Store forandringer i avhendingslova endrer hvilke forbehold selger kan ta ved boligsalg til forbruker.
Av: Håvard Hildeskor er associate og Hege Bøhn Løchen er senior associate i Wiersholm. Begge er tilknyttet Wiersholms faggruppe for næringseiendom. – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2022.
Den 1. januar 2022 trådte en rekke endringer i avhendingslova i kraft. Formålet med lovendringene var blant annet å sikre forutsigbarhet, legge til rette for tryggere bolighandel og redusere antallet tvister mellom forbrukere. Endringene gir selgere kontraktsrettslige incentiver til å legge frem all tilgjengelig informasjon om boligen, samt til å fremlegge en grundig tilstandsrapport.
Lovendringene innebærer i hovedsak begrensninger i adgangen til å ta generelle forbehold («as is»/»som den er») ved salg av eiendom til forbruker. Det er samtidig innført en slags egenandel på NOK 10 000 for mangler, og det er presisert når arealavvik utgjør en mangel. Videre har tilstandsrapporter fått langt større betydning, fordi loven nå sier at kjøper ikke kan gjøre gjeldende et forhold som mangel hvis forholdet fremgår tydelig av tilstandsrapport eller øvrig salgsdokumentasjon. Det er også vedtatt en egen forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel), som skal tilrettelegge for tilstandsrapporter med høyere kvalitet slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag.
I denne artikkelen gjennomgår vi hvilke forbehold boligselgere kan ta etter lovendringen. I den sammenheng er det òg naturlig å redegjøre kort for når det foreligger en mangel, og hvordan dette påvirker hvilke forbehold som kan tas.
Endring av avhendingslova § 3-9 annet ledd
Fra avhendingslova ble vedtatt i 1992 og frem til lovendringen var det tillatt, og i praksis svært utbredt, at selger også ved forbrukerkjøp solgte eiendommen «som den er» i medhold av avhendingslova § 3-9, eller med andre lignende og omfattende forbehold knyttet til eiendommens tilstand. Dette medførte at kjøper hadde risikoen for skjulte feil og mangler ved eiendommen som ikke skyldtes uriktige eller mangelfulle opplysninger fra selger, eller som ikke utgjorde et vesentlig avvik fra tilstanden kjøper hadde grunn til å regne med. Samlet sett ga dette selger incentiv til begrenset undersøkelse av eiendommen i forbindelse med salg, ettersom brudd på selgers opplysningsplikt ville utgjøre en mangel.
Som del av lovarbeidet for å sikre tryggere bolighandel i forbrukerforhold ble avhendingslova § 3-9 om «som den er» og andre generelle forbehold endret ved tilføyelsen av et nytt annet ledd. I § 3-9 (2) står det nå:
«Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen«.
Det er viktig å merke seg at bestemmelsen bare gjelder ved salg av fast eiendom «ved forbrukerkjøp», dvs. når kjøper av eiendommen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Ved salg av eiendom til juridiske personer (aksjeselskap o.l.) eller der kjøper er en fysisk person som handler hovedsakelig som ledd i næringsvirksomhet, er rettstilstanden uendret, og selger står fortsatt fritt til å ta «som den er»-forbehold.
Endringen av avhendingslova § 3-9 innebærer ikke et forbud mot bruk av «som den er»/»as is»-forbehold, men betyr at slike forbehold ikke har noen virkning i avtaleforholdet. Det er likevel grunn til å tro at bestemmelsen i praksis vil fungere som et forbud, og at det fremover vil bli tatt få slike forbehold ved forbrukerkjøp. Konsekvensen av dette er at mangelsvurderingen ikke lenger kan ta utgangspunkt i avhendingslova § 3-9 om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente.
Det å fortsette en praksis med generelle forbehold etter lovendringen, vil fort kunne bli oppfattet som useriøst og stride med profesjonsnormer, inkludert eiendomsmeglingslovens krav til god meglerskikk. Hvis eiendomsmegler ikke er klar over lovendringen eller bevisst har tatt forbehold for å villede kjøper, vil dette sannsynligvis stride med kravet til god meglerskikk.
Hvilke forbehold kan man ta etter lovendringen?
Det er presisert i forarbeidene til avhendingslova at det kan tas forbehold om eiendommens generelle tilstand, som at bygget er et «oppussingsobjekt» eller at boligen ikke har vært bebodd på en stund. Det er også fremdeles mulig å ta forbehold om forhold selger er usikker på.
Utover dette følger det nå også av avhendingslova at en annen type forbehold skal være uten virkning ved forbrukerkjøp av eiendom, på samme måte som for «som den er»-forbehold. Den andre typen forbehold som skal være uten virkning, er forbehold som ikke er tilstrekkelig spesifisert til å virke inn på vurderingen kjøper gjør av eiendommen. For de spesielt interesserte er begge typer forbehold relativt grundig behandlet i lovens forarbeider (Prop.44 L (2018-2019), se spesielt punktene 3.5, 8 og 9.2).
For at forbehold skal være gyldige, må de være «spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen«. Spesifiserte forbehold ved salg av bolig til forbrukerkjøper rammes altså ikke av lovendringen. Ifølge forarbeidene skal spesifiserte forbehold gi kjøper incentiv til å foreta konkrete undersøkelser, for eksempel undersøke rør der det tidligere har vært lekkasjer. Generelle forbehold gir på den annen side ingen oppfordring til å undersøke et bestemt forhold. Dette betyr at forbehold som fremstår som spesifiserte, men ikke gir holdepunkter for videre undersøkelser eller gir utrykk for risikoen ved et forhold, vil være ugyldige. Et konkret eksempel i forarbeidene er «forbehold mot fuktskader på badet». Et slikt forbehold kan være gyldig hvis det suppleres med mer konkrete og utfyllende opplysninger. I så fall foreligger konkrete holdepunkter for nødvendigheten av konkrete undersøkelser.
Hensynet bak å ramme forbehold som kan fremstå som spesifiserte, er å hindre omgåelse ved å ta flere spesifikke forbehold. Ellers kunne selgeren i realiteten ta «som den er»-forbehold gjennom å ta mange ulike forbehold.
Selgers mulighet til å ta forbehold blir også modifisert av andre endringer i avhendingslova. Etter lovendringen utgjør et arealavvik på mer enn to prosent og minst én kvadratmeter en mangel, med mindre selger godtgjør at kjøper ikke vektla opplysninger om arealets størrelse. Det kan selvsagt ikke tas forbehold i strid med dette. På grunn av den innførte egenandelen på NOK 10 000 for mangelskrav er det heller ikke nødvendig med forbehold for bagatellmessige forhold.
Det vil være en flytende grense mellom generelle og spesifiserte forbehold. Vurderingstemaet vil være om kjøper får oppfordring til å undersøke konkrete forhold og ta høyde for disse i kjøpesummen. Dette vage vurderingstemaet vil helt sikkert føre til uenighet og rettssaker, slik at rettspraksis over tid vil bidra til å avklare hvilke forbehold som er tillatt.
Når foreligger det mangel etter lovendringen, og hvilke konsekvenser får dette?
I praksis er terskelen for hva som er en mangel, senket fordi selger ikke lenger kan ta generelle forbehold. Foreligger det en mangel, har kjøper de samme rettighetene som før – altså retting, prisavslag, heving og erstatning.
Rettstilstanden før lovendringen var at en mangel forelå dersom eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen kunne regne med, eller at det forelå manglende eller mangelfulle opplysninger. Lovendringen innebærer dermed en dreining til fordel for forbrukerkjøper. Intensjonen bak lovendringen er at selger i stor grad kan sikre seg mot mangelskrav ved å gi presis informasjon, og ved de strengere kravene til tilstandsrapporter, jf. forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel).
Avhendingslova fastslår nå at opplysninger i tilstandsrapporten skal ansees kjent for kjøperen. Dette innebærer at kjøper er avskåret fra å gjøre et forhold som fremgår av tilstandsrapporten, gjeldende som en mangel. Videre kreves det at opplysningene i tilstandsrapporten skal være tydelige, blant annet for å motvirke «skjulte» forbehold i tilstandsrapporten. «Skjulte» forbehold i tilstandsrapporten vil også kunne rammes av ugyldighetsregelen om uspesifiserte forbehold, som adressert under forrige overskrift. Det kan stilles spørsmål ved om takstmenn i større grad vil kunne bli erstatningsansvarlige, ettersom tilstandsrapporten er blitt viktigere. Et viktig poeng er at selger uansett kan tegne boligselgerforsikring. Forsikringsselskapene krever normalt at det foreligger tilstandsrapport i tråd med den nye forskriften, og vil nok derfor spille en sentral rolle i spredning av ny praksis etter endringene av avhendingslova.
Siden selger ikke lenger kan ta generelle forbehold, er det i utgangspunktet slik at den minste feil nå vil utgjøre en mangel. Dette vil i så fall kunne føre til urimelige løsninger og bidra til å øke konfliktnivået. Ved lovendringen ble det presisert at det kun foreligger mangel hvis boligen ikke er i «samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand«, se § 3-2 første ledd. Hva en kjøper i det konkrete tilfellet kan forvente seg av boligstandard, vil altså være styrende for om det foreligger mangel. Videre vil også egenandelgrensen på NOK 10 000 innebære at bagatellmessige mangler ikke fører til krav mot selger. Selv om balansen mellom kjøper og selger er tenkt tilpasset gjennom disse modifikasjonene, ser vi at premien på boligselgerforsikringer har økt. Dette indikerer at forsikringsselskapene mener det vil bli lettere for kjøper å vinne frem med mangelskrav.
Et av formålene med lovendringen er å redusere antall konflikter, og særlig rettssaker. Tanken er at når terskelen for mangler senkes fordi kjøper presumtivt skal gis mer omfattende og presise opplysninger, vil tvistebeløpene bli mindre og dermed gi større incentiv til å løse sakene utenfor retten. Videre er intensjonen at færre saker skal handle om hvorvidt selger har unndratt eller holdt tilbake opplysninger, noe som fort ble tvistetemaet under det gamle regelverket fordi terskelen for mangler var høy.
Avsluttende bemerkninger
Det er viktig å være oppmerksom på at eiendomsmeglere får en viktig oppgave ved utformingen av forbehold. I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2) skal megleren blant annet gi selgeren råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Bistand med utforming av forbehold faller inn under denne plikten.
Forbrukerselgere vil som regel ikke ha forutsetninger for å vite hvilke forhold ved eiendommen man gyldig kan ta forbehold om. Meglere må derfor være forberedt på å bistå selger, både når det gjelder hvilke forbehold som lovlig kan tas, og hvordan forbeholdet kan utformes slik at det ligger innenfor rammen for hva som er tillatt. Hvis eiendomsmegleren er usikker på om forbehold nå strider mot avhendingslova, bør det vurderes å forhåndsavklare usikkerheten med en advokat. Eiendomsmeglere risikerer i verste fall å bli erstatningsansvarlige hvis et forbehold viser seg å være ugyldig.
