At det kan være gode penger å tjene på å leie ut bolig, er de fleste kjent med. Stadig flere personer kjøper derfor en eller flere ekstra leiligheter med den hensikt å leie ut. I tillegg er det mange som kjøper bolig med utleiemulighet for å betjene lån eller rett og slett ha en ekstra inntekt, en inntekt som til og med kan være skattefri. Men utleie av bolig kan også føre til ubehagelig skattesmell dersom en bommer på reglene, uttaler advokat og partner Stian Wessel i Advokatfirmaet Seland Orwall DA. Eiendomsmeglere bør derfor kjenne til hvilke regler som gjelder, i alle fall på et overordnet nivå.
Av: Stian Wessel, Advokat og partner i Advokatfirmaet Seland Orwall DA. (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2020)
Utleie av bolig er som den klare hovedregel skattepliktig for utleieren etter de ordinære skatteregler. Privat utleie i mer beskjedent omfang skal i utgangspunktet skattlegges som kapitalinntekt med den alminnelige skattesatsen på 22 % i 2020, mens utleie i større omfang skattlegges som næringsvirksomhet. Dersom du leier ut mindre enn halvparten av din private bolig, er det imidlertid stor mulighet for at utleien er skattefri, så fremt leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager. Skattefri utleie kan finne sted der utleier eier og bor i en leilighet, enebolig eller tomannsbolig, og hvor utleien ikke omfatter mer enn halve boligen regnet etter utleieverdi.
Legg merke til at det avgjørende er «halve boligen regnet etter utleieverdi», og ikke halvparten av arealet. Selv om dette i mange tilfeller vil være to sider av samme sak, vil det ikke alltid være samsvar mellom areal og utleieverdi. Blant annet vil utleieverdien per kvadratmeter stort sett være høyere for små boenheter enn for store familieleiligheter. Utleie av boenhet i en flermannsbolig, vil imidlertid alltid være skattepliktig. Dermed er det også viktig for megler å være klar over den skatterettslige forskjellen på en tomannsbolig og en flermannsbolig.
Når det gjelder reglene om utleie av inntil halvparten av egen bolig, gjelder disse som nevnt ikke for såkalte flermannsboliger, som er boliger med minst to familieleiligheter med tillegg av en selvstendig hybel. Dessuten er det flere som fortsatt leier ut tomannsbolig etter de særlig gunstige reglene som gjaldt tidligere, hvor en skattefritt kunne leie ut den ene boligdelen i tillegg til inntil halvparten av den boligen en selv bodde i. Dette er det ikke lenger anledning til. Dermed er det mange som leier ut flere små hybler og leiligheter i den tro at utleien er skattefri.
Det er viktig å være klar over at skattefritaket for utleie av inntil halvparten av egen bolig regnet etter utleieverdi også gjelder for tomannsbolig. I og med at en som regel vil få en høyere kvadratmeterleie for små leiligheter enn for store leiligheter, vil en slik utleie ofte kunne føre til skatteplikt. I og med at reglene om skattefri utleie ikke gjelder for flermannsboliger, bør en megler også kjenne til grensen mellom familieleilighet, selvstendig hybel og uselvstendig hybel.
Med skatteetatens økte fokus på utleie de senere årene, er det mange utleiere som har blitt konfrontert med at de skulle ha betalt skatt av utleieinntektene sine. Da risikerer utleier både skatt og tilleggsskatt, og megler risikerer å bli holdt erstatningsansvarlig dersom det ikke er gitt riktige opplysninger om den skattemessige situasjonen for utleie i forbindelse med salget.
En form for utleie det har blitt et økende fokus på de senere årene, er korttidsutleie gjennom ulike formidlingstjenester (f.eks. Airbnb). Slik korttidsutleie kan gi en langt høyere avkastning enn ordinær langtidsutleie. Ved utleie av egne leiligheter til dette formål, har de fleste trolig forholdt seg til at utleie av færre enn fem boenheter ikke regnes som virksomhet. Ved slik korttidsutleie er det lett å trå feil.
Skattedirektoratet kom nemlig i 2016 med en uttalelse som fastslår at kontinuerlig korttidsutleie av to leiligheter utgjorde virksomhet for eieren. Begrunnelsen er at korttidsutleie stiller langt høyere krav til aktivitet fra utleier, og at inntektene dermed ikke anses som avkastning på kapital. Om utleier har satt bort arbeidet med å administrere utleien, for eksempel til en utleiemegler, spiller ingen rolle.
Ut fra Skattedirektoratets begrunnelse, er det mulig at tilsvarende korttidsutleie av én leilighet også vil anses som virksomhet. Ved korttidsutleie av egen bolig i inntil 30 dager er 85 prosent av leieinntekter som overstiger kr. 10.000,- skattepliktig inntekt, på samme måte som ved utleie av egen fritidseiendom.
Hvor stort omfang utleien må ha før det anses som virksomhet, beror på en konkret vurdering av flere momenter. Basert på fast og langvarig ligningspraksis kan en imidlertid fastslå at utleie av fem eller flere boenheter som regel vil utgjøre virksomhet.
Det er da viktig å huske på at eventuelle boenheter du kan leie ut skattefritt i egen bolig, ikke skal regnes med ved avgjørelsen om det foreligger virksomhet eller ikke. Det innebærer at dersom du skattefritt leier ut f.eks. to hybler i ditt eget hus, og i tillegg leier ut tre selvstendige leiligheter, vil du ordinært sett ikke bli ansett for å drive næringsvirksomhet. Her er det nok flere som bommer, og dermed leverer næringsoppgave for utleien.
Konsekvensen er at utleieren skattlegges som næringsdrivende, og dermed risikerer en marginalskatt på nærmere 50 prosent mot 22 prosent som kapitalinntekt. Med tanke på at vedkommende kunne leid ut to hybler skattefritt og de tre leilighetene med 22 prosent skatt på inntekten, kan utleier dermed ha betalt mange titusener mer i skatt enn nødvendig.
For øvrig bør en være oppmerksom på at den grensen som er fastsatt i ligningspraksis, gjelder hver enkelt personlige utleier. Ektefeller og samboere kan dermed i utgangspunktet leie ut inntil 4 leiligheter hver seg, uten at de derved blir ansett for å drive virksomhet.
Det kan trygt slås fast at skattereglene for utleie av fast eiendom er av stor interesse og økonomisk betydning for mange som eier eller er i ferd med å selge eller kjøpe bolig. For å ivareta meglers opplysningsplikt og redusere risikoen for et erstatningskrav, er det derfor viktig at meglere er kjent med skattereglene og kan gjøre selger og/eller kjøper kjent med disse i forbindelse med salget.
