En problemstilling som dukker opp med jevne mellomrom ved kjøp av eiendom er at det foreligger mangler med gitte byggetillatelser. Hva blir konsekvensen av dette for en ny kjøper av eiendommen? Problemstillingen er den samme for bolig-, fritids- eller næringseiendom.
Av: Shangha Yousefi og Clara Hverven, begge advokatfullmektiger i Selmer – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2021
Plan- og bygningsmyndigheten kontrollerer rutinemessig om eksisterende bygningsmasse er i tråd med loven. Ofte oppdager ny eier feil i byggetillatelsene først når plan- og bygningsmyndigheten tar kontakt og informerer om dette. I slike tilfeller vil myndighetene rette krav om retting mot nåværende eier av eiendommen, uavhengig av om vedkommende selv er ansvarlig for feilen. I praksis ser vi at det oppstår tre typiske tilfeller, som må adresseres på ulike måter.
DET MANGLER BYGGETILLATELSE TIL HELE ELLER DELER AV BYGNINGSMASSEN
Det følger av plan- og bygningsloven at grunneier må ha tillatelse for å gjennomføre en rekke tiltak på eiendommen. Dette omfatter alt fra å sette opp et nytt byggverk, som å føre opp en ny etasje eller garasje, å anlegge flytebrygge eller gjennomføre en fasadeendring.
I enkelte tilfeller har tidligere eier bevisst eller ubevisst unnlatt å søke om byggetillatelse. Eksempelvis kan man ha endret bruken i lokalene fra kontor til butikk uten at det er søkt til riktig myndighet. I andre tilfeller er det søkt om tillatelse, men tidligere eier har likevel bygget i strid med deler av denne. Eksempelvis kan tidligere eier ha oppført et større tilbygg enn omsøkt.
Utgangspunktet er da at de delene av et tiltak som det ikke foreligger byggetillatelse for, er satt opp ulovlig og kan kreves fjernet av kommunen. Det er grunn til å merke seg at myndighetene har både rett og plikt til å håndheve at eksisterende bygningsmasse er i tråd med loven, selv om ny eier ikke har hatt en rolle i den forutgående søknadsprosessen. Normalt sett vil derfor plan- og bygningsmyndighetene igangsette ulovlighetsoppfølgning i medhold av plan- og bygningsloven kapittel 32, i form av varsel og eventuelt pålegg om riving. Dersom dette ikke etterfølges kan dagsbøter ilegges. Manglende tillatelser kan dermed bli en kostbar affære for boligkjøpere.
I en slik situasjon er ny eier av eiendommen som regel best tjent med å etterhåndssøke tiltaket og starte en dialog med plan- og bygningsmyndighetene om sannsynligheten for at en slik søknad vil godkjennes. Plan- og bygningsmyndighetene vektlegger i særlig grad om tiltaket normalt sett ville blitt godkjent i henhold til gjeldende regelverk. Dersom tiltaket er i tråd med gjeldende arealplaner og relevant lovgivning, har eier av eiendommen rett på byggetillatelsen. De vanskelige situasjonene oppstår derfor først der det er nødvendig med en dispensasjon som skal avgjøres av politisk myndighet eller annen delegert myndighet. I praksis vil det ved kommunens vurdering også være stor forskjell på situasjoner der tidligere eier tilforlatelig har uteglemt søknad av et ellers lovlig tiltak, og situasjoner der tidligere eier bevisst har spekulert i å gå utenfor regelverket.
DER KOMMUNEN TREKKER TILBAKE EN GITT BYGGETILLATELSE
En annen situasjon oppstår der det er gitt en byggetillatelse i tråd med tidligere eiers søknad, og kommunen senere oppdager at tillatelsen er gitt på feil grunnlag. Det kan skisseres mange slike situasjoner.
Et eksempel er at det senere viser seg at både søker og kommunen har oversett at det skulle ha vært søkt om dispensasjon fra lov- eller reguleringsbestemmelse, og at søknaden derfor skulle vært behandlet av politisk myndighet istedenfor saksbehandler i administrasjonen. Når det foreligger en slik feil vil plan- og bygningsmyndigheten vurdere om tillatelsen skal trekkes tilbake. Generelt vil en rekke ulike forhold spille inn i slik vurdering, herunder bla. følgende:
- Feilens alvorlighetsgrad
- Tiden som har gått siden tillatelsen ble gitt
- Om tidligere og ny eier har innrettet seg etter tillatelsen
- Om tidligere eller ny eier kan bebreides for feilen
- Hvor inngripende tilbaketrekking er for ny eier
- Hensynet til offentlige interesser og andre privatpersoner
I det skisserte eksempelet vil det veie tungt at dispensasjonen ikke er tatt opp til behandling i kommunestyret, og at det dermed ikke har blitt foretatt en politisk interesseavveining av riktig organ. I et slikt scenario er det stor risiko for at byggetillatelsen trekkes tilbake dersom ikke tiltakshaver søker om etterhåndsgodkjenning/dispensasjon som godkjennes av kommunen etter riktig saksbehandling.
Et annet eksempel er at det har blitt foretatt endringer i byggesøknaden i løpet av søknadsprosessen. Ved slike endringer hender det at både søker og plan- og bygningsmyndighetene er uoppmerksomme på at endringer i tiltakets utforming medfører at også andre deler av søknaden må endres. Eksempelvis at det viser seg at en har glemt å oppdatere beregningen av utnyttelsesgrad etter å ha utvidet påbygget (uten at utvidelsen i seg selv utløser krav om dispensasjon). Likevel godkjennes byggetillatelsene, og plan- og bygningsmyndigheten både befarer eiendommen og utsteder brukstillatelse og ferdigattest vel vitende om at påbygget er utvidet, men uten å ha et bevisst forhold til konsekvensene av endringene.
I en slik situasjon vil plan- og bygningsmyndigheten gjerne være mer tilbakeholdne med å trekke tillatelsen tilbake, dersom tiltakshaver søker om etterhåndsgodkjenning slik at kommunen får anledning til å rette opp i forholdene. Denne problemstillingen settes på spissen der feilen er av begrenset alvorlighet, det er et forhold som myndighetene så vel som tidligere eier burde oppdaget og det har gått opptil flere år siden både tillatelsene ble gitt og prosjektet ble tatt i bruk.
SÆRLIG OM FORHOLD SOM LIGGER TILBAKE I TID
Erfaringsmessig hender det at plan- og bygningsmyndigheten påstår at et tiltak som ble utført tilbake i tid er ulovlig fordi de ikke finner byggetillatelsen som godkjenner tiltaket. Dette kan gjelde tiltak fra før krigen så vel som tiltak fra 1990-tallet.
De mulige årsakene til at byggetillatelsen ikke lar seg oppdrive er imidlertid mange. I en slik situasjon anbefales det at eier av eiendommen undersøker om tiltaket i det hele tatt var søknadspliktig på utføringstidspunktet, ettersom regelverket her er endret flere ganger. Dersom tiltaket ikke var søknadspliktig, er tiltaket lovlig og kan uansett ikke kreves fjernet.
Eier av eiendommen bør også være bevisst på at den enkelte kommune kan ha praktisert regelverket forskjellig, og at en kan ha tatt lettere på krav til skriftlighet tidligere enn det man gjør i dag. Videre kan det også oppstå en situasjon der det uklart om tiltaket er omsøkt, eller om tillatelsen er forsvunnet grunnet dårlige arkiveringsrutiner hos plan- og myndighetene.
Problemstillingen belyser viktigheten av at eier av eiendommen ikke uten videre aksepterer plan- og bygningsmyndighetenes standpunkt om tiltaket er ulovlig fordi myndighetene ikke finner byggetillatelsen i arkivet. I en slik situasjon må det gjøres en konkret vurdering av sakens faktiske og rettslige forhold, herunder vurdere hvem som har bevisbyrden for at man ikke finner byggetillatelsen.
Ny eier vil i utgangspunktet ha anledning til å fremme erstatningskrav mot tidligere eier for det økonomiske tapet han blir påført som følge av manglende byggetillatelser eller andre offentligrettslige mangler. Et slikt krav må fremmes innen rimelig tid etter at ny eier burde blitt kjent med forholdet, noe meglere bør være bevisste på i sin rådgivning. Meglere bør derfor understreke at eventuelle mangelskrav og reklamasjoner bør fremsettes så tidlig som mulig etter at kjøper blir kjent med avviket da reklamasjonsfristen senest løper fra dette tidspunktet. Kjøper kan mao ikke avvente kommunens saksbehandling, herunder visshet om problemets omfang. Konsekvensen av at reklamasjonsfristen oversittes er at kjøpers krav mot selger kan tapes i sin helhet.
