Kan selger fastholde boligkjøpsavtalen og kreve at kjøperen overtar boligen og betaler kjøpesummen dersom kjøperen uberettiget hever avtalen? I denne artikkelen ser vi nærmere på hva som er rettsvirkningene av en hevingserklæring, og hva som er konsekvensen dersom en part hever kontrakten uten at det er rettslig grunnlag for det.

Av: Fredrik Høyang Røsholdt – senioradvokat og Astrid Håve Stenersen – fast advokat – Advokatfirmaet Selmer – (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2020)

Vårt hovedfokus er rettet mot kjøp av boliger etter avhendingslova. Ettersom avhendingsloven bygger på kjøpsloven, og mange av bestemmelsene er tilnærmet like, er det relevant å se hen til også kjøpslovens bestemmelser.

1 Hovedregelen: Krav om naturaloppfyllelse ved uberettiget heving

1.1         Virkningene av heving: Utgangspunkter

Det følger av kjøpsloven § 64 (1) og avhendingslova § 4-4 at dersom avtalen heves, faller partenes plikter til å oppfylle kjøpet bort. Virkningen av en heving er altså ikke at det settes en strek over avtaleforholdet som sådan, men plikten til å oppfylle utgår. For eksempel vil bestemmelser i avtalen om partenes rettigheter og plikter som følge av heving fortsatt gjelde selv om avtalen heves. Det samme gjelder regler om hvordan tvister skal håndteres.

Heving forutsetter en hevingserklæring. Erklæringen er et såkalt påbud som får virkning fra det kommer frem til mottakerens kunnskap. Dette innebærer i praksis at den som hever en avtale ved å avgi en hevingserklæring er bundet av dette.

Erklæringen kan ikke trekkes på et senere tidspunkt, med mindre motparten aksepterer det. Et annet kjennetegn ved et påbud er at det ikke forutsetter en aksept fra mottakeren for å få rettsvirkning. Mottakeren av hevingserklæringen må med andre ord forholde seg til at avtalen er hevet, med mindre han vil bestride at det er grunnlag for heving.

1.2         Virkningene av uberettiget heving

I forarbeidene til kjøpsloven står det uttrykkelig at bestemmelsen om virkningene av en heving forutsetter at hevingen er berettiget. Forarbeidene sier videre at dersom vilkårene for heving ikke er til stede, kan en part “selvsagt ikke gjennom et hevingskrav suspendere partenes plikter”.

Det samme følger av FN-konvensjonen av 11. april 1980 om internasjonale løsørekjøp (CISG) artikkel 81, som kjøpsloven bygger på. Rettspraksis basert på CISG legger til grunn at dersom en avtale ikke er blitt gyldig hevet, vil partenes forpliktelser fortsatt bestå.

Tilsvarende presisering fremgår ikke uttrykkelig i forarbeidene til avhendingslova. Det står imidlertid at bestemmelsen i avhendingsloven § 4-4 «i det vesentlege» svarer til kjøpsloven § 64, og at det er «inga vesentleg skilnad mellom dei ulike føresegnene». Basert på dette må vi kunne legge til grunn at også for boligkjøp vil partenes forpliktelser bestå ved en urettmessig heving.

Et avtaleforhold mellom to parter bygger som oftest på at begge parter har plikt til å yte noe. En boligselger skal levere fra seg boligen, mens kjøperen skal betale kjøpesummen. Det er logisk at virkningen av en uberettiget heving fra den ene parten vil være at den andre parten har rett til å kreve oppfyllelse. En uberettiget heving vil være et brudd på den andre partens rett til å motta det som er avtalt, med andre ord et mislighold. Og det primære mottrekket ved mislighold er krav om oppfyllelse.

Det er lite rettspraksis fra Norge hvor fremtvingelse av naturaloppfyllelse er et tema. Vi skal likevel se på noen utvalgte eksempler som illustrerer hovedregelen om oppfyllelsesplikt.

Det første eksempelet er en sak for Borgarting lagmannsrett. Saken gjaldt et tilfelle hvor en kvinne hadde kjøpt to leiligheter av et eiendomsutviklingsselskap i et prosjekt hvor det totalt ble solgt fire leiligheter. På grunn av forsinket betaling av kjøpesummen erklærte selskapet, altså selgeren, heving. Selgeren ga også uttrykk for at de ønsket å foreta et dekningssalg. Kjøperen begjærte da midlertidig forføyning for å hindre dekningssalget.

Det interessante spørsmålet i denne sammenhengen var om kjøperen hadde sannsynliggjort kravet om å få overta boligen – altså sitt krav om naturaloppfyllelse. Dette spørsmålet var avhengig av om selgerens heving var rettmessig. Lagmannsretten fant at selgeren ulovlig hadde hevet avtalen og kom derfor til at “[kjøperen] har sannsynliggjort sitt krav om å få overta boligen». Det var altså ikke slik at hevingserklæringen i seg selv avsluttet kontraktsforholdet med endelig virkning.

Sak LA-2018-14140 for Agder lagmannsrett handlet om bytte av eiendommer etter avhendingslova. Det var avtalt et bytte av utenlandsk eiendom mot tre hyttetomter i Norge. Overføring av hjemmel for den utenlandske eiendommen var ikke gjennomført. Fradeling av tomter i Norge var heller ikke gjennomført.

Basert på dette fremsatte eieren av de tre norske hyttetomtene en hevingserklæring. Eieren av den utenlandske eiendommen bestred at det forelå hevingsrett og fremholdt at “[d]en inngåtte avtale skal gjennomføres slik som avtalt.” Eieren av den utenlandske eiendommen vant frem og hevingen ble ansett urettmessig. Det fremgår ikke eksplisitt av domspremissene at konsekvensen av dette ble at byttet måtte gjennomføres.

Det siste eksemplet er en dom fra Tønsberg tingrett som gjaldt kjøp av møbler etter kjøpsloven (TTONS-2018-99023). Møblene ble forsinket og kjøperen fremsatte en hevingserklæring. Retten kom til at kjøperen ikke hadde rett til å heve kontrakten og la da til grunn at “kjøpet skal gjennomføres ved at [kjøperen] må betale restkjøpesummen for kjøpet og motta varene”.

2 Unntak fra hovedregelen om krav på naturaloppfyllelse

Det finnes aldri en regel uten unntak. Selv om hovedregelen er at oppfyllelse av avtalen kan fremtvinges når det foreligger et mislighold, er det i juridisk teori og rettspraksis utpenslet enkelte unntak fra dette. Disse unntakene er ikke spesifikt knyttet opp mot tilfeller av uberettiget heving, men kan heller ses på som generelle unntak fra plikten til å kreve naturaloppfyllelse.

Det er primært to unntak fra oppfyllelsesplikten: Det første unntaket er der hvor oppfyllelse utgjør et inngrep i skyldnerens personlige frihet. Det andre er der hvor oppfyllelse er uforholdsmessig eller umulig.

Et eksempel på praktiseringen av det første unntaket er en sak for Gulating lagmannsrett (sak LG-2009-50928). Saken gjaldt leietakers heving av en leiekontrakt for næringslokaler på grunn av mangler ved lokalene. Etter at hevingserklæringen ble fremsatt, begjærte utleier midlertidig forføyning med påstand om at leietaker skulle forbys å stenge og/eller fraflytte lokalene.

Retten kom til at det ikke forelå hevingsgrunn. Retten måtte derfor ta stilling til om leietaker skulle kunne pålegges å flytte tilbake til lokalene. Om dette spørsmålet uttalte retten følgende:

«Uansett om [leietakers] avslutning av leieforholdet innebærer et vesentlig mislighold, kan lagmannsretten ikke se at det er rettslig grunnlag for [utleier] å pålegge [leietaker] en tvangssanksjonert plikt til å fortsette leieforholdet mot sin vilje. Dette vil innebære et så vidt inngripende og urimelig tiltak som i alt for stor grad vil gripe inn i den personlige integritet.”

3 Forholdet mellom heving og avbestilling

I mange kontraktsforhold, særlig ved kjøp av noe som skal lages (tilvirkningskjøp) og kjøp av løpende tjenester, har kontraktene bestemmelser om avbestilling. Reglene går normalt ut på at den som mottar realytelsen har rett til å avbestille oppdraget mot å dekke tjenesteyterens tap.

I praksis ser vi eksempler på at parter fremsetter hevingserklæringer, og presiserer at erklæringen subsidiært er å anse som en avbestilling. Med andre ord ønsker den som hever avtalen å “helgardere” seg, ved at ytelsen uansett skal anses som avbestilt dersom man skulle komme til at vilkårene for heving ikke var oppfylt. Vi stiller spørsmål ved om det overhodet er rettslig adgang til å gjøre dette, all den tid hevingserklæringen er et påbud som får virkning når det kommer frem til mottakeren.

Det finnes likevel eksempler i rettspraksis på at en slik tilnærming har blitt godtatt. I en sak for Borgarting lagmannsrett (LB-2017-148702) kom retten til at byggherren ikke hadde rett til å heve kontrakten. Det forelå ikke en forsinkelse/forventede mangler som utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd.

Retten konkluderte med at siden vilkårene for hevning ikke var oppfylt, måtte hevingserklæringen anses som en avbestilling. I denne saken hadde entreprenøren (som ble utsatt for hevingen), argumentert for at avbestilling måtte være konsekvensen dersom det ikke forelå hevingsgrunn. Det er uklart om konklusjonen ville blitt den samme dersom entreprenøren ikke hadde argumentert for at erklæringen måtte ses på som en avbestilling.

Oslo tingrett behandlet i 2016 (TOSLO-2016-201305) en sak som gjaldt rettmessigheten av heving, og subsidiært avbestilling, av en leiekontrakt for en oljerigg. Leietakeren fikk medhold i at hevingen var urettmessig, og utleier fikk medhold i at kanselleringen (avbestillingen) var rettmessig. Forholdet mellom heving og avbestilling var ikke problematisert av partene og heller ikke av retten.

4 Avslutning

Gjennomgangen i denne artikkelen viser at hovedregelen ved en uberettiget heving er at avtalen kan fastholdes. Unntakene fra dette er snevre. Selv om unntakene er snevre, er det etter vår erfaring andre grunner til at en uberettiget heving ikke ender med krav om oppfyllelse fra den andre parten.

Det kan for eksempel være at partene ikke lenger har tillit til hverandre, slik at den parten som kan kreve oppfyllelse ser seg bedre tjent med å kreve erstatning fremfor oppfyllelse.

En annen grunn til at en uberettiget heving ikke resulterer i oppfyllelse, er tiden det tar å behandle tvister. Dersom en boligkjøper hever avtalen på grunn av mangler, uten at det var grunnlag for det, kan selger foretrekke å foreta et snarlig dekningssalg fremfor at boligen står tom mens selger venter på en eventuell dom for at opprinnelig kjøper plikter å gjennomføre kjøpet.  Selger vil fortsatt ha mulighet til å kreve erstatning fra opprinnelig kjøper hvis han oppnår en dårligere pris ved dekningssalget

Av advokat Astrid H. Stenersen og senioradvokat Fredrik Høyang Røsholdt i Advokatfirmaet Selmer AS.

Astrid H. Stenersen og Fredrik Høyang Røsholdt er advokater i eiendomsavdelingen i Selmer. Begge arbeider med problemstillinger som gjelder fast eiendom og alminnelig kontraktsrett, med hovedvekt på entreprise og tvisteløsning.

Fakta om Selmer:

Selmer er et av landets fremste forretningsadvokatfirmaer med kontorer i Oslo og Stavanger. Vi løser oppdrag ved å kombinere juridisk kompetanse, kommersiell forståelse og praktisk erfaring. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og entreprise, og er en totalleverandør for aktører innen eiendom. Teamet består av 15 partnere og mer enn 20 dedikerte advokater og rådgivere som med erfaring fra store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles.