Av: Chriss Bjorøy, advokat/partner, Advokatfirmaet Riisa (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2019)
Avgjørelser fra domstolene og reklamasjonsnemnda om eiendomsmegleres ansvar
1. Innledning
I lys av at det jevnlig avsies avgjørelser ved domstolene og av reklamasjonsnemnda som omhandler eiendomsmegleres erstatningsansvar og overholdelse av reglene om god meglerskikk, fremkommer det til stadighet uttalelser om eiendomsmegleres ansvar og plikter som kan være nyttig for meglerbransjen å kjenne til.
I denne saken vil vi ta for oss Høyesteretts dom av 26. juni 2018 som gjaldt spørsmål om eiendomsmeglers ansvar for å opplyse om interessenter til eiendommen under budgivningen, samt terskelen for krav om erstatning og vederlagsreduksjon.
2. Kort om faktum
Faktum i saken som var til behandling for Høyesterett var som følger:
To søsken ønsket å selge en sentralt beliggende bygård i Trondheim. Det ble inngått oppdragsavtale med megler om salg, og markedsverdi ble estimert til kr. 25-30.000.000,-.
Det ble utarbeidet salgsprospekt fra megler med prisantydning kr. 20.000.000,-. Avviket fra markedsvurderingen hadde sammenheng med en boligsalgsrapport som påpekte en rekke bygningsmessige svakheter ved eiendommen.
Etter visning hadde 11 interessenter meldt seg. Når budgivningen startet kom det etter hvert et bud fra den som ble endelig kjøper på kr. 20.000.000,-.
Mens akseptfristen for budet løp, ble megler kontaktet av en annen interessent som signaliserte ønske om å kjøpe eiendommen. Interessenten gav imidlertid utrykk for at en trengte mer tid.
Ved akseptfristens utløp var det ikke kommet noe bud fra denne interessenten, men megler orienterte heller ikke selgerne om at interessenten hadde tatt kontakt. Selgerne aksepterte derfor budet fra budgiver på kr. 20.000.000,-.
Etter at budet var akseptert tok interessenten kontakt for å høre om kjøper ville selge videre eiendommen for en høyere sum. Det ble inngitt bud opp til kr. 23.200.000,- som ikke ble akseptert.
Etter at selgerne ble kjent med dette fremmet de erstatningskrav mot megler som følge av at de mente at salget ville skjedd til høyere pris om megler hadde gitt opplysninger om interessenten. Det ble også fremmet krav om vederlagsreduksjon.
Megler ble frifunnet i både ting- og lagmannsrett. I ankesaken i Høyesterett var hovedanførslene fra selgerne knyttet til meglers overholdelse av eiendomsmeglingsloven og forskriftens regler om meglers gjennomføring av budrunden.
3. Høyesteretts vurdering av meglers ansvar
Høyesterett tok for meglers ansvar utg.pkt i den sentrale dommen i Rt. 1995 s. 1350 hvor det fremgår at meglers ansvar er et profesjonsansvar[1], og således et strengt uaktsomhetsansvar. Dog presiserer Høyesterett at ikke enhver feil fra megler kan lede til erstatningsansvar[2].
Som i en rekke tidligere Høyesterettsdommer om megleransvar bemerker Høyesterett at et sentralt moment ved ansvarsvurderingen vil være om megler har opptrådt i samsvar med eller i strid med god meglerskikk, herunder om megler har brutt konkrete bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og/eller forskriften.
Sentralt er imidlertid at Høyesterett også legger til grunn at ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar, se blant annet Rt-2001-1702 og Rt-2003-696, selv om brudd på lov, forskrift eller bransjenorm vil være et vesentlig moment ved ansvarsvurderingen.
Når det gjelder den konkrete vurderingen av saken legger Høyesterett til grunn at megler ikke opptrådte i samsvar med bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-3 hvor det fremgår at megler skal gi oppdragsgiver
«råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne»
Hovedbegrunnelsen til Høyesterett for dette var at megler ikke orienterte selgerne om interessenten som ønsket mer tid.
Imidlertid kom Høyesterett likevel, under tvil, til at megler ikke hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Det sentrale for Høyesterett var at det i den foreliggende situasjonen var høyst usikkert om det var noen reell mulighet for at interessenten ville avgi et høyere bud enn det som allerede var kommet fra kjøper. Det var da forståelig at megleren valgte å konsentrere oppmerksomheten om det budet som forelå.
Høyesterett fant derfor at selv om megler hadde gjort feil, så lå feilen innenfor det spillerom som foreligger ved uaktsomhetsvurderingen, jf. også Rt. 1995 s. 1350.
Etter dette ble megler frifunnet for erstatningskravet fra selgerne.
Høysterett tok også stilling til om vederlaget til megler skulle nedsettes, blant annet med bakgrunn i at megler hadde opptrådt i strid med § 6-3. Av eiendomsmeglingsloven § 7-7 fremgår det i den sammenheng blant annet at
«Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort»
Høyesterett kom imidlertid til at selv om det ikke er et vilkår at megleren har opptrådt uaktsomt for at vederlaget skal kunne settes ned, så kunne Høyesterett ikke se at det forelå noen pliktforsømmelse av en slik karakter at den ble rammet av bestemmelsen. Kravet om vederlagsnedsettelse ble derfor avvist.
Dommen var enstemmig.
3. Oppsummering
Høyesteretts avgjørelse er konkret i den forstand at den tar stilling til meglers eventuelle ansvar ut i fra det gitte faktum. Av prinsipiell interesse er imidlertid at Høyesterett ved dommen gir et konkret eksempel på at det ikke er tilstrekkelig for å konstatere erstatningsansvar at megler har opptrådt i strid med eiendomsmeglerloven og god meglerskikk. Således eksemplifiseres det spillerommet som Høyesterett i Rt. 1995 s. 1350 mente en megler (og andre profesjonsutøvere) måtte ha før en feil måtte lede til erstatningsansvar.
Av interesse er også at Høyesterett samtidig gir utrykk
for at heller ikke i forhold til krav om vederlagsnedsettelse er det
tilstrekkelig å konstatere opptreden i strid med eiendomsmeglingsloven og god
meglerskikk. Det finnes derfor også for krav om vederlagsreduksjon et spillerom
for megler før feil må anses å utgjøre «ikke ubetydelig pliktforsømmelse».
[1] Vi møter av og til på anførselen om at det er profesjonsansvaret som er ansvarsgrunnlaget overfor megler. Profesjonsansvaret er imidlertid ikke et eget ansvarsgrunnlag. Ansvarsgrunnlaget er det alminnelige culpa/uaktsomhetsansvaret, men profesjonsansvaret tilsier en levere terskel for når en profesjonsutøver vil være ansvarlig etter culpaansvaret contra en som ikke er profesjonsutøver.
[2] Dette er også gjentatt i senere rettspraksis.
