Meglers ansvar for kjøpekontrakten

  • Av: Redaksjonen
  • 9. august 2015
  • Fagstoff

En megler skal ivareta begge parters interesser, og mange transaksjoner gjennomføres uten bruk av advokat. Spørsmålet er hvilket ansvar megler har for innholdet i kjøpekontrakten i næringseiendomstransaksjoner.

Av:  partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og partner Gøran Mjelde Aarvik, Wikborg Rein

Ved næringsmegling kan mange bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og forskriften fravikes. Den grunnleggende bestemmelsen om god meglerskikk er imidlertid ufravikelig. Bestemmelsen stiller krav til meglers omsorg for begge parters interesser og plikten til å gi råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.

Noe av kjernen i god meglerskikk knytter seg til følgende tre hovedelementer:

  • At kjøper får et best mulig beslutningsgrunnlag basert på at alle relevante opplysninger fremgår av salgsoppgaven før bud inngis
  • At kjøpekontrakten er balansert, eller at det opplyses om særskilte risikofaktorer
  • At oppgjøret gjennomføres på en sikker måte, eller at det opplyses om særskilte risikofaktorer

 

Innholdet i kjøpekontrakten og gjennomføringen av oppgjøret står følgelig sentralt. Det er flere enkeltsituasjoner som megler bør være særskilt oppmerksom på. Eksempelvis nevnes fra eiendomstransaksjoner:

  • Salg av eiendom hvor eiendommen overdras og lån innfris uten samtidig tinglysing av skjøte
  • Salg av del av en eiendom som på salgstidspunktet ikke er fradelt
  • Salg mot «blanco-skjøte» og generalfullmakt
  • Salg hvor det foreligger forkjøpsrett

 

Ved salg av aksjer er risikotilfellene noe annerledes, spesielt som følge av at det ikke etableres ekstinktivt rettsvern på closing. Eksempelvis nevnes fra aksjetransaksjoner:

  • Annen risiko tilknyttet closing (melding til selskapet og innføring i aksjeeierboken gir ikke samme beskyttelse som innføring i grunnboken)
  • Hjemmelsselskapsstrukturer
  • Forkjøpsrett til aksjer
  • Forkjøpsrett til eiendommen ved erverv av aksjer

 

Det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Flere dommer illustrerer dette, og sikker gjennomføring av en transaksjon ligger i kjerneområdet for meglernes ansvar.

Sammenligner man meglerstandardene for kjøp og salg av næringseiendom og eiendomsselskaper med det rettslige utgangspunktet i bakgrunnsretten, er meglerstandardene selgervennlige. Mange næringseiendomsadvokater er enige om at standardene går lengre enn det som er etablert markedspraksis. Meglerstandardene inneholder bestemmelser som kjøpere som er representert av advokat, normalt ikke vil godta. Er det da problematisk at meglere benytter disse uten å presisere nettopp dette?

Det følger av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven at eiendomsmegling skal sikre «samfunnsmessig betryggende omsetning», og det uttales at man i bransjepraksis (typisk meglerstandarder) kan stille strengere, men neppe mer lempelige krav, til god meglerskikk enn en slik objektiv norm medfører. De forpliktelsene som følger av kravet til «god meglerskikk» må følgelig vurderes på selvstendig grunnlag i den enkelte sak.

Kravet til å ivareta begge parters interesser, og fokus på sikker gjennomføring av oppgjøret innebærer etter vår vurdering at meglere ikke bør benytte meglerstandarden uten å påpeke at flere av bestemmelsene ikke er markedsmessige.

Dersom «worst-case-scenario» inntrer og selger eksempelvis har solgt aksjer uten å være eier av disse, med den konsekvens at kjøper står igjen med et begrenset erstatningsansvar, men uten aksjene, så risikere megler ansvar, dersom de har anbefalt meglerstandarden uten å påpeke de risikofaktorene som er forbundet med denne.

 

Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2015

Print Friendly, PDF & Email

NEF på kartet

Kontakt oss

Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo

Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt

RSS Ledige stillinger

  • En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.

Viktig når du redigerer profilen:

Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.

Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:

Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.

Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.

Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!

Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.

Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no