Ved salg av leiegård kan kommunen utøve forkjøpsrett på vegne av seg selv, beboerne, en studentsamskipnad eller selskap som ledes og kontrolleres av kommune eller stat i henhold til lov om kommunal forkjøpsrett. Loven er fra 1977 og kom derfor til i en periode hvor man hadde regulerte leiepriser i Norge.
Av: advokat Anne Sofie Bjørkholt og Emilie Ovanger Jørgensen, Advokatfirmaet BAHR – (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2019)
Lovens formål er boligsosialt: Leietaker skal få anledning til å bli eier av egen bolig om leiegården hun bor i kommer for salg. Forkjøp skjer til markedspris, og innebærer ingen subsidiering av leietaker.
For at forkjøpsretten skal gjelde må leiegården ha mer enn fem boenheter og mer enn 50 % av gården må være innredet for beboelse. Høyesterett tok i 2004 (Rt. 2004 s. 312) stilling til hva som menes med «innredet for beboelse». Det som skal medregnes er boligens hoveddel, tilleggsdel og forholdsmessig del av garasjeanlegg. I kombinerte eiendommer tillegges øvrig areal næringsdelen. Areal som lovlig er tatt i bruk til næring, forretningslokale eller annet formål skal derfor ikke regnes med i boligarealet, selv om det i utgangspunktet var bestemt for bolig. Er arealet derimot ulovlig tatt i bruk til annet formål enn bolig, skal det fremdeles regnes som boligareal.
Forkjøpsretten gjelder ikke seksjonerte gårder, bortsett fra samleseksjoner for bolig dersom samleseksjonen oppfyller ovennevnte krav til å være en leiegård. Tidligere hadde leietaker forkjøpsrett etter eierseksjonsloven med 20 % rabatt når en leiegård ble seksjonert. Denne forkjøpsretten ble fjernet i 2018. Derved har det oppstått et «hull» i lovverket, hvor eier av leiegård kan seksjonere uten forkjøpsrett og deretter selge uten forkjøpsrett. Konsekvensen er at kommunal forkjøpsrett kan bli mindre aktuelt fremover, da loven kan være relativt enkel å «omgå» ved seksjonering.
Det er kommunen som bestemmer om forkjøp skal gjøres gjeldende. Etter praksis i Oslo utøves forkjøpsrett på vegne av beboerne bare dersom flertallet ønsker forkjøp og kan dokumentere at de har finansieringen på plass for å kjøpe hele gården. De leietakerne som ikke ønsker å delta i forkjøpet, fortsetter å være leietakere.
Kommunen kan også utøve forkjøp på vegne av seg selv, for å anskaffe boliger som kan leies ut til leietakere med boligsosialt behov eller overdras til studentsamskipnad. Inntil høsten 2017 har det ikke vært praksis for kommunen å utøve forkjøp på egne vegne, men det er nå endret. I fjorårets granskning av Boligbygg Oslo KF fikk kommunen kritikk for ikke å ha benyttet seg av den forkjøpsretten loven gir muligheter for.
Forkjøp gjelder ved eiendomssalg, og da trer forkjøpsrettshaver inn i avtalen. Forkjøpsrett utløses imidlertid også ved aksjesalg dersom mer enn halvparten av aksjene går over til ny eier. Derved kan for eksempel et utkjøp av medaksjonær utløse forkjøpsrett. Selv om det er et aksjesalg som utløser retten, vil det være eiendommen som er gjenstand for forkjøpet.
En avtale om at salget skal reverseres om forkjøpsretten benyttes, kan ikke gjøres gjeldende overfor kommunen. I tillegg går kommunens forkjøpsrett foran alle forkjøpsretter som eventuelt er stiftet gjennom avtale.
Når det er gjennomført et salg som utløser forkjøpsrett, har både selger og kjøper plikt til å melde fra om dette til kommunen. Partene kan avtale seg imellom hvem som skal sende meldingen, men vis a vis kommunen er begge parter ansvarlige. Manglende melding er ikke sanksjonert, men har som effekt at fristen for å utøve forkjøpsrett ikke starter å løpe. Kommunens frist til å utøve forkjøpsrett er fire måneder etter at fullstendig melding er mottatt. Har man ikke meldt kan man derfor risikere at kommunen utøver forkjøpsrett flere år etter, til den verdien som var aktuell da transaksjonen fant sted. Eiendomsmarkedet har stort sett vært oppadgående og kjøper og selger har derfor gode insentiver til å melde transaksjoner.
Ved aksjesalg legges leiegårdens omsetningsverdi til grunn for utøvelse av forkjøpsretten. Kommunen er derfor ikke bundet av den avtalte «Eiendomsverdien» i aksjekjøpsavtalen. Blir partene ikke enige om kjøpesummen, skal eiendommens verdi fastsettes ved skjønn. Skjønnet skal ta utgangspunkt i hva en vanlig kjøper ville gitt for eiendommen ved frivillig salg. Det legges vekt på hva slags eiendom det gjelder, beliggenhet, påregnelig utnyttelse etter forholdene på stedet og prisene på lignende eiendommer. At omsetningsverdien, og ikke den avtalte eiendomsverdien, skal legges til grunn er begrunnet i at selskap kan eie andre aktiva enn leiegården. I de klassiske tilfellene med salg av «single purpose» eiendomsselskaper slår dette ikke til.
Salg av eiendom har andre skattemessige konsekvenser enn salg av aksjer, noe som kan ramme hardt om kommunen utøver forkjøpsrett ved aksjesalg. Overdrageren og erververen kan kreve vederlag av kommunen for nødvendige utlegg de har hatt knyttet til overdragelsen. Dette kan tolkes dithen at man får dekket merskatten ved innmatsalg, med konklusjonen er ikke sikker.
Eiendomsmeglere bør kjenne til reglene om kommunal forkjøpsrett og informere partene om disse før handel kommer i stand. Eiendomsmegleren må orientere partene om meldeplikten. Som en tilleggsservice kan megleren påta seg å inngi meldingen, eller påse at den blir inngitt.
