Eiendomsmeglingsloven oppstiller krav om at megler skal innhente opplysning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i forbindelse med eiendomssalg.
Av: Caroline Waller, senioradvokat Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegelren nr. 2 2019
I denne artikkelen ser jeg nærmere på hva ferdigattest og midlertidig brukstillatelse er samt betydningen av at det kun foreligger midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest.
1 Meglers plikt til å innhente opplysning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
Det var et samlet eiendomsmeglingslovutvalg som gikk inn for at det skal tas inn opplysninger om det foreligger ferdigattest eller ikke i salgsoppgaven. Kravet er nedfelt i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 8:
«Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger
[…]
8. ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.»
Bakgrunnen for kravet fremkommer i NOU 2006:1 s 122. Utvalget uttalte at det i en del tilfeller kom som en overraskelse på kjøper i ettertid at det ikke var utstedt ferdigattest på eiendommen. Dersom det kun foreligger midlertidig brukstillatelse vil det ha verdi for kjøper fordi det kan det indikere at det gjenstår arbeid på eiendommen. Utvalgets oppfatning var at dette var opplysninger som burde fremkomme før handelen sluttes, og at megler relativt enkelt kunne innhente disse opplysningene ved en henvendelse til kommunen i forbindelse andre henvendelser til kommunen.
Det er lagt inn en begrensning i meglers ansvar ved at det ikke kan kreves at megleren skal foreta undersøkelser knyttet til hvorvidt bygningene er i samsvar med ferdigattesten eller brukstillatelsen, men at megleren bør si fra ved åpenbare misforhold. Et eksempel på dette kan være at ferdigattesten er utstedt for mange år siden, men at megleren ser eller vet at det er foretatt tiltak som krever ny tillatelse med påfølgende ferdigattest.
2 Gjeldende plan- og bygningslov – hovedregelen er ferdigattest, men midlertidig brukstillatelse er et nødvendig verktøy
Ved innføringen av ny plan- og bygningslov i 2008 var det økt fokus på at alle søknadspliktige tiltak skulle avsluttes med ferdigattest. Som følge av at Norge er et land hvor f. eks. utearealer kan være vanskelige å ferdigstille i vinterhalvåret var det likevel nødvendig å videreføre bestemmelsene om midlertidig brukstillatelse.
Ved utstedelse av midlertidig brukstillatelse skal det etter gjeldende lov settes en frist for når arbeidene skal være ferdigstilt. Dersom arbeidene ikke er utført innen fristen skal kommunen gi pålegg om ferdigstillelse slik at ferdigattest kan gis.
3 Midlertidig brukstillatelse
Midlertidig brukstillatelse er et verktøy som benyttes når det kun gjenstår mindre vesentlige mangler ved tiltaket og det dermed er ubetenkelig å gi tillatelse til å ta byggverket i bruk.
Ved søknad om brukstillatelse skal søker identifisere gjenstående arbeid, og bekrefte at byggverket innen 14 dager (kommunens saksbehandlingstid for midlertidig brukstillatelse) vil ha tilfredsstillende sikkerhetsnivå for å kunne tas i bruk. I brukstillatelsen skal det fremkomme hva som skal til for at ferdigattest skal kunne gis.
Brukstillatelsen vil dermed gi en liste over arbeidene som gjenstår. Dette vil være nyttig ved salg av bolig hvor det ikke enda er gitt ferdigattest.
I saker der det dreier seg om forholdsvis nye bygg vil det kunne stilles krav fra kjøper om at selger ferdigstiller og innhenter ferdigattest før overtakelse. Dette kan (og bør) reguleres i kjøpekontrakten.
For eldre bygg kan dette være vanskeligere.
4 Eldre bygninger
Kravet om ferdigattest ser vi så langt tilbake som i bygningsloven fra 1924. I perioden mellom 1987 og 1997 var det imidlertid ikke obligatorisk med bygningskontroll i kommunene noe som medførte at kommunene ikke var sterke pådrivere for at ferdigattest skulle utstedes, og det er derfor mange byggetiltak i denne perioden som ikke har ferdigattest.
Ved salg av eiendommer med eldre bygg forekommer det av den grunn ofte at det ikke foreligger ferdigattest for oppføringen av bygget. I andre tilfeller er ferdigattesten kanskje forsvunnet fra kommunens arkiver, og historisk er nok mange byggesaker også avsluttet uten at det er gitt ferdigattest, slik at ferdigattest ikke er å oppdrive.
Ved endringen av plan- og bygningsloven 1. juli 2015 ble det innført en bestemmelse som gjør at det ikke utstedes ferdigattest for tiltak omsøkt før 1998. Dersom det ikke foreligger ferdigattest for slike tiltak vil det dermed heller ikke være mulig å få ordnet med ferdigattest, og en eventuell søknad om ferdigattest skal avvises av kommunen. At det ikke kan utstedes ferdigattest innebærer imidlertid ikke at det er gitt ferdigattest for tiltaket.
Dersom det ikke foreligger ferdigattest, men det finnes midlertidig brukstillatelse for eldre bygg er det etter mitt syn positivt sammenlignet med om det ikke foreligger noen form for sluttdokumentasjon. Den midlertidige brukstillatelsen blir viktig dokumentasjon for at bruken av bygget er tillatt, og ikke minst sier den noe om hvilke arbeider som gjenstod for at ferdigattest kunne gis. Ettersom den midlertidige brukstillatelsen i de fleste tilfeller gir en oppramsing av det kan gjøres undersøkelser av om arbeidene faktisk er gjennomført, og hva som aldri ble gjort.
Megler kan nok ikke pålegges å gjøre inngående undersøkelser, men kan med fordel anbefale selger/ kjøper å undersøke hva som evt. gjenstod for å få ferdigattest, og om oppføringen av bygget eller øvrige tiltak er i tråd med gitt tillatelse.
Hvis det er større avvik anbefales det at selger eller kjøper kontakter kommunen for veiledning om videre prosess. I et slikt tilfelle kan løsningen være å søke om å få godkjent avvikene og å få ferdigattest på disse arbeidene.
5 Manglende ferdigattest kan utgjøre mangel ved eiendommen
Der selger forplikter seg til å innhente ferdigattest kan kjøper holde ham til dette, og det har vært ansett å være en mangel ved bygget at selger ikke fremskaffer ferdigattest slik det er lovet. Borgarting lagmannsrett kom i en avgjørelse i 1996 til at det var en mangel ved eiendommen etter avhendingsloven at det ikke forelå ferdigattest ettersom det fremkom uttrykkelig i kjøpekontrakten at slik attest skulle foreligge.
I saken som var oppe for lagmannsretten var det i kjøpekontrakten oppstilt en klausul om ferdigattest før overtagelse. At denne manglet, ble ansett som en mangel i henhold til avhendingsloven. Av denne avgjørelsen kan det derfor utledes at der selger har gitt en garanti for ferdigattest, vil manglende oppfyllelse av garantien utgjøre en mangel, som kan utløse misligholdsbeføyelser etter avhendingsloven, f.eks. retting, prisavslag eller erstatning.
6 Hva ferdigattesten eller den midlertidige brukstillatelsen gjelder
Ved salg av boligeiendom er det avgjørende at bruken av eiendommen er tillatt.
Dersom det er gjennomført flere søknadspliktige tiltak på eiendommen skal det foreligge ferdigattest for alle tiltakene.
Dersom det fremlegges ferdigattest for et tiltak som er gjennomført etter oppføringen av bygget, men ikke for den opprinnelige oppføringen gir det grunnlag for videre undersøkelser. Der det er gitt ferdigattest for etterfølgende tiltak gir det indikasjoner på at opprinnelig tiltak er godkjent og tillatt tatt i bruk ettersom bygningsmyndighetene skal ta utgangspunkt i sist godkjente tegninger ved behandling av nye tiltak. Det kan imidlertid ikke uten videre legges til grunn at en ferdigattest for et etterfølgende tiltak betyr at det er gitt ferdigattest for den opprinnelige oppføringen.
Ikke sjeldent er det gjennomført flere søknadspliktige tiltak på en eiendom, og megler bør være oppmerksom på hvilke tiltak ferdigattesten/ den midlertidige brukstillatelsen faktisk gjelder.
7 Matrikkelens troverdighet
Matrikkelen er et register over eiendommer i Norge som inneholder blant annet de offisielle betegnelsene på matrikkelenheter, bygninger bruksenheter og adresser.
I matrikkelen fremkommer det blant annet om et bygg er tatt i bruk, og mange anser at dette betyr at det er gitt ferdigattest for bygget.
Informasjonen i matrikkelen er imidlertid ikke knyttet direkte opp mot tillatelser gitt av bygningsmyndighetene. Videre er det ikke knyttet troverdighet til matrikkelen i samme grad som troverdigheten som gjelder for grunnboken. For sistnevnte har staten særskilt ansvar for feil etter tinglysingsloven § 35.
Det innebærer at man ikke kan feste ubetinget lit til at det foreligger ferdigattest for et bygg til tross for at det fremkommer av matrikkelen at bygget er tatt i bruk. Ofte vil det stemme at det er gitt ferdigattest for bygget, men det kan like ofte forekomme at det ikke foreligger ferdigattest. Det er dermed ikke tilstrekkelig å undersøke matrikkelen for å konstatere om det foreligger ferdigattest, eller at bruken er tillatt.
