Tilbakehold og renter

NEF juridisk får stadig spørsmål om forskjellige sider av kjøpers tilbakeholdsrett. Denne gang tenker vi å si litt om renter og tilbakeholdt beløp.

Av: Nina Fodstad Skumsrud, advokat MNA/fagsjef, Norges Eiendomsmeglerforbund

Tilbakehold er en rettighet for kjøper både ved kjøp av ny og brukt bolig. Hjemmel for tilbakehold er avhendingslova §§ 4-6 og 4-15, og bustadoppføringslova §§ 24 og 31. Formålet med et tilbakehold er å sikre et krav som kjøper mener å ha mot selger, enten som følge av forsinkelse eller som følge av en mangel. De typiske kravene som søkes sikret er krav på dagmulkt, erstatning og/eller prisavslag.

For at kjøper skal kunne gi eiendomsmegler instruks om tilbakehold er det et absolutt vilkår at kjøper har instruksjonsrett over beløpet som er innbetalt til megles konto. Med dette menes at eierrådigheten over det innbetalte beløpet – kjøpesummen – ennå ikke har gått over fra kjøper til selger.

Av emgll. § 3-2 (2) følger det at «Klientmidler tilhører den som har innbetalt eller overlevert disse til foretaket eller advokaten, inntil de er brukt på den måten som er avtalt»

Når han har overtatt

Hovedregelen ved kjøp av brukt bolig er at kjøper mister instruksjonsretten og således eierrådigheten når han har overtatt boligen (Rt 2006/31). Det er således ved overtakelsen at kjøpesummen anses «brukt på den måten som er avtalt». Ved kjøp av bolig under oppføring har kjøper som hovedregel instruksjonsrett og eierrådighet frem til skjøtet er tinglyst (Rt 2013/1541). Ved slike prosjektsalg er det riktignok mulig for selger å stille en forskuddsgaranti etter buofl. § 47 og få utbetalt det innbetalte beløpet. Dersom selger benytter seg av denne muligheten vil naturligvis også eierrådigheten over beløpet gå over fra kjøper til selger selv om tinglysingstidspunktet ikke har inntrådt.

Når kjøper betaler kjøpesummen inn til meglers konto er det således kjøper som eier beløpet, og kjøper godskrives rentene som opptjenes på konto inntil eierrådigheten går over til selger – enten ved overtakelse (brukt bolig) eller ved tinglyst skjøte (bolig under oppføring).

Eierrådigheten

Dersom kjøper før overtakelse/skjøtet tinglyses har gitt en instruks om tilbakehold av f.eks. 100 000,- vil denne instruksen ha som konsekvens at eierrådigheten over denne del av kjøpesummen ikke går over til selger. Kjøper har ved å instruere om tilbakehold beholdt både instruksjonsrett og eierrådigheten over det tilbakeholdte beløpet, og følgelig vil renter som opptjenes på de kr. 100 000,- mens disse står på klientkonto godskrives kjøper. Dersom partene inngår avtale om tilbakehold, går en slik gjerne ut på at kjøper ikke alene kan instruere megler om, hvordan eller når det tilbakeholdte beløpet skal utbetales, men det er likefult kjøper som er eier av beløpet og som godskrives renter på klientkontoen.

Som utgangspunkt vil dette også gjelde selv om det senere skulle vise seg at det ikke var grunnlag for tilbakehold, eller kjøper har holdt tilbake for mye. Dersom det ikke forelå en mangel som selger kunne holdes ansvarlig for, vil et tilbakehold medføre at kjøper er i mislighold ovenfor selger. Er kjøper i mislighold vil selger ha krav på restbeløpet (det tilbakeholdte beløpet), eventuell erstatning for økonomisk tap og forsinkelsesrente. Det er dog ingen automatikk i at selger skal godskrives de rentene som er opptjent på meglers klientkonto mens pengene har stått der. Begrunnelsen for dette er, jf. det som er sagt ovenfor, at mens pengene står på klientkonto tilhører de kjøper selv om et senere viser seg at det ikke var grunnlag for tilbakehold.

Kan avtale annet

Når det er sagt, er det ikke noe i veien for at partene avtaler noe annet. Var det ikke grunnlag for tilbakehold kan kjøper – eventuelt partene sammen dersom det var et avtalt tilbakehold – avtale at det tilbakeholdte beløpet skal utbetales til selger med tillegg av opptjente renter, men en slik fordeling av renter er altså ikke noe eiendomsmegler på egenhånd skal foreta seg.