I en tid der økende boligpriser har gjort det utfordrende for mange å realisere drømmen om egen bolig, har det oppstått økt etterspørsel etter alternative boligkjøpsmodeller. Modeller som leie til eie og deleie har i de senere årene blitt populære blant forbrukere som søker etter mer fleksible og økonomisk tilgjengelige måter å komme seg inn på boligmarkedet.
Av: Anders Bergene, partner/advokat og Elise Foss advokat, begge i DLA Piper – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2023
I juli i 2023 sendte Kommunal- og distriktsdepartementet forslag til endringer i Lov om burettslag (borettslagsloven) og Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven) ut på høring. Hensikten med lovforslaget er å legge bedre til rette for leie til eie og deleie.
Både leie til eie og deleie forutsetter at tilbyderne helt eller delvis eier boligene i en periode. En av utfordringene med dagens boliglover er at de inneholder begrensninger på hvor mange borettslagsandeler og eierseksjonsandeler som kan eies og erverves av juridiske enheter. I praksis medfører derfor lovene en innskrenkning av hvor mange boliger som kan tilbys i markedet med en boligkjøpsmodell.
For å unngå en uønsket begrensning, har departementet i høringsforslaget foreslått unntak fra eier- og ervervsbegrensningene ved salg av boliger med leie til eie og deleie-avtaler.
Dagens eier- og ervervsbegrensninger
Borettslagsloven
Borettslagslovens hovedregel er at kun fysiske personer kan eie andeler i et borettslag, og disse kan kun eie én andel hver, jf. borettslagsloven § 4-1. Videre er det et krav om at man selv bor eller skal bo i boligen jf. borettslagsloven § 5-2. Bestemmelsene skal sikre brukereierprinsippet som innebærer at den som eier boligen også skal bo i boligen. Dersom selskapet er utbygger (stifter av borettslaget) kan selskapet eie samtlige andeler borettslaget, jf. borettslagsloven § 2-12. Dersom selskapet ikke er utbygger, kan i utgangspunktet ikke juridiske personer eie.
Eierseksjonsloven
Eierseksjonsloven har en lignende begrensing. Loven forbyr ikke juridiske eiere å eie boligseksjoner slik som borettslagsloven, men loven setter en tydelig begrensning om at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie, jf. eierseksjonsloven § 23. Det er ikke et forbud mot å eie flere enn to boligseksjoner, men det er et forbud mot å erverve flere enn to seksjoner. Hjemmelshaver ved seksjonering kan dermed fortsette å eie opp til samtlige av seksjonene. Formålet med bestemmelsen er å hindre at én seksjonseier får en dominerende rolle i et sameie på bekostning av de øvrige seksjonseierne når beslutninger skal ta. I eierseksjonssameier har seksjonseierne stemmerett ut ifra antall seksjoner de eier (enten én stemme pr. seksjon eller i henhold til sameiebrøken). Dette står i motsetning til borettslagsloven hvor en andelseier kun har én stemme uavhengig av hvor mange andeler de eier.
Foreslåtte endringer
I forbindelse med at det foreslås å innføre unntak fra eier- og ervervsbegrensninger for tilbydere av boligkjøpsmodeller, anser departementet det avgjørende at loven fastsetter klare kriterier for hva som faller inn under unntakene. Departementet foreslår derfor en ny bestemmelse i både borettslagsloven og eierseksjonsloven som angir minimumsvilkår for hva som skal anses som en leie til eie-modell og en deleie-modell. Fastsatte minimumsvilkår vil gjøre det lettere for aktørene selv å vurdere om modellen de tilbyr faller inn under unntaksreglene. Det vil også gjelde for styrer i boligselskapene og andre som skal håndheve regelverket. Innføringen av lovbestemte minimumsvilkår vil samtidig bidra til å sikre forbrukervernet i større grad enn hva som er situasjonen i dag.
Unntak fra eier- og ervervsbegrensninger
Som følge av at det forskjeller mellom leie til eie og deleie, har departementet foreslått ulike eier- og ervervsbegrensninger for modellene;
Leie til eie
Departementet foreslår at juridiske personer som tilbyr salg av bolig med en leie til eie-avtale, kan erverve opp til 30 prosent av boligene fra utbygger. Forslaget er utformet som et unntak fra eier- og ervervsbegrensningene i henholdsvis borettslagsloven kapittel 4, og eierseksjonslovens § 23.
Forutsetningen for at unntaket fra eierbegrensningene kommer til anvendelse er at leie til eie tilbys i samsvar med de foreslåtte minimumsvilkårene til modellen.
Departementet begrunner endringsforslaget med at formålet bak modellen er at forbrukeren som leier skal bli eier. Derfor er modellen ikke nødvendigvis i strid med begrunnelsene bak begrensingene i borettslag- og eierseksjonsloven.
På den annen side vil det ikke være alle forbrukere som klarer å kjøpe boligen i løpet av den fastsatte avtaleperioden. I slike tilfeller, vil det i realiteten være et ordinært leieforhold. Dynamikken i boligselskapet kan endres dersom det er flere som leier enn eier. Departementet påpeker videre at boligkjøpsmodellen er relativt ny, og den derfor ikke er regulert på en gjennomgående måte i lovverket. Av den grunn mener departementet at det bør uvisses en viss forsiktig med å utforme et for vidtgående unntak for leie til eie-modeller.
Deleie
For deleie-modellen foreslår departementet at juridiske enheter som tilbyr boligsalg med denne modellen, kan erverve og eie opptil 50 prosent av boligene under nærmere angitte vilkår.
Forslaget innebærer at juridiske personer får en rett til å eie flere boliger dersom de tilbys med en deleiemodell, enn om de tilbys med en leie til eie-modell. Dette begrunnes av departementet med at forbrukeren allerede fra avtaleinngåelsen vil være deleier i boligen. Forbrukeren vil derfor fra dag en ha rettigheter overfor borettslaget, for eksempel stemmerett ved generalforsamling.
Departementet har satt en øvre grense på 50 prosent for å ivareta forbrukernes interesser. Denne faste grensen innebærer at de resterende boligene må selges på vanlig måte, slik at forbrukerne kan sammenligne prisene på boligkjøp med deleie og boligkjøp til ordinær fullpris. Dette vil ifølge departementet bidra til transparens i prisfastsettingene, og redusere tilbyders muligheter til å sette særskilte høye priser for deleieboliger.
Egne unntak for kommunene?
Departementets høringsforslag inneholder også en vurdering av hvorvidt det bør innføres særregler for kommunene slik at disse i større grad kan tilby boligkjøpsmodeller i arbeidet med boligsosiale utfordringer. Departementet er imidlertid av den oppfatning at en for stor åpning for kommunale aktører kan ha uheldige konsekvenser for spredningen av boliger som er ment for vanskeligstilte eller andre særskilte grupper i samfunnet. Borettslagslovens brukereierprinsipp kan også blitt utfordret dersom adgangen blir for vid og en for stor andel av boligene blir eid av juridiske enheter. Departementet har følgelig ikke foreslått egne unntak for kommunale aktører, men har særskilt bedt om høringsinnspill på dette området.
