav i boligen.
- Dersom det er nye tinglyste krav i boligen, varsle ny kreditor om forestående utbetaling. Det er ingen hjemmel for å endre rettskraftig fordelingskjennelse, men kan tilrettelegge for frivillig oppgjør fra saksøkte.
- Send skjøtet over til tingretten for signering. Husk å notere saksnummeret til retten på skjøtet, og krav om sletting av alle rene pengeheftelser jf. tvangsl. § 11-33. Dersom det er en eierseksjon skal kjøper også signere skjøte jf. esl. § 23, 1. ledd.
Særlig om medhjelpers omsorgsplikt etter tvangsl. § 11-15
- Medhjelpers omsorgsplikt etter tvangsl. § 11-15 strekker seg fra mottak av oppdraget og helt til boligen er overtatt av ny eier eller eventuelt at oppdraget er hevet på annen måte.
- Omfanget av omsorgsplikten vil være avhengig av type bolig, og om boligen står tom.
- Dersom boligen står tom skal medhjelper vurdere om vann må stenges (søk profesjonell bistand). Sørg for at det er varme på i boligen i kalde perioder.
- Ved tvangssalg av enebolig skal medhjelper ha kontroll på at bolig er forsikret.
Utarbeidet av advokat Torolv Sundfør, partner i Advokatfirmaet SGB Storløkken AS
Januar 2018
