Nye meglerstandarder for salg av eiendomsselskap

De nye meglerstandarder for salg av eiendomsselskap gjelder aksjeselskaper og foreligger i to versjoner, en med og en uten oppgjørsansvarlig. Selve kjøpekontrakten i de to versjonene er like.

Last ned standardene på NEF.no.

Basert på de vedlagte standardene vil det lages nye standarder for eiendom og de andre selskapsformene. Dessuten vil alle standardene oversettes til engelsk.

Merk at aksjeloven § 8-10 vil endres i 2020, og at den såkalte unntaksforskriften vil oppheves. Hvis overtakelse finner sted etter at lovendringen har trådt i kraft, må eiendomsselskapet følge særskilte saksbehandlingsregler for å pantsette eiendommen til sikkerhet for kjøpers oppkjøpsfinansiering. Dokumentasjon for selskapets sikkerhetsstillelse i medhold av § 8-10 vil utarbeides på et senere tidspunkt.

Nedenfor er en oversikt over de endringene som er gjort i standarden. Som det fremgår av oversikten, er reklamasjonsfristene forlenget, samtidig som oversittelse av reklamasjonsfristen på 30 dager ikke uten videre medfører at kjøper taper sitt krav mot selger. Om vi ser bort fra disse endringene i reklamasjonsplikten, medfører den nye standarden ingen vesentlige endringer i risikofordelingen mellom partene eller deres forpliktelser. På den annen side inneholder standarden en rekke, mindre vesentlige endringer som etter vårt syn gjør at den nye standarden er bedre og mer leservennlig enn den gamle.

Her følger en oversikt over de endringene som er gjort i standarden:

Kjøpers hevingsrett etter overtakelse, selgers informasjonsansvar og reklamasjonsfrister

1. Kjøper kan fremdeles heve etter overtakelse i henhold til kjøpslovens regler, se punkt 6.3. Teksten i note 29 kan benyttes hvis kjøpers hevingsrett skal avskjæres etter overtakelse
2. Selger har fremdeles et objektivt ansvar for uriktige opplysninger, se punkt 7.1 (b). Teksten i note 30 kan benyttes hvis selgers ansvar her skal være betinget av skyld på selgers side
3. Reklamasjonsfristene er utvidet til 18 måneder (ordinære garantier) og 5 år (fundamentale garantier). Kjøpers oversittelse av den relative reklamasjonsfristen medfører ikke tap av kjøpers krav, se punkt 8.3. Teksten i note 36 kan benyttes om kjøpers oversittelse av reklamasjonsfristen her skal medføre at kjøper taper sitt krav

Ønskede endringer og retting av feil eller upresis regulering:

1. Endringer i kjøpesumsberegningen i punkt 2.1 og 2.3.2 om bl.a. hvilke fordringer som kjøper skal betale for
2. Ny sondring mellom avtalt og faktisk overtakelse for å rette uklar regulering i den gamle standarden, se punkt 3.1 og 3.2
3. Fravær av skade på eiendommen som en ny betingelse for gjennomføring av avtalen, se punkt 4.1 (a) og 4.2 (a)
4. Unntak fra minimumsbeløpene (basket og deminimis) ved brudd på garantiene om eierskap, jf. punkt 8.4.2

Mindre endringer av risikofordelingen mellom partene og deres forpliktelser:

1. Endring av punkt 2.2.1 slik at restgjeldsoppgaver skal omfatte alle lån fra andre enn selger (og ikke bare lån fra bank)
2. Forenkling av punkt 2.3.4 som medfører at alle tvister mellom partene vil behandles av samme domstol. De som ønsker voldgiftsbehandling her, kan benytte teksten i note 13
3. Nytt punkt 5 (f) om at selger skal sørge for at delskapet trer ut av en eventuell konsernkontoordning og fellesregistrering i Merverdiavgiftsregisteret
4. Endringer i garantiene i punkt 7, som i det alt vesentlige er mindre forbedringer av den eksisterende tekst
5. Ny bestemmelse i punkt 8.1 om at selger er ansvarlig for alt påregnelig tap som følge av avtalebrudd, herunder forsinkelse
6. Ny bestemmelse i punkt 8.3.1 om reklamasjonsplikt ved forsinkelse (som tidligere ikke var regulert i standarden)
7. Endring av global cap i punkt 8.4.3, slik at denne ikke lenger gjelder skadesløsholdelsene
8. Endring av ansvaret hvor det er flere selgere slik at deres ansvar som utgangspunkt er proratarisk og ikke solidarisk, se punkt 8.6
9. Endring av skadesløsholdelsen for skade slik at selger etter en forsinkelse som skyldes kjøper, som hovedregel ikke hefter for skader på eiendommen, se punkt 9.1
10. Ny skadesløsholdelse i punkt 9.1 (b) om tap på fordringer
11. Nye noter 41 og 42 med skadesløsholdelser om fisjonsansvar og fellesregistrering i Merverdiavgiftsregisteret
12. Presiseringer i punkt 11 om partenes rett til å gjøre krav gjeldende mot nærstående av motparten

Redaksjonelle endringer for å gjøre standarden mer leservennlig. Den nye standarden har i det alt vesentlige samme struktur og begrepsbruk som den gamle standarden, men det er gjort følgende endringer:

1. Ny bestemmelse om konsekvensene av en forsinkelse i punkt 3.3, som oppsummerer det som ellers følger av andre bestemmelser i avtalen, dvs. punkt 2.2.3, punkt 2.3.1 (a), punkt 5, punkt 6.1 til 6.3, punkt 7 og punkt 9.1
2. En opplisting av partenes beføyelser ved avtalebrudd i punkt 6.1 til 6.3 (som tidligere var regulert på en uoversiktlig måte på forskjellige steder i den gamle standarden punkt 2.4, punkt 4.1 (a), punkt 4.2 (a), punkt 6 siste avsnitt og punkt 9
3. Strykning av gamle punkt 8.8 om betydningen av ansvarsbegrensninger for eiendomsverdien, punkt 12 om justeringsoppstilling og punkt 13 om fullstendig avtale
4. Flytting av selgers informasjonsansvar til garantikapittelet