Ved kjøp og salg av fast eiendom, er det en forutsetning for kjøper at eiendommen overtas fri for heftelser og at kjøper får rettsvern for sitt erverv. Når rettsvern er etablert, har kjøper beskyttelse mot at tidligere eiers kreditorer tar beslag eller utlegg i eiendommen.
Av: Markus Loftås, advokatfullmektig og Erlend Ose, advokatfullmektig i Wikborg Rein Advokatfirma AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2022
Etter tinglysingsloven oppnås rettsvern for fast eiendom i utgangspunktet ved at «rettserverv» eller «rettsstiftelsen» tinglyses og registreres i eiendommens grunnbok, jf. tinglysingsloven §§ 20 og 23. Ved forbrukerkjøp har eiendomsmeglere i utgangspunktet plikt til å sørge for at skjøte utfylles og tinglyses, slik at kjøper for rettsvern for sitt erverv.
Da tinglysning i de fleste tilfeller utløser krav om dokumentavgift, kan det være fristende for kjøper å unnlate å tinglyse ervervet. Når tinglysning unngås, vil kjøper heller ikke etablere rettsvern for sitt erverv etter reglene i tinglysingsloven.
I norsk rett har det inntil nylig vært en tilsynelatende unntaksfri regel at tinglysning er den eneste måten rettsvern for fast eiendom kan etableres på. Selv i saker hvor eiendommen faktisk er overdratt til kjøper, og vedkommende har brukt denne som sin egen i svært lang tid, har ikke kjøper vært beskyttet mot selgers kreditorer hvis vedkommende samtidig har unnlat å tinglyse overdragelsen. Dermed har kjøper tradisjonelt godtatt en betydelig risiko ved å unnlate å tinglyse sitt erverv.
Selvstendig rettsvernshevd – HR-2021-1773-A
I juridisk teori har det lenge vært diskutert om det er grunnlag for å etablere rettsvern for fast eiendom uten tinglysning. Spørsmålet har vært om rettsvern kan oppnås ved at kjøperen eier og råder over eiendommen i 20 år uten avbrudd. Ordningen betegnes gjerne som selvstendig rettsvernshevd, og springer ut av de alminnelige hevdsreglene. Hevd innebærer at man blir eier av en eiendom dersom man i god tro har disponert over denne i 20 år. Ved erverv gjennom hevd vil rettsvern oppnås uten tinglysning, jf. tinglysingsloven § 21.
Domstolene har tidligere ikke anerkjent at det kan oppnås rettsvern for fast eiendom gjennom selvstendig rettsvernshevd. Derimot har det blitt fastholdt at kravet om tinglysning gjelder tilnærmet absolutt, noe som særlig har blitt begrunnet i at kreditorer og andre skal kunne stole på opplysningene som fremgår av grunnboken. I den nylig avsagte avgjørelsen fra Høyesterett, inntatt i HR-2021-1773-A, bekrefter imidlertid Høyesterett at rettsvern kan oppnås gjennom selvstendig rettsvernshevd.
I saken hadde Bank Norwegian ASA tatt utlegg i en privatpersons eiendom i Hvaler kommune, som ifølge grunnboken tilhørte bankens skyldner. Eiendommen hadde imidlertid blitt solgt fra skyldneren i 1998, men på grunn av en forglemmelse hos kjøper hadde ikke overdragelsen blitt tinglyst og innført i grunnboken. Den nye eieren av eiendommen motsatte seg derfor bankens utlegg og anførte at han hadde fått rettsvern gjennom selvstendig rettsvernshevd.
I avgjørelsen konstaterte Høyesterett at selv om det tidligere hadde gjeldt en regel om at rettsvern utelukkende kunne oppnås ved tinglysning, var det nå grunnlag for å oppstille et unntak fra denne hovedregelen. Retten finner støtte i forarbeidene, men synes også langt på vei å basere avgjørelsen på rimelighetshensyn. Det ble i denne forbindelse vist til at forskjellen i kravene for etablering av rettsvern for henholdsvis avtaleerverv og erverv gjennom hevd har vært en ulogisk og lite rimelig ordning. Etter Høyesteretts oppfatning ville det være urimelig å bryte opp de reelle eierforholdene for noen som har eid en eiendom i hevdstid kun fordi de har unnlatt å tinglyse ervervet. Høyesterett konkluderte derfor med at det kan oppstilles en regel om selvstendig rettsvernshevd, og at denne må gjelde uavhengig av om kjøperen er klar over at ervervet ikke er tinglyst. Kjøperen av eiendommen i saken ble derfor ansett for å ha etablert rettsvern gjennom selvstendig rettsvernhevd, ettersom han hadde brukt eiendommen som sin egen i mer enn 20 år. Bank Norwegian ASA fikk dermed ikke tatt utlegg i eiendommen.
Betydningen av selvstendig rettsvernshevd for eiendomstransaksjoner
I forbindelse med alminnelige megleroppdrag ved forbrukerkjøp, vil Høyesteretts avgjørelse trolig ha liten praktisk betydning. Det er fordi kjøper fremdeles tar en betydelig risiko dersom han velger å basere sin beskyttelse mot selgers kreditorer på regelen om selvstendig rettsvernshevd. Dersom kjøper ikke tinglyser sitt erverv, vil kjøper heller ikke være beskyttet mot selger kreditorer før hevdstiden på 20 år er fullført. Tar for eksempel selgers bank utlegg i eiendommen etter 15 år, har kjøperen lite han skulle sagt – selv om han er den rette eier og han har brukt eiendommen i samsvar med dette. Rettsvern i et slikt tilfelle ville kjøper bare kunne oppnå gjennom tinglysning. Derfor passer det også godt at eiendomsmeglingslovens hovedregel fremdeles er at en megler som forestår oppgjør, skal sørge for at kjøperen får rettsvern for sitt erverv før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Dette innebærer i praksis at megleren må sørge for å tinglyse skjøte.
Regelen om selvstendig rettsvernshevd er imidlertid ikke bare interessant ved forbrukerkjøp av eiendom. Også ved overdragelse av eiendomsselskap i næringsmeglingsoppdrag, kan regelen om selvstendig rettsvernshevd i enkelte tilfelle tenkes å få betydning. Dette henger sammen med at kjøper av næringseiendom ofte ikke betaler for eiendommen som sådan, men derimot selskapet som eier denne og som det forutsettes at allerede har rettsvern til eiendommen. I enkelte transaksjoner kan det imidlertid være usikkert hvorvidt eiendomsselskapet faktisk har rettsvern, for eksempel som følge av manglende dokumentasjon på selskapets erverv av eiendommen. I slike situasjoner vil kjøpers rådgivere normalt forsøke å bøte på det usikre rettsvernet. Nå, etter Høyesteretts avgjørelse i HR-2021-1773-A, vil det imidlertid være mulig å konstatere at selger har rettsvern allerede på basis av reelt eierskap i hevdstid.
