Tomtefeste er en av de mest kompliserte og konfliktfylte eierformene vi har, men den er vanlig for både bolig og fritidsboliger i tillegg til næring. Tvister om tomtefeste har vært behandlet i Høyesterett over 50 ganger de siste 20 årene og skal snart til ny behandling i den Europeiske Menneskerettsdomstolen (EMD). Reglene er kompliserte, og endringene er hyppige. Som megler har du en plikt…
Meglers ansvar for kjøpekontrakten
- Av: Redaksjonen
- 9. august 2015
- Fagstoff

En megler skal ivareta begge parters interesser, og mange transaksjoner gjennomføres uten bruk av advokat. Spørsmålet er hvilket ansvar megler har for innholdet i kjøpekontrakten i næringseiendomstransaksjoner.
Av: partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og partner Gøran Mjelde Aarvik, Wikborg Rein
Ved næringsmegling kan mange bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og forskriften fravikes. Den grunnleggende bestemmelsen om god meglerskikk er imidlertid ufravikelig. Bestemmelsen stiller krav til meglers omsorg for begge parters interesser og plikten til å gi råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
Noe av kjernen i god meglerskikk knytter seg til følgende tre hovedelementer:
- At kjøper får et best mulig beslutningsgrunnlag basert på at alle relevante opplysninger fremgår av salgsoppgaven før bud inngis
- At kjøpekontrakten er balansert, eller at det opplyses om særskilte risikofaktorer
- At oppgjøret gjennomføres på en sikker måte, eller at det opplyses om særskilte risikofaktorer
Innholdet i kjøpekontrakten og gjennomføringen av oppgjøret står følgelig sentralt. Det er flere enkeltsituasjoner som megler bør være særskilt oppmerksom på. Eksempelvis nevnes fra eiendomstransaksjoner:
- Salg av eiendom hvor eiendommen overdras og lån innfris uten samtidig tinglysing av skjøte
- Salg av del av en eiendom som på salgstidspunktet ikke er fradelt
- Salg mot «blanco-skjøte» og generalfullmakt
- Salg hvor det foreligger forkjøpsrett
Ved salg av aksjer er risikotilfellene noe annerledes, spesielt som følge av at det ikke etableres ekstinktivt rettsvern på closing. Eksempelvis nevnes fra aksjetransaksjoner:
- Annen risiko tilknyttet closing (melding til selskapet og innføring i aksjeeierboken gir ikke samme beskyttelse som innføring i grunnboken)
- Hjemmelsselskapsstrukturer
- Forkjøpsrett til aksjer
- Forkjøpsrett til eiendommen ved erverv av aksjer
Det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Flere dommer illustrerer dette, og sikker gjennomføring av en transaksjon ligger i kjerneområdet for meglernes ansvar.
Sammenligner man meglerstandardene for kjøp og salg av næringseiendom og eiendomsselskaper med det rettslige utgangspunktet i bakgrunnsretten, er meglerstandardene selgervennlige. Mange næringseiendomsadvokater er enige om at standardene går lengre enn det som er etablert markedspraksis. Meglerstandardene inneholder bestemmelser som kjøpere som er representert av advokat, normalt ikke vil godta. Er det da problematisk at meglere benytter disse uten å presisere nettopp dette?
Det følger av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven at eiendomsmegling skal sikre «samfunnsmessig betryggende omsetning», og det uttales at man i bransjepraksis (typisk meglerstandarder) kan stille strengere, men neppe mer lempelige krav, til god meglerskikk enn en slik objektiv norm medfører. De forpliktelsene som følger av kravet til «god meglerskikk» må følgelig vurderes på selvstendig grunnlag i den enkelte sak.
Kravet til å ivareta begge parters interesser, og fokus på sikker gjennomføring av oppgjøret innebærer etter vår vurdering at meglere ikke bør benytte meglerstandarden uten å påpeke at flere av bestemmelsene ikke er markedsmessige.
Dersom «worst-case-scenario» inntrer og selger eksempelvis har solgt aksjer uten å være eier av disse, med den konsekvens at kjøper står igjen med et begrenset erstatningsansvar, men uten aksjene, så risikere megler ansvar, dersom de har anbefalt meglerstandarden uten å påpeke de risikofaktorene som er forbundet med denne.
Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2015
Relaterte Artikler
-
Tomtefeste og meglers ansvar
-
Reguleringsplan - meglers ansvar
Vi ser i økende grad at det oppstår spørsmål om meglers ansvar for opplysninger om reguleringsplan, særlig i tilknytning til eiendommens lovlige bruk og utviklingspotensial. Selv om megler i de fleste tilfeller gir god og korrekt informasjon både om muligheter og begrensninger som følger av reguleringsplan, ser vi stadig oftere tilfeller der det synes å ha blitt lagt for liten vekt på å sette…
-
Meglers ansvar i budprosessen – problemet med hemmelige bud
Av: Senioradvokat Caroline Waller, Advokatfirmaet Simonsen, Vogt & Wiig - Saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2019 Stadig oftere opplever meglere at budgivere inngir bud med forbehold om at de skal være konfidensielle. Forbrukerne føler seg lurt, og regelverket regulerer ikke hvordan megler skal håndtere slike situasjoner. Vi tar en nærmere titt på meglers ansvar i budprosessen og hvordan skal hemmelige bud…
-
Risiko og ansvar for fradeling av tomt
Ved salg av tomt som utgjør del av en eiendom, bør det avtales hvem som har risikoen og ansvaret for at tomten blir fradelt. I verste fall risikerer kjøperen å tape både eiendommen og kjøpesummen. Av: partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, senioradvokat Trude Gran og fast advokat Usman Ivar Shakar, Advokatfirmaet Wikborg Rein Om fradeling Når en del av en eiendom blir solgt, må…
-
Tinglysningsfeil og ansvar for sakskostnader
Ved utfylling av skjøte kan det oppstå feil. Når det er kunden selv som har gjort feil, brukes uttrykket inkuriepåtegning om fremgangsmåten for å rette slike feil. Adgangen til å få rettet slike feil er ment å være snever, dette følger blant annet av avgjørelse fra Frostating lagmannsrett av 27. februar 1997, hvor det også ble vist til at inkurien må være lett å…
-
Tinglysningsfeil og ansvar for sakskostnader
Ved utfylling av skjøte kan det oppstå feil. Når det er kunden selv som har gjort feil, brukes uttrykket inkuriepåtegning om fremgangsmåten for å rette slike feil. Adgangen til å få rettet slike feil er ment å være snever, dette følger blant annet av avgjørelse fra Frostating lagmannsrett av 27. februar 1997, hvor det også ble vist til at inkurien må være lett…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Få konflikter etter nye regler for boligsalg (avhendingsloven)
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Mener regelendring for boligsalg har lønnet seg: – Det var altfor mange alvorlige konflikter 19. august 2022
- Dobbelt rentehopp: Vurderer å droppe kjøp og flytte fra Tromsø 19. august 2022
- Hyttesalg uten forbehold 19. august 2022
- Nytt rentehopp i vente om en måned 19. august 2022
- Vurderer å droppe kjøp og flytte 19. august 2022
- 715.000 nordmenn har aldri stått overfor et høyere rentenivå – sentralbanksjefen håper husholdningene har tatt høyde for renteøkningene 18. august 2022
- – Dette regnestykket vil trolig være en vekker for flere 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 18. august 2022
- NRK-P1 Møre og Romsdal Distriktsprogram 18.08.2022 15:03 18. august 2022
- Norges Bank: Nok en dobbel renteøkning – nytt hopp om en måned 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no