Norsk Standards nye regler om arealmåling (NS 3940:2022) har vært ute på høring, og er ventet å bli vedtatt og tre i kraft innen nærmeste fremtid. Den delen som gjelder bolig vil imidlertid først tre i kraft den 1. januar 2024. Med de nye reglene håper forslagskomitéen blant annet at det skal bli slutt på kreative løsninger for å få ulike rom til å bli mer verdsatt».
Av: Jens Michael Lorentzen Lund og Theodor Karlsen, hhv. advokat og advokatfullmektig i Haavind – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2023
Kort om NS 3940
Det er vanskelig å overdrive betydningen av NS 3940. Denne standarden er førende for planleggingen, prosjekteringen, byggesaksbehandlingen, takseringen og dessuten ved ulike vurderinger av hvilke avgifter som skal betales. I tillegg bygger lovverket i stor grad bygger på standarden. Byggteknisk forskrift (TEK17) bestemmer for eksempel at når bebygd areal (BYA) og bruksareal (BRA) skal fastsettes, skal dette beregnes etter reglene i NS 3940: 2012, jf. henholdsvis § 5-2 og § 5-4 (2). Et annet eksempel for når målereglene i NS 3940 skal anvendes er lokale forskrifter om hvordan avgifter og gebyrer skal utregnes. Også i private avtaler vises det ofte til målereglene i NS 3940, for eksempel standard avtale om leie av næringslokaler.
Tetter smutthull
Et av de viktigste forslagene i ny NS 3940, er at man skal kvitte seg med begrepene P-rom og S-rom. I dag er det slik at når en bolig skal legges ut for salg, må det alltid opplyses om størrelsen på bruksareal (BRA), og hvor stol del av boligen som utgjør henholdsvis primærrom (P-rom) og sekundærrom (S-rom), samt hvilke rom som er tatt med i beregningen.
P-rom er alle måleverdige rom som benyttes til opphold over noe tid. Alle øvrige rom blir regnet som S-rom. Typiske S-rom er bod, teknisk rom, garasje og lignende. P-rom er i dag nøkkeltallet som normalt er den viktigste faktoren ved beregningen av boligens verdi. Et stort problem er imidlertid at selv om et rom er angitt som P-rom i salgsdokumentet, betyr ikke dette nødvendigvis at kommunen har godkjent rommet til en slik bruk. Eksempelvis er det å endre et rom fra en bod til et oppholdsrom en søknadspliktig bruksendring som krever godkjennelse av kommunen. For at et rom skal være et lovlig oppholdsrom, stilles det også andre tekniske krav etter byggeforskriften (for eksempel andre krav til dagslys og rømming). Når takstmannen skal definere om et rom er et P-rom eller et S-rom, er det likevel bruken av rommet på tidspunktet for takstmannens befaring som er avgjørende, uavhengig av om den konkrete bruken er lovlig eller ikke. At P-rom beregnes uten hensyn til offentlige godkjennelser, betyr for eksempel at et soverom kan være regnet som et P-rom selv om det er så lite eller har så små vinduer at det ikke er godkjent som dette etter byggeforskriftene.
Dette klassiske problemet er i en viss grad imøtekommet ved at takstmannen i henhold til ny forskrift til avhendingsloven plikter å opplyse om åpenbare ulovligheter. Selgeren har også et selvstendig opplysningsansvar dersom man er kjent med ulovlig bruk. Siden P-rom beregnes ut fra hva rommet faktisk brukes til, uten hensyn til om bruken er lovlig, kan det likevel være fristende å forsøke å øke antall kvadratmeter P-rom før et boligsalg ved å omdisponere bruken av et S-rom til et P-rom, samtidig som det opplyses om at bruken ikke er godkjent/lovlig.
Det er denne praksisen komitéen for ny norsk standard nå ønsker å bli kvitt. Det skal bli slutt på at treningsutstyr settes inn på vaskerommet for å kunne kalle det et P-rom, og større boder skal ikke kunne innredes til et soverom for å få denne betegnelsen.
