Av: Ine Osland, advokatfullmektig – Wikborg Rein advokatfirma (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5. 2019)
Som oftest er det enkelt å dra grensen mellom hvilke tilfeller som reguleres av avhendingslova og hvilke tilfeller som reguleres av bustadoppføringslova. For mange kan også skillet mellom de to lovene se ut til å være av underordnet betydning, da de i stor grad er bygd opp etter samme mal og med de samme reglene. Selv om lovene har mange fellestrekk, er det likevel noen sentrale forskjeller som kan få store praktiske konsekvenser for de involverte partene. I denne artikkelen vil vi derfor forsøke å belyse noen av problemstillingene som kan oppstå ved grensedragningen mellom de to lovene.
Det klare utgangspunktet
Utgangspunktet er ganske enkelt: Avhendingslova gjelder «avhending av fast eigedom» og avgrenser eksplisitt mot de tilfellene som er omfattet av bustadoppføringslova, mens sistnevnte lov gjelder avtaler mellom forbruker og entreprenør om «oppføring av ny bustad». En viktig presisering er at bustadoppføringslova også gjelder avtaler om rett til ny bolig når arbeidene til entreprenøren enda ikke er fullført på avtaletidspunktet. Enkelt forklart, vil det avgjørende spørsmålet i de fleste tilfeller være hvorvidt avtalen gjelder en eiendom med et ferdigstilt bygg eller ikke – noe som tilsynelatende utgjør en enkel grensedragning. I praksis er det dessverre ikke alltid helt enkelt å dra grensen mellom de to lovene.
Sammensatte avtaler
Noen ganger kan det være inngått sammensatte avtaler, for eksempel at deler av avtalen gjelder avhendelse av en eiendom og deler av avtalen gjelder oppføring av et bygg. I slike tilfeller vil avhendingslova gjelde for selve avhendingsdelen, mens bustadoppføringslova gjelder for selve oppføringen – selv om begge forhold er regulert av samme avtale. Dette følger av avhendingslova § 1-1 tredje ledd.
Dersom tillegget til avhendelsen bare utgjør en uvesentlig del av hele avtalen, gjelder avhendingslova så langt den passer for hele avtalen jf. avhendingslova § 1-1 tredje ledd, andre setning. Ved denne vurderingen foretar man en sammenligning av den økonomiske verdien av de to avtaledelene. Er det snakk om bare helt små tilleggsytelser til boligsalget, som for eksempel reparasjoner eller at forbrukeren har rett til å påvirke hvilken farge stuen skal males i, vil hele avtalen falle inn under avhendingslovas regler.
Ombygging av gammelt bygg
I dag er det vanlig at mange pusser opp boligen eller foretar en totalrenovering før de selger boligen videre. I praksis ser vi at slike tilfeller kan medføre utfordringer ved avgjørelsen av hvilken lov som kommer til anvendelse.
Tar man lovens ordlyd på ordet, er det avhendingslova som gjelder i de tilfellene hvor boligen totalrenoveres – avtalen gjelder jo ikke oppføring av ny bolig. I forarbeidene er det imidlertid uttalelser som tyder på at dette beror på en mer sammensatt vurdering. Er det foretatt en full ombygging av et eksisterende bygg, kan man i noen tilfeller havne i bustadoppføringslova i stedet for avhendingslova. Forarbeidene viser nemlig til at «gjennomgripande ombygging» skal likestilles med nybygg. Begrunnelsen er at det i realiteten er et nybygg som blir solgt, og at kjøper dermed med rette kan ha slike forventninger som man normalt ville hatt til et nybygg.
Hvorvidt ombyggingen er så gjennomgripende at boligen må likestilles med et nybygg, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. I forarbeidene nevnes tilfellene hvor det er «ny inndeling av brukseiningar, utskifting av innvendige vegger, golv og himlingar (og kanskje etasjeskilje), fornying av vindauge, dører og trappeoppgangar, utskifting av røyropplegg og straumforsyning osb«. Uttalelsen tyder på at det i praksis er de tilfellene hvor nærmest hele boligen blir skiftet ut, og bare skallet står igjen, som blir omfattet av bustadoppføringslova. Mer overflatisk oppussing, som nye fliser, ny maling, nytt kjøkken eller flytting av lettvegger, vil ikke kunne likestilles med nybygg.
I Lovavdelingens uttalelse av 25. mars 2019, etter forespørsel fra Norges Eiendomsmeglerforbund, er det vist til at full ombygging trolig må likestilles med nybygg også etter avhendingslova § 2-11. Bestemmelsen er ny i 2019 og slår fast at en selger må stille garanti etter bustadoppføringslova § 12 dersom boligen er en «ny eigarbustad» som blir solgt innen seks måneder etter fullføringen, såfremt selgeren har gjort salget som ledd i næringsvirksomhet og kjøperen er forbruker. Som begrunnelse, viser Lovavdelingen til at formålet med den nye § 2-11 er å unngå at skillet mellom bustadoppføringslova og avhendingslova skal gi tilfeldige utslag med hensyn til garantireglene.
Er man i tvil om ombyggingen er så gjennomgripende at boligen kan likestilles med nybygg, kan det være hensiktsmessig å se på hensynene som begrunner skillet mellom de to lovene, samt hvilke forventninger en kjøper vil ha til bygget som selges. Det skal mye til for at en ombygging likestilles med nybygg, da utgangspunktet er at bustadoppføringslova gjelder avtaler om oppføring av boliger og avtaler om nye boliger som enda ikke er ferdigstilt.
Betydningen av skillet
Skillet mellom de to lovene har flere konsekvenser. For det første, vil forbrukerens stilling være bedre vernet etter bustadoppføringslova dersom det skulle oppstå en forsinkelse. Etter bustadoppføringslova kan forbrukeren kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer, samt erstatning for det økonomiske tapet som overstiger dagmulkten. Dersom ikke annet er avtalt, skal dagmulkten være 1 promille av entreprenørens vederlag. Denne dagmulkten har forbrukeren automatisk krav på ved forsinkelse. Etter avhendingslova, kan forbrukeren ikke kreve dagmulkt, men i stedet kreve erstatning. Da må forbrukeren kunne påvise et økonomisk tap, samt årsakssammenheng mellom tapet og forsinkelsen.
For det andre, kan forbrukeren i større grad påvirke det endelige produktet etter bustadoppføringslova, da forbrukeren kan kreve at det utføres tilleggs- og endringsarbeider etter bustadoppføringslova § 9. Noen tilsvarende rett har ikke forbrukeren etter avhendingslova. Selv om ikke entreprenøren kan bli pålagt å utføre ethvert endrings- ellers tilleggsarbeid, og noe av det også må dekkes av forbrukeren, kan denne endringsretten være ressurskrevende for entreprenøren.
I tillegg har skillet betydning for om det må stilles garanti eller ikke for boligen. Ettersom garantien skal dekke en sum som tilsvarer minst ti prosent av vederlaget, er dette en kostnad som entreprenøren må være oppmerksom på. Etter at avhendingslova § 2-11 trådte i kraft i 2019, har skillet mellom de to lovene fått mindre betydning med hensyn til garantispørsmålet, men som vist ovenfor kan det fremdeles oppstå vanskelige grensedragninger ved avgjørelsen av om garanti skal stilles.
Hvilken lov som kommer til anvendelse, kan dermed ha praktiske så vel som økonomiske konsekvenser for både selgeren/entreprenøren og forbrukeren. Som eiendomsmegler bør man derfor være oppmerksom på skillet mellom avhendingslova og bustadoppføringslova, samt opplyse om betydningen av dette i salgsprosessen.
