På verdensbasis har det i løpet av de siste årene dukket opp mange plattformer for crowdfunding av eiendomsprosjekter. Nå er crowdfunding av eiendom for fullt på vei til Norge, og dette kan gi en alternativ finansiering av eiendomsprosjekter og samtidig en helt ny investeringsmulighet for investorer.
Av: Advokat/partner Jarle Edler og Camilla Fiskevoll, Bing Hodneland advokatselskap i Bing Hodneland advokatselskap DA.
Hva er crowdfunding
Crowdfunding, også kalt folkefinansering, brukes som betegnelse på finansiering av et prosjekt med små eller store pengesummer (funding) fra et stort antall bidragsytere (crowd).
Prosjektene kan være kommersielle, det vil si at finansieringen skal støtte utviklingen av et prosjekt eller en virksomhet, eller ikke-kommersielle, for eksempel pengeinnsamling for et ideelt formål. Her vil vi kun se nærmere på kommersiell (finansiell) crowdfunding, som kan være:
- Lånebasert crowdfunding, der bidragsyter gir lån som skal tilbakebetales med rente og;
- egenkapitalbasert crowdfunding[1], det vil si at bidragsyter direkte eller indirekte får en eierandel i virksomheten som trenger finansiering. Denne finansieringsformen forutsetter at det er eller blir etablert et selskap.
Crowdfunding markedsføres normalt via en nettbasert plattform, der det bes om økonomisk støtte fra en ubestemt krets av bidragsytere til et spesielt prosjekt. Det finnes foreløpig få plattformer som tilbyr lånefinansiert crowdfunding i Norge, og vi kjenner ikke til at det er plattformer i Norge som tilbyr egenkapitalisert crowdfunding. Det forventes imidlertid at det vil bli etablert flere plattformer som tilbyr finansiell crowdfunding, enten med konsesjon fra finanstilsynet eller konsesjon fra andre EU/EØS land.
Muligheter for eiendomsbransjen
Crowdfunding vil utfylle og utfordre de mer tradisjonell finansieringsformer, og vil kunne gi et godt grunnlag for finansieringsløsninger i eiendomsprosjekter. Dette slik at prosjekter som ikke får lån i banker, kan få finansiert prosjektene på annen måte. For privatpersoner og små aktører i eiendomsbransjen, etableres det også en ny investeringsmulighet.
Det antas at crowdfunding i eiendomsbransjen er mest praktisk for kortsiktige og mindre eiendomsprosjekter i størrelsesorden kr 5 til 20 millioner, der investorene kan bidra med alt fra kr 500 og oppover.
Fordeler med crowdfunding er flere og en er at finansiell crowdfunding kan vise til at markedet (crowden) har tro på prosjektet, noe som kan åpne dører for mer tradisjonell finansiering (f.eks. banklån) senere. Dessuten vil prosjektet få en bedre og direkte markedsføring gjennom sine investorer og deres nettverk.
En annen viktig fordel er at det ved crowdfunding ikke kreves forhåndssalg til fastpriser for utbetaling fra en finansinstitusjon, og at alle salg av den grunn kan gjennomføres iht. avhendingslova. Utbygger slipper derfor å stille garanti iht. bustadoppføringslova og kan gjennomføre budrunder for å oppnå høyere pris.
Selv om fordelene er mange, er det også hindringer som må overvinnes for at finansiell crowdfunding skal nå sitt potensial her til lands.
Manglende regulering og rettslige hindringer
Det foreligger ikke en egen lov som regulerer crowdfunding her i Norge. Det er imidlertid flere lover som får anvendelse på crowdfunding i sin alminnelighet, for eksempel krav til vern om personopplysninger, IKT-regelverk, markedsføringsloven, regnskapsregler, straffeloven, skatteloven og merverdiavgiftsloven.
I tillegg innebærer gjeldende finansregulatoriske regler (verdipapirhandelloven, aksjeloven mm), med sine konsesjonskrav, begrensninger i mulighetene for å gjennomføre finansiell crowdfunding i Norge med plattformen som en reell tilrettelegger.
I likhet med tradisjonell investering, er crowdfunding forbundet med risiko. Eksempler på slik risiko er prosjekt- og kredittrisiko, risiko for tap av investert beløp, risiko knyttet til bidragsyters/investors manglende erfaring, manglende exit-muligheter for investeringer (manglende likviditet i investeringen- ikke mulighet for salg), tekniske problemer med plattform, useriøse plattformer, sikkerhet med hensyn til håndtering av personopplysninger, mangelfull og misvisende informasjon og muligheten for svindel.
Ettersom vi ikke har egne regler som er spesielt tilpasset finansiell crowdfunding, vil plattformene bevisst eller ubevist kunne opptre i gråsoner, og til og med overtre regler.
Manglende tilpasset regelverk utgjør et faktisk hinder for muligheten til å innhente finansiering som markedet er villig til å gi. Det er derfor viktig at politikerne og forvaltningen tar snarlig tak i dette og utformer et regelverk som gjør at crowdfunding blir et reelt og enkelt tilgjengelig alternativ.
Lånebasert crowdfunding
Lånebasert crowdfunding skjer ved at personer låner direkte til og fra hverandre (såkalt peer-to-peer lån») uten å bruke tradisjonelle finansinstitusjoner. En plattform kobler sammen lånetaker, som skal finansiere et bestemt prosjekt, og långivere.
Bidragsyter stiller lån til disposisjon, normalt mot rente, og med krav på tilbakebetaling av hovedstolen. Långiver kan være både privatpersoner og bedrifter.
Bidragsyteren får en finansiell interesse i entreprenøren og det er behov for et sterkt vern for bidragsyter. Dette siden bidragsyter har rettskrav på tilbakebetaling av lånet. Dersom lånet ikke tilbakebetales ved forfall, kan bidragsyter tvangsinndrive lånet, og i ytterste konsekvens kan lånetaker gå konkurs, og kravet på tilbakebetaling reduseres da til et dividendekrav i boet.
Lånebasert crowdfunding kan organiseres slik at bidragsyter selv bestemmer hvem han/hun skal gi lånet til. Men det kan også organiseres slik at långiverne innbetaler penger til en lånekonto, hvoretter plattformen foretar fordeling av lånemidlene til ulike prosjekter.
Hvilke finansregulatoriske regler som gjelder for plattformens virksomhet, beror på en konkret vurdering av hva plattformen faktisk gjør/tilbyr av tjenester i forbindelse med tilretteleggingen for lånebasert crowdfunding.
Plattformer som driver formidling av lån mot betaling (gebyr ol), og som ikke selv gir lån, og heller ikke yter tilknyttede tjenester som anses som investeringstjenester i verdipapirhandellovens forstand, vil ikke være konsesjonspliktig. Plattformen vil imidlertid omfattes av finsansforetaksloven § 2-18 andre ledd, og har plikt til å melde seg til Finanstilsynet og stille sikkerhet for virksomheten. Dersom plattformen driver finansiell rådgivning i tillegg til låneformidling av noe særlig omfang utover dette, medfører dette at plattformen er konsesjonspliktig.
Profesjonelle utlånere som låner ut penger gjennom crowdfunding, kan være konsesjonspliktige.
Egenkapitalbasert crowdfunding
Ved egenkapitalbasert crowdfunding får bidragsyter normalt en eierandel som står i forhold til det bidraget som bidragsyter gir. De som søker slik type finansiering, må være organisert som et selskap, og som hovedregel et aksjeselskap. Finanseringen vil normalt skje ved at det innhentes kapital til selskapet gjennom en kapitalforhøyelse, og hvor bidragsytere kan tegne seg og bli direkte eller indirekte aksjonærer i selskapet.
Egenkapitalbasert finansiering er den finansieringsmåte som er mest regulert under norsk rett. Reglene er ikke tilpasset spesielle hensyn som gjør seg gjeldende for crowdfunding som finansieringsform, og utgjør derfor i dag den største hindringen for egenkapitalisert crowdfunding.
Det er særlig hensynet til investorbeskyttelse som gjør seg gjeldende ut fra en betraktning av at risikoen for tap av investeringen er større enn for andre finansieringsformer. De norske reglene er resultat av harmonisering av EUs regelverk, og uten å gå nærmere inn i dybden på rettsreglene, presiseres at det er utfyllende regulering av:
- Konsesjonsplikt for tilretteleggere av den aktuelle plattformen
- Prospektregler for selskapet
- Begrensninger i aksjeloven til å innby allmenheten til å tegne aksjer i selskapet.
Oppsummering
Bing Hodneland bistår entreprenører og start-ups innenfor crowdfunding, og vi ser at det er et behov for klarere regelverk for å imøtekomme etterspørselen i markedet for finansiell crowdfunding.
Vi tror dette vil komme og i eiendomsprosjekter vil crowdfunding være en aktuell finansieringsform særlig for kortsiktige og mindre eiendomsprosjekter.
Artikkelen ble første gang publisert i Eiendomsmegleren nr 4-2017.
Bing Hodneland
Vår avdeling for fast eiendom og enterprise består av 15 advokater med faglig styrke, bransjekunnskap og kommersiell forståelse. Juridisk bistand innenfor alle sider ved eierskap, drift og utvikling av fast eiendom til næringsgivende, offentlige etater, borettslag, eierseksjonssameier og privatpersoner, er en del av vår kjernevirksomhet. Innen enterprise bistår vi entrepenører, byggherrer og konsulenter i alle prosjektets faser, herunder i forbindelse med kontraktsinngåelse, gjennomføringsfasen og sluttoppgjør. Vår spesialkompetanse innenfor fast eiendoms rettsforhold og enterprise gjør oss til det foretrukne valg for en rekke eiendomsselskaper og entreprenører.
