Kjøp og salg av utviklingseiendom fra et sameie

Vi har sett en massiv utvikling av både bolig- og næringstomter i de senere år. Med stadig færre tilgjengelige råtomter, særlig sentrumsnært, ser vi at mange eiendomsutviklere konsentrerer sin virksomhet mot å videreutvikle eiendommer med eksisterende bebyggelse. Det kan være tomter med utnyttelsespotensial og/eller bebyggelse med rehabiliteringsbehov. Slike eiendommer har stort potensial, både for eiendomsutvikler og for eksisterende eiere. Det er imidlertid flere forhold det er viktig å huske på ved videreutvikling av eiendommer som består av et eksisterende sameie. Nedenfor peker vi på noen viktige punkter som vi ser dukker opp ofte.

Av: Sandra Ihlebæk, fast advokat og Kristian Korsrud, partner – begge i Advokatfirmaet Grette AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2022.

For å sikre en smidig og effektiv prosess, er det helt sentralt med god og tidlig dialog mellom eiendomsutvikleren og sameierne.

Vi ser ofte at eiendomsutviklere skaffer seg de nødvendige posisjonene for å videreutvikle eiendommen, f.eks. kjøper et loft, og kun involverer de øvrige sameierne når det er nødvendig av hensyn til formelle avtaler, søknader osv.

Uten god dialog i forkant er det vår erfaring at prosessen trekker ut i tid, og at det oppstår uenighet om løsninger, gjennomføring osv.

Videreutvikling av en eiendom med et eksisterende sameie vil kreve vedtak på årsmøte i sameiet.
Avhengig av hva tiltaket går ut på, kan stemmekravet være alt fra alminnelig flertall til tilslutning fra
samtlige seksjonseiere. Det er dermed avgjørende å få beboerne «med på laget», og tidlig og
utfyllende dialog er helt sentralt i denne prosessen.

Vi anbefaler at man i slike prosjekter gjennomfører et uformelt informasjonsmøte før oppstart der det redegjøres for planene, søknadsprosess, gjennomføringstid, samt at sameierne får anledning til å stille spørsmål til prosjektet. Dette fører som oftest til at sameierne føler seg inkludert og informert, og at prosessen senere blir mer effektiv og forutsigbar.

Det er videre viktig at innkalling til årsmøte og protokoll fra årsmøte er tilstrekkelig beskrivende for
hva prosjektet går ut på. Dette vil kunne være avgjørende i prosessene opp mot kommunen, for
eksempel ved søknad om opprettelse av ny grunneiendom eller anleggseiendom.

Dersom sameiet skal avstå fellesareal, er det viktig at de nevnte dokumentene inkluderer et tegningsgrunnlag som detaljert beskriver størrelsen og beliggenheten til arealet, samt at det uttrykkelig fremgår at fradeling eller seksjonering av nevnte arealer aksepteres som forutsetning for gjennomføring.

Det er derfor viktig at eiendomsutvikler bidrar med et godt forarbeid som sikrer at dokumentene som fremmes til behandling på årsmøtet er tilstrekkelig detaljerte mht. den videre gjennomføringen av
prosjektet, herunder dialogen med kommunen.

Man bør også ha et bevisst forhold til om sameierne/beboerne midlertidig mister fasiliteter som
følge av tiltaket. Dersom f.eks. tilgangen til parkeringsmuligheter begrenses eller at bodarealer må
tømmes/ombygges, er det viktig at det etableres en midlertidig løsning som vil fungere eller at
bortfallet kompenseres på annen måte.

Tilsvarende gjelder når det er behov for permanent omlegging eller justering av fasiliteter. Manglende fokus på dette er etter vår erfaring et forhold som ofte bidrar til å vanskeliggjøre gjennomføring. Dersom prosessen først «forsures» som følge av dette, vil gjennomføringen bli langt mer krevende enn om dialogen om dette er god fra starten. Dette er også forhold som vil være av betydning for søknadsprosessen overfor kommunen, hvor vår erfaring er at også dialogen med kommunen blir enklere om samarbeidet med sameierne er godt.

Selv om gjennomføring av eiendomsprosjekter i eksisterende eierseksjonssameier er krevende, er
det mange eksempler på vellykkede prosjekter. Gjennomført på riktig måte er det liten tvil om at
slike prosjekter vil kunne gi god lønnsomhet for utvikler.

Samtidig vil også salg av et utbyggingspotensial, i form av et tilleggsareal eller loft, kunne gi eierseksjonssameiet en god mulighet til å ta igjen vedlikeholdsetterslep og/eller gjennomføre modernisering av eiendommen – f.eks. ved at en del av oppgjøret fra salget skjer i form av realytelser fra eiendomsutvikleren.