Når eiendommen er bevaringsverdig

Hva betyr det at en eiendom er oppført på den gule listen, at den er regulert til bevaring eller fredet, og hva er viktig å huske på ved salg av en eiendom med bevaringsverdi?

Av: Senioradvokat Caroline Waller, Advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig AS

Det opereres med tre nivåer av bevaringsverdi. Det laveste nivået er kommunal listeføring, videre kan eiendommer være vernet ved reguleringsplan eller fredet etter kulturminneloven.

Kommunalt listeført

Den kommunale listeføringen er ikke regulert ved lovhjemmel, og det heller ikke regulert hva som er rettsvirkningen ved at bygget er kommunalt listeført.
Et eksempel på kommunal listeføring er Gul liste, som utarbeides og forvaltes av Byantikvaren i Oslo. I tillegg til eiendommer og bygninger som er bevaringsregulert eller fredet, gir listen en oversikt over kulturminner og kulturmiljøer i Oslo, som etter Byantikvarens vurdering er verneverdige, uten at de er formelt vernet. Listen er ikke uttømmende, og ikke sjeldent hender det at Byantikvaren avdekker bevaringsverdi ved bygninger i forbindelse med behandling av bygge- og rivesaker.

Ved hjelp av riksantikvarens kartløsning for kulturminnesøk er det enkelt å finne ut om en eiendom eller en bygning er registrert på Gul liste. Det er i dag flere kommuner som har egne lister, tilsvarende Gul liste, men disse er som oftest ikke elektroniske.

Det anbefales derfor å ta kontakt med den aktuelle kommunen for å avdekke om et bygg eller en eiendom er kommunalt listeført. Den kommunale listeføringen gir ikke gir formelt vern, men kan likevel få betydning ved behandling av bygge- og rivesaker.

I Oslo er det for eksempel rutine at Byantikvaren skal uttale seg til søknader som berører eiendommer og bygninger oppført på Gul liste. En søknad om tiltak som forringer bevaringsverdien på et bygg vil kunne avslås med hjemmel i plan- og bygningslovens § 29-2 vedrørende visuelle kvaliteter eller § 31-1 om bygninger med kulturminneverdi.

Det vil også være mulighet for å vedta midlertidig forbud mot tiltak i medhold av plan- og bygningslovens § 13-1, i påvente av en bevaringsregulering.

Bevaringsregulering

Det neste bevaringsnivået er der eiendommen er formelt bevart etter plan- og bygningsloven. Dette kan skje gjennom kommuneplanens arealdel eller ved reguleringsplan.

Der eiendommer er regulert til bevaring ved reguleringsplan vil det være et begrenset handlerom for hva som kan tillates av endringer på eiendommen. Etter plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 6 gis kommunen adgang til å «Sikre verneverdier i bygninger og andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør». Reguleringsbestemmelsene gir nærmere angivelse av hvilke arbeider som tillates på den vernede eiendommen.

At eiendommen er regulert til bevaring fremgår av reguleringskartet ved at eiendommen er skravert, og gjerne også ved at det er påført på kartet at eiendommen er regulert til spesialområde bevaring.

Der en eiendom er underlagt bevaringsregulering vil en ombygging eller endring som oftest være avhengig av at det dispenseres fra reguleringsplanen. Dispensasjon kan gis dersom hensynet bak bestemmelsen det er søkt dispensasjon fra, i dette tilfellet hensynet til bevaring av kulturminne, ikke tilsidesettes vesentlig. Videre er det krav om at fordelen som oppnås ved å gi dispensasjonen er klart større enn ulempene.

Reguleringen endres ikke ved at det gis dispensasjon, og ved et eventuelt nytt tiltak må det derfor søkes om ny dispensasjon.

Artikkelforfatter Caroline Waller er senioradvokat hos advokatfirmaet Simonsen Vogt Wiig, med god bakgrunn fra plan- og bygningssaker. (Foto: SVW)

SEFRAK

Sekretariatet For Registrering av faste Kulturminne i Noreg (SEFRAK) er et nasjonalt register over eldre bygninger og andre kulturminner, bygd før 1900. I Finnmark registreres bygninger oppført før 1945. Bygningene har sitt eget skjema, de er kartfestet, oppmålt og fotografert.

Ettersom bygninger SEFRAK-registreres som følge av bygningens alder, innebærer ikke SEFRAK registreringen at bygningen har et formelt vern. Registreringen gir likevel en antydning på at bygningen kan ha verneverdi som følge av byggeåret. Der det søkes om endringer på et SEFRAK registrert bygg vil kommunene derfor som oftest vurdere byggets kulturminneverdi, og hvordan denne vil påvirkes ved gjennomføring av tiltaket. Bygningers byggeår, og hvorvidt bygget er SEFRAK-registrert fremkommer i matrikkelen, som er Kartverkets eiendomsregister. I dag er matrikkelen lett tilgjengelig på seeiendom.no

Fredning

Det siste, og den strengeste formen for vern er fredning etter kulturminneloven. Loven forvaltes av Riksantikvaren, men forvaltningsansvaret for fredede bygg oppført etter 1650 er delegert til fylkeskommunens kulturminneavdeling.

For Oslos vedkommende er myndigheten delegert til Byantikvaren. Det kan fattes fredningsvedtak i medhold av kulturminneloven § 15 eller ved forskrift etter § 22a for byggverk og anlegg eiet av staten. I tillegg til vedtaksfredning er alle stående byggverk fra før 1537 automatisk fredet etter kulturminneloven § 4.

Fredede kulturminner har nasjonal betydning, og har så stor verdi at de må sikres og bevares for ettertiden. Fredningen kan gjelde både utvendig og innvendig, og i visse tilfelle er også større deler av løst inventar fredet.

Det hører med til sjeldenhetene at fredede bygninger er i privat eie, og omsettes, men det forekommer, og det er dermed viktig å ha oversikt over hvilke rammer som gjelder for eier av en fredet bygning. At en bygning er fredet fremkommer i matrikkelen og også på kulturminnesok.no.

Eksempler på bygninger som er fredet er Ekebergrestauranten og Villa Stenersen i Oslo, og Baroniet i Rosendal.

Fredningen setter for eksempel skranker for alle endringer som går ut over vanlig vedlikehold, og slike arbeider må godkjennes av myndighetene. Dette innebærer i praksis at det må søkes om dispensasjon fra kulturminneloven for alle større tiltak, f.eks. reparasjoner og endringer. Vilkåret for å kunne gi slik dispensasjon er at tiltaket er forenelig med fredningens formål, og ikke medfører vesentlige inngrep i det fredede kulturminnet.

Vi ser eksempler på at det gis dispensasjon i forbindelse med behov for fornyelse av våtrom og kjøkken i fredede bygninger. Brannsikringstiltak vil som oftest godkjennes som ledd i sikring av bygget for fremtiden. Videre gis det som oftest dispensasjon for tiltak som innebærer restaurering og tilbakeføring til opprinnelig dokumentert utseende.

Salg av eiendom med bevaringsverdi

Dersom en eiendom er bevaringsverdig vil det kunne sette skranker for den videre utviklingen av eiendommen. Hvorvidt en eiendom er bevaringsverdig, enten det er i form av kommunal listeføring, formelt vern etter plan- og bygningsloven eller kulturminneloven vil være opplysninger som kjøper regner med å få ved kjøp av eiendom, og som vil ha betydning for avtale om kjøp.

Eiendomsmegler har dermed plikt til å undersøke om eiendommen er omfattet av slikt vern, og videre en plikt til å opplyse om vernestatus ved salget.

I de aller fleste tilfeller vil det være enkelt å avdekke om en eiendom er ansett å være bevaringsverdig ved undersøkelse hos kommunen, ved å søke i seeiendom.no eller kulturminnesok.no.

Denne artikkelen stod første gang i Eiendomsmegleren nr 8-2016.