I mange utviklingsprosjekter selges boligseksjonene med tilhørende parkeringsplasser. Ikke sjelden oppstår det tvist om parkeringsplassens funksjonalitet, utforming, installasjon av ladebokser mv. I denne artikkelen redegjør vi for hvordan seksjonseier og/eller sameiet bør gå frem for å reklamere på parkeringsplasser i eierseksjonssameier.
Av: Tonje Rismo og Christina Norland, begge advokater i Advokatfirmaet Selmer – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2023
Organisering av parkeringsplasser
Eierseksjonsloven stiller ingen krav til hvordan parkeringsplassene til et eierseksjonssameie skal organiseres. Ved behandlingen av seksjoneringssøknaden skal kommunen kun kontrollere at det er opprettet så mange parkeringsplasser som arealplanen og byggetillatelsen krever, og kommunen kan ikke nekte seksjonering så lenge dette er oppfylt. Utbygger kan derfor bestemme hvordan parkeringsplassene skal organiseres, fordeles og disponeres. Dette følger også uttrykkelig av forarbeidene til eierseksjonsloven.
Det finnes i hovedsak fire måter å organisere parkering til et eierseksjonssameie på: som tilleggsdeler til den enkelte seksjon, fellesareal, næringsseksjon(er) eller på annen eiendom. Som vi skal se, er organiseringen avgjørende for hvordan eventuelle reklamasjoner på parkeringsplassene bør håndteres.
Reklamasjonskrav mot utbygger
Utgangspunktet
Utgangspunktet er at ethvert krav en seksjonseier har knyttet til parkeringsplassen ut fra sin kjøpekontrakt med utbygger, kan fremsettes av seksjonseieren selv direkte mot utbyggeren. Dette gjelder uavhengig om parkeringsplassen er tilleggsdel, fellesareal, næringsseksjon eller ligger på en annen eiendom.
Fellesareal
Dersom parkeringsplassene er fellesareal, følger det av eierseksjonsloven § 60 første ledd at styret også kan reklamere. Dette kan for eksempel være tilfelle hvor utbygger har levert parkeringsplasser på fellesareal med defekte ladebokser til elbiler.
At styret har rett til å fremsette reklamasjonen, innebærer likevel ikke at seksjonseiernes krav automatisk overdras til styret eller at styret har eksklusiv rett til å gjøre kravet gjeldende. I mange tilfeller kan det tvert imot være hensiktsmessig at seksjonseieren reklamerer over mangler ved parkeringsplassen på fellesareal selv, eksempelvis hvis det kun er enkelte av seksjonseierne som ønsker å reklamere over mangelen.
For at styret skal ha kompetanse til å reklamere over parkeringsplasser på fellesareal, er det nok at én seksjonseier har krav mot utbygger. Dette følger direkte av forarbeidene til eierseksjonsloven. Det er samtidig viktig å være klar over at styret da vil være en representant for seksjonseieren – i den forstand at kravet fra styret aldri kan være større enn kravet som den enkelte seksjonseier kunne ha fremsatt.
Annen organisering
Eierseksjonsloven gir bare styret kompetanse til å fremsette krav på vegne av seksjonseierne hvis det gjelder fellesarealene. Dersom parkeringsplassene er organisert på en annen måte enn som fellesareal, vil styret derfor som utgangspunkt ikke ha kompetanse til å reklamere på vegne av seksjonseierne. Likevel kan det ofte være praktisk at styret håndterer reklamasjoner på vegne av seksjonseierne, særlig hvis flere seksjonseiere har samme type krav mot utbygger. Da er det viktig å huske at styret må ha fullmakt fra den enkelte seksjonseier til å reklamere på deres vegne. Men; dersom utbygger aksepterer en reklamasjon fra styret på vegne av seksjonseier uten at det er gitt fullmakt, kan utbygger miste muligheten til senere å påberope seg at reklamasjonen er fremsatt av uriktig person.
Merk at styret selvsagt kan fremsette reklamasjonskrav knyttet til parkeringsplasser som eierseksjonssameiet selv eier, eksempelvis næringsseksjoner eller annen eiendom.
Reklamasjonskrav mot andre enn utbygger
Det er viktig å være klar over at det kan være andre enn utbygger som er ansvarlig for en mangel, for eksempel dersom eierseksjonssameiet etter overtakelse inngår avtale med en ekstern leverandør for å installere og drifte ladebokser. I et slikt tilfelle vil det være riktig å fremsette reklamasjonskravet mot leverandøren.
Hvis utbygger har levert strøm frem til parkeringsplassene, og en ekstern leverandør har levert ladebokser direkte til sameiet eller den enkelte seksjonseier, vil det være avgjørende hvor en feil ligger for å avgjøre hvem som er rette mottaker av et mangelskrav. Også her må man huske at styret må ha fullmakt for å reklamere på vegne av en seksjonseier som har kjøpt ladeboks direkte fra en leverandør, også hvis bestillingen i praksis er skjedd samlet for flere eller via styret.
Rettidig reklamasjon og foreldelse
Dersom utbygger mottar reklamasjonskrav, bør utbygger kontrollere at kravet er fremsatt rettidig. Etter bustadoppføringsloven § 30 første ledd må reklamasjonskrav være fremsatt «innan rimeleg tid» etter at kjøper oppdaget eller burde oppdaget mangelen (relativ reklamasjonsfrist) og innen fem år etter overtakelse.
Videre følger det av foreldelsesloven § 2, jf. § 3 nr. 2, at mangelskrav foreldes etter 3 år fra dagen da misligholdet inntrer, som vil si fra overlevering av parkeringsplassen.
Dersom seksjonseier/styret ikke fremsetter mangelskravet innenfor disse fristene, kan utbygger avvise kravet under henvisning til at det er reklamert for sent eller er foreldet. Dersom utbygger diskuterer kravets innhold istedenfor å avvise kravet, kan utbygger risikere å miste retten til å påberope for sent fremsatt reklamasjon, mens foreldelsesinnsigelser som utgangspunkt vil være i behold.
