Interessen for smartbygg øker både blant eiere og leietakere, og flere aktører i eiendomsbransjen utvikler og markedsfører smarte bygg. Ved salg av smartbygg er det enkelte forhold eiendomsmegler bør være oppmerksom på ved forberedelsen av salget. Også når eiendomsmegler bistår med utleie, er det enkelte aspekter ved smartbygg det er lurt å være bevisst på. I denne artikkelen gjennomgår vi hva megler bør huske på for å rigge salg og utleie av smartbygg på en fornuftig måte.
Av: Marthe Øksnes og Lise Sofie Stene, BAHR – Artikkelen er også publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2020.
1. Hva er et smartbygg?
Det finnes ingen omforent definisjon av hva som utgjør et smartbygg, og det finnes heller ingen sertifiseringsordninger for smartbygg. Helt overordnet kan man si at et smartbygg har teknologiske løsninger som kan brukes for å øke effektiviteten og ressursene i bygget.
Entra, Snøhetta, Asplan Viak, Skanska og miljøstiftelsen ZERO har via et samarbeid lansert en veileder for utviklingen av smarte bygg kalt «Smart by Powerhouse». Veilederen definerer et smartbygg som et bygg som har «teknologiske løsninger, hvor ulike målkonflikter er forsøkt balansert for å oppnå et bygg som er fremtidsrettet, miljøriktig, kostnadseffektivt i både anskaffelse og drift». I følge veilederen ivaretar et smartbygg bruker, miljøet og samfunnet for øvrig ved helhetlig bruk av smart teknologi. Veilederen angir fem ulike ambisjonsnivåer:
- Automatisert
- Smart klar
- Smart standard
- Smart prediktiv
- Smart kognitivt
Smart kognitivt, som i dag er det mest ambisiøse målet, omtaler bygget som selvlærende ved at det kan benytte historiske data og maskinlæring til å forbedre sine prediksjonsmodeller, drift og styring. Det dreier seg altså om teknologi som ikke bare gir et øyeblikksbilde av status, men som også kan forutse noe om fremtidig utvikling og behov.
I den andre enden av skalaen finner vi automatisert, som omtales som ordinære automatiserte bygg i tråd med dagens byggestandard, og smart klar, som er bygg som har teknisk infrastruktur som gjør det mulig å utvikle smartfunksjonaliteter på et senere tidspunkt. Leietaker og eier vil normalt ikke oppleve disse byggene som smarte.
2. Beskrivelse i markedsføringsmateriell
Som det fremgår over, er det en rekke ulike varianter av det som omtales som smarte bygg, og dette bør hensyntas ved produksjon av prospekt og annet markedsføringsmateriell for et bygg som skal selges eller leies ut. Et bygg bør ikke omtales som smart bare fordi det har noen sensorer og nye digitale løsninger.
Dersom et bygg skal omtales som smart i markedsføringsmateriellet, bør det kort beskrives hvilke løsninger som gjør at bygget anses som smart. Her gir «Smart by Powerhouse» nyttige innspill til sentrale temaer for smartbygg. De sentrale temaene som listes opp er:
- Muliggjørende teknologi: I hvilke grad har bygget muliggjørende teknologier som de øvrige funksjonene kan bygge på?
- Inneklima og arbeidsmiljø: Hvordan legger byggets temperatur, luft, lys, støy og ergonomi til rette for god helse og høy produktivitet hos de ansatte?
- Energi- og ressursutnyttelse: Hvordan er byggets energi- og ressursutnyttelse uavhengig av ytre forutsetninger som omgivelser og geografisk plassering?
- Sikkerhet og pålitelighet: I hvilke grad bidrar bygget til økt sikkerhet og pålitelighet utover dagens standard (personsikkerhet, IT-sikkerhet eller påliteligheten til bygget og dets systemer)?
- Tilpasningsdyktighet: Har bygget høy tilpasningsdyktighet ved endrede behov?
3. Ha et bevisst forhold til eierskap til data
Et smartbyggs funksjoner er avhengig av tilgang på data, eksempelvis for å muliggjøre samhandling mellom byggets styringssystemer. En eier av et smartbygg som har begrenset med tilgang og rettigheter til dataen som genereres i bygget, vil ha svært liten glede av at bygget er smart. Det samme gjelder for en leietaker som leier lokaler i et smartbygg. Ved tilrettelegging av salg og ved bistand til utleie er det derfor viktig å ha et bevisst forhold til hvem som har eierskap og/eller bruksrettigheter til dataen som genereres i bygget.
Meglere som forbereder salg, bør derfor forsikre seg om at eier av bygget har inngått avtaler med leietakere, forvaltere og systemleverandører som regulerer eierskap og bruksrettigheter til smartbyggets data, og som sikrer den tilgangen og bruksretten som er nødvendig for å oppfylle byggets funksjonskrav. Fraværet av denne type avtaler vil fort bli et funn i kjøpers due diligence.
Meglere som bistår ved utleie bør også avklare hvilke avtaler som foreligger, for eksempel for å avklare om utleier står fritt til å gi leietaker visse rettigheter. Leieavtalen bør regulere de rettighetene leietaker skal ha, og det bør vurderes om byggets funksjonaliteter som følge av at det er «smart», skal inntas i beskrivelsen av leieobjektets standard. Dette gir i så fall leietaker rett til å påberope mislighold dersom disse funksjonene svikter. I den grad byggets funksjonaliteter skal inntas i beskrivelsen av leieobjektet, anbefaler vi å få bistand av tekniske rådgivere for å sikre en presis beskrivelse som ikke lover mer enn det som er mulig for det konkrete bygget.
4. Ikke glem personvern
Smarte bygg forutsetter innsamling av data, og slike data kan også omfatte opplysninger om brukerne og deres utnyttelse av bygget som reiser flere problemstillinger knyttet til personvern.
Helt overordnet er det viktig at gårdeier har kartlagt flyten av personopplysninger i bygget; hvilke personopplysninger som behandles i de ulike systemene, på hvilket grunnlag og av hvem. Personvernerklæringer og databehandleravtaler med både leietakere og leverandører der dette er nødvendig, må være på plass.
