Videresalg av kontraktsposisjoner og skatt

Hvis en forbruker har inngått en avtale med en entreprenør om å kjøpe en bolig under oppføring, kan det hende at vedkommende ønsker å komme seg ut av kontraktsforholdet før boligen er oppført og derfor velger å selge «kontraktsposisjonen» videre til en annen kjøper (forbruker). Spørsmålet som da dukker opp er hvordan dette skal håndteres skattemessig. Er gevinst ved salg av kontraktsposisjonen skattepliktig og har man eventuelt fradragsrett for tap?

Vi stilte spørsmålet til advokat Bård Erlend Hansen i SBF Skatteadvokater og advokatfullmektig Joachim Johannessen i Skattebetalerforeningen:

• Etter skatteloven § 5-1 (2) fremkommer det at «gevinst ved realisasjon av formuesobjekt» er skattepliktig inntekt. For gevinster i virksomhet så fremkommer det samme av skatteloven § 5-30 (1). Da er også tap fradragsberettiget sier advokatfullmektig Johannessen.
• I et tilfelle som dette, hvor det snakk om salg av en kontrakt som gir rett til å bli eier av en bolig under oppføring (kontraktsposisjon), vil nok skattemyndighetene se det slik at kontrakten skattemessig må anses som et formuesobjekt og at man ved et salg derfor må foreta en gevinst- og tapsberegning, fortsetter advokat Hansen.

Advokatene gir følgende eksempel:

• En forbruker (kjøper 1) har inngått en kontrakt med entreprenør om kjøp av en bolig under oppføring til kroner 4. millioner. Han selger så kontraktsposisjonen videre til en annen forbruker (kjøper 2) og betinger seg samtidig et vederlag på kroner 200.000. Siden kjøper 1 ikke har betalt noe for selve kontrakten, vil hele beløpet på kroner 200.000 være skattepliktig. Gevinsten må eventuelt reduseres med kostnader som er pådratt i forbindelse med salget, som for eksempel omkostninger til megler eller gebyr til entreprenør.

En slik gevinst ved salg av kontrakt vil vanligvis beskattes som kapitalinntekt med 27 %. I de tilfellene man bare har kjøpt en kontrakt og solgt denne videre, vil aktiviteten normalt ikke ha vært stor nok til å anse dette som næringsvirksomhet. Gevinsten i en slik situasjon vil i sin helhet typisk skyldes prisoppgang i markedet.

Reglene om kapitalgevinster- og tap bygger i stor utstrekning på et symmetriprinsipp, hvilket betyr at et tap er fradragsberettiget i den utstrekning en gevinst ved samme transaksjon ville vært skattepliktig. Når en gevinst ved salg av kontraktsposisjonen er skattepliktig så vil det følgelig være fradragsrett hvis man kommer i en tapssituasjon, jfr. skatteloven § 9-4. Tapet er fradragsberettiget i alminnelig inntekt med en skatteeffekt på 27 %.

Er det noen forskjell om selger er forbruker eller profesjonell?

Etter bustadoppføringslova kan ikke en privatperson gjøre bruk av muligheten til å selge en kontraktsposisjon når det opprinnelige formålet med kjøpet har vært investering (spekulasjon) og ikke eget boligbehov. Vedkommende må selge boligen som er under oppføring etter reglene i bustadoppføringsloven. Hva gjelder skattemessig?

• Om vedkommende selger (privatperson) anses som forbruker eller profesjonell ihht. reglene i bustadoppføringsloven vil i utgangspunktet ikke medføre noen forskjell skattemessig, forklarer skatteadvokatene.

I begge tilfellene så er det et formuesobjekt som realiseres (kontraktsposisjon/boligkontrakt) og gevinsten er i utgangspunktet skattepliktig som kapitalinntekt.

• Men hvis vedkommende derimot kjøper og selger slike kontrakter mer systematisk og bruker en del tid på å sondere markedet i forkant av slike kjøp vil det kunne bli snakk om å anse det som næringsinntekt med en skatt på inntil 50,4 %, presiserer Johannessen.
• Hvor stor aktivitet som kreves for at inntekten skal anses som næringsvirksomhet må vurderes konkret, men ved vurderingen kan det være naturlig å se hen til den praksis som gjelder for utleie av boligeiendommer hvor utleie av 5 eller flere boenheter anses som næringsinntekt, avslutter han.  

***

NEF har inngått et samarbeid med Skattebetalerforeningens advokatkontor, SBF Skatteadvokater, Samarbeidsavtalen gir NEFS medlemmer tilgang til skatterådgivning fra Skattebetalerforeningens advokatkontor, SBF Skatteadvokater AS til fordelaktige priser. Samarbeidsavtalen gir også NEFS medlemmer rabatt på kurs i regi av Skattebetalerforeningen. Se www.skatt.no og www.sbfskatteadvokater.no

Først trykket i Eiendomsmegleren 7 2015