Ny avhendingssak skal behandles i Høyesterett
Av Blerande Thaqi, advokat og fagsjef boligkjøperforsikring – HELP forsikring – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2022
Det er få rettsavgjørelser som dreier seg om såkalte «emosjonelle» mangler ved en eiendom. Med «emosjonelle» mangler mener vi saker om ikke-fysiske mangler ved en eiendom. Dette kan eksempelvis være en nabo som er straffedømt, en nabo som er utagerende overfor andre naboer, drap eller selvdrap som har skjedd i det aktuelle salgsobjektet.
Felles for disse sakene er at det ikke er konkrete feil ved eiendommen som lar seg utbedre – forholdene kan imidlertid anses som psykisk belastende for huseier. Opplysninger om disse forholdene kan også få betydning for boligens markedsverdi.
Siden det er lite rettspraksis om slike saker, er det interessant for alle oss som er opptatt av trygg bolighandel at Høyesterett nå skal behandle en sak om dette. Høyesteretts dom vil trolig få stor betydning for tolkningen og håndteringen av selgers opplysningsplikt.
Rettspraksis tilsier at negative naboforhold kun unntaksvis har vært å anse som mangel ved eiendommen. Det mangler imidlertid noen klare veiledende kriterier for hvordan disse sakene skal vurderes. Som en følge av dette, er det også vanskelig for eiendomsmegler å vite hva selger konkret skal opplyse interessenter om. Skal selger opplyse om at nærmeste nabo ble dømt for drap for 30 år siden? Skal selger opplyse at noen har begått selvdrap i det aktuelle salgsobjektet? Svarene på slike spørsmål er ikke enkle.
I saken som nå er tatt inn til behandling i Høyesterett, konkluderte Gulating lagmannsrett med at selger ikke hadde opplysningsplikt om at naboen var dømt for seksuallovbrudd mot sine to stedøtre. Da eiendommen ble solgt, var naboen blitt dømt for overgrep. Det kommer frem av lagmannsrettsdommen at saken var kjent både for selger og ellers i nabolaget, videre var det enighet om at kjøper ikke var kjent med den. Dagen etter kontraktsmøtet fant kjøper ut av forholdet. En uke senere hevet kjøper avtalen.
Avhendingslovens § 3-7 og eiendomsmeglingslovens § 6-7 bestemmer begge at selger og eiendomsmegler har plikt til å opplyse om forhold ved eiendommen som kjøper hadde grunn til å regne med å få opplysninger om. Dersom det foreligger opplysningssvikt fra selgers og/eller eiendomsmeglers side, vil kjøper blant annet kunne kreve å heve boligkjøpet. Heving forutsetter at kontraktsbruddet er vesentlig. Før lagmannsretten kunne ta stilling til om kjøper hadde anledning til å heve kjøpet, måtte lagmannsretten derfor vurdere om selger i det hele tatt hadde opplysningsplikt om at naboen var dømt for overgrep.
Flertallet, to av tre dommere, mente at selger ikke hadde opplysningsplikt om forholdet. Det ble blant annet vist til at de negative forholdene må ha en «faktisk og reell innvirkning» på den aktuelle salgseiendommen. Forhold som kun rent subjektivt skaper en følelse av frykt eller ubehag, er ikke å anse som en omstendighet ved eiendommen som kjøper har grunn til å regne med å få opplysninger om. Det må være tilstrekkelig faktisk grunnlag for frykten.
I det aktuelle tilfellet var forholdene som naboen var dømt for, begrenset til handlinger foretatt i eget hjem. Lagmannsretten viste videre til at hensynet til naboens personvern og til privatlivets fred måtte veie tyngre enn kjøpers behov for å få opplysninger om det straffbare forhold. Det er interessant at Borgarting lagmannsrett i 2011 kom til at hensynet til privatlivets fred tilsa at kjøper kunne heve boligkjøpet da selger ikke hadde opplyst om at det var blitt begått et mye omtalt trippeldrap i den aktuelle boligen to år før salget. Avgjørelsene er dermed til dels motstridende. Det har nok betydning at trippeldrapet ble begått i den aktuelle boligen som var til salgs, samt nærhet i tid til den aktuelle negative hendelsen som hadde skjedd.
Som følge av at lagmannsrettens flertall kom til at det ikke var opplysningsplikt om de nevnte forhold, hadde kjøper heller ikke anledning til å heve kjøpet. Av den grunn er det gledelig å se at Høyesterett har sluppet inn anke over dommen fra Gulating lagmannsrett. Høyesteretts konklusjon i saken vil sannsynligvis få stor betydning for behandling av tilsvarende saker. Det vil trolig også gi god veiledning for eiendomsmeglere når det dukker opp spørsmål om selger skal opplyse om ikke-fysiske forhold ved eiendommen eller ikke. I skrivende stund er ikke saken berammet.
