I løpet av våren har det blitt skrevet om flere saker hvor boligeiere har fått varsel fra en boligutbygger i området med krav om dekning av opparbeidelse av vei, og dermed en ubehagelig overraskelse. Noen huseiere har for eksempel mottatt krav på 1,8 millioner kroner for et nytt fortau som de selv aldri har bedt om. Bakgrunnen for kravet er utbyggers utvidelse av kjørevei frem til et utbyggingsområde og reglene om refusjon i plan- og bygningsloven.
Av: Camilla Sonderland Skjønberg og Tina Klakegg, begge advokater hos Deloitte advokatfirma – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2022.
Som eiendomsmegler i forbindelse med salg av boliger og/eller tomter, bør megler undersøke forhold rundt mulighetene for at selgers eiendom, og dermed også kjøper, kan bli pålagt et slikt krav. I denne artikkelen skal vi redegjøre kort for om boligeier i slike tilfeller har plikt til å bidra til utbyggers tiltak, samt litt om regelverket rundt refusjonskrav og hvilke tiltak og eiendommer som omfattes.
Overordnet om regelverket
For å bebygge en tomt stilles det krav i plan- og bygningsloven om at det er opparbeidet offentlig vei, vann og avløp frem til tomten. Loven gir samtidig utbygger en rett til å kreve tilbake deler av utgiftene for opparbeidelse av vei, vann og avløp fra de nabotomtene som gjennom utbyggers arbeid eventuelt også oppnår å oppfylle disse kravene i plan og bygningsloven. For tomter som i lovens forstand med dette blir «byggeklare», kan utbygger kreve refusjon for en andel av kostnadene utbygger har hatt ved opparbeidelsen. Utgiftene fordeles forholdsmessig mellom naboeiendommene som ligger inntil veistrekningen eller ledningsnettet som blir opparbeidet. Fordelingen baseres på utnyttelsesgrad og areal.
Det er to hovedhensyn som ligger til grunn for dette regelverket. Det ene er at utgiftene til opparbeidelse av felles infrastruktur skal fordeles rettferdig mellom eiendommen som drar nytte av det. Det andre hensynet er at utbyggingen av infrastruktur skal holde tritt med utbyggingen av eiendommene.
For å kunne kreve refusjon, må oversikt over kostnader og forslag til fordeling oversendes og godkjennes av kommunen før arbeidene starter. Kommunen fastsetter den endelige fordelingen etter at arbeidene er ferdigstilt.
Hvilke eiendommer blir refusjonspliktige?
Ikke alle eiendommer som ligger langs strekningen som opparbeides vil bli refusjonspliktige. Utbygger kan kun kreve refusjon for opparbeidelse frem til sin eiendom, men ikke lenger – selv om veien er planlagt videre i reguleringsplanen. Hvor på veistrekningen utbyggers eiendom er plassert, blir dermed avgjørende for hvilke eiendommer som skal være med å dele på utgiftene for strekningen som opparbeides. Det kan følgelig heller ikke kreves refusjon fra eiendommer som ikke får opparbeidet offentlig vei helt frem til sin tomt.
Refusjonskravet kan i utgangspunktet også kun rettes mot eiendommer som har et uforløst utbyggingspotensial, enten det er fordi tomten er ubebygd eller fordi eiendommen kan bebygges mer i henhold til gjeldende reguleringsplan. Dette gjelder uavhengig av hvilke planer eieren faktisk har for tomten. Så lenge tomten rettslig sett kan bebygges, er det etter refusjonsregelverket uinteressant om grunneier/selger har planlagt eller lagt til rette for utbygging eller ikke.
Videre er det ikke uvanlig at det er tinglyst en heftelse på en bebygd eiendom som innebærer at eiendommen kan bli avkrevd refusjon ved fremtidig opparbeidelse av infrastruktur. Dette er tilfellet i sakene fra Nordstrand i Oslo som har versert i media den siste tiden. Årsaken til at det i disse tilfellene er tinglyst heftelser på eiendommene, er at eiendommene tidligere ble bygget ut uten at det ble opparbeidet infrastruktur i henhold til lovens krav. Kommunen har i stedet gitt en midlertidig dispensasjon fra opparbeidelseskravet med vilkår om at kravet hefter ved eiendommen i påvente av at opparbeidelsen finner sted. Det er ikke uvanlig at kravene til standard, eller kommunens ønsker om en bestemt standard, endrer seg i perioden fra tinglysning til infrastrukturen faktisk oppføres, og at de faktiske kostnadene knyttet til opparbeidelse blir langt større enn det som opprinnelig var antatt. Sett i lys av at enkelte av de tinglyste heftelsene er over femti år gamle, gjør at det er lett å forstå at konflikter kan oppstå.
Hvilke kostnader kan utbygger kreve refusjon for?
Dersom en grunneier mottar et refusjonskrav, har hun en frist på tre uker til å svare på og eventuelt protestere mot kravet. Utbygger har plikt til å fremlegge innsigelsene fra berørte eiendommer til kommunen som en del av grunnlaget for deres saksbehandling. I mange tilfeller vil det være grunnlag for å fremme innsigelser, og det er derfor viktig å sette seg ordentlig inn i refusjonskravet.
Det første mottaker av kravet må vurdere, er om deres eiendom i det hele tatt er refusjonspliktig. Og deretter: Er alle refusjonspliktige eiendommer i området med på «spleiselaget» eller er noen oversett?
Videre er det ikke alle utgifter en utbygger kan kreve refusjon for. Opparbeidelsen skal være i samsvar med det som fremkommer av reguleringsplanen. Loven legger også begrensninger med tanke på maksimal veibredde og maksimal rørdiameter for avløps- og vannledninger. Det kan dermed ikke kreves refusjon for kostnader til opparbeidelse utover disse begrensningene.
I noen tilfeller vil det også kunne være grunnlag for innsigelse med hensyn til beregningen av selve fordelingsnøkkelen mellom eiendommene. Refusjonskravet skal under enhver omstendighet ikke overstige antatt verdistigning knyttet til opparbeidelsen for hver enkelt eiendom.
Oppsummert – hva bør du som eiendomsmegler tenke på?
Regelverket rundt refusjonskrav er komplisert, og det kan være vanskelig for «mannen i gata» både å sette seg inn i og forstå hva et eventuelt refusjonskrav innebærer. Et refusjonskrav kan imidlertid bli stort, og det kan derfor være av stor betydning for en kjøper å være klar over et slikt forhold og dermed kunne ta høyde for det i sine vurderinger knyttet til et eventuelt kjøp.
I forbindelse med salg av en tomt eller en eiendom som har et uforløst utbyggingspotensial og hvor vei, vann og avløp ikke er av dagens standard, bør megler derfor, som et minimum, oppfordre potensielle kjøpere til å orientere seg om planlagt utbygging og reguleringsprosesser. Dersom det foreligger en reguleringsplan hvor det er lagt inn ny vei eller vann-/ avløpsledning, må dette naturligvis synliggjøres i salgsdokumentasjonen, og der det er kjente planer om oppstart av utbygging skal dette også informeres om.
Ved salg av eiendommer som ikke kan bygges ut ytterligere, vil det det for refusjonsspørsmålet være tilstrekkelig at megler undersøker grunnboken for eventuelle tinglyste heftelser som knytter seg til opparbeidelse av infrastruktur. Hvis så, må det gis tydelig opplysning i salgsoppgaven om heftelsen og hva denne innebærer, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 2. ledd nr 3.
