Ved inngåelse av leiekontrakter ønsker ofte leietaker og utleier å regulere videre muligheter for å leie etter endt leieperiode. Dette kan man regulere med kontraktsklausuler som gir rett til forlengelse eller som gir rett til å forhandle om forlengelse. Slike kontrakten er ofte en kime til konflikt dersom klausulenes innhold ikke er utformet på en presis og klar måte.
Meglere som bistår i utforming og forhandling av leiekontrakter bør derfor også ha god oversikt over typiske reguleringer og fallgruver. For kjøpere av et næringslokale er det også svært viktig å vite innholdet og konsekvensen av de eventuelle forlengelsesklausulene som er inngått, og på hvilke vilkår. Vi ser eksempelvis at uklare forlengelsesklausuler kan vanskeliggjøre noen salgsforhandlinger.
Av: advokat Tonje Bellingmo Onsøien, Advokatfirmaet Codex – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2022.
Begrepsbruk
Dersom leietaker har en rett til å få forlenget leieavtalen etter endt leieperiode, har leietaker fått en forlengelsesrett. Slike forlengelsesrettigheter kalles også ofte «opsjoner», «fortrinnsretter» eller «fornyelsesrettigheter». Disse begrepene er ikke entydige, og kan føre til uenighet om hva rettighetene faktisk innebærer.
I rettspraksis er ikke begrepene gitt noen meningsforskjell. Det er derfor ikke av avgjørende betydning hvilket begrep som brukes, men vi anbefaler at det i kontrakten stadfestes klart og tydelig hva rettigheten går ut på og når den kan utøves for å forhindre en senere uenighet.
I denne artikkelen vil begrepet «forlengelsesrett» brukes.
Generelt
Det kan ha stor verdi for utleiere å avtale en forlengelse av leieforholdet. Dette i form av stabile leietakere og mindre ledighet av lokale. På en annen side kan en uheldig utformet forlengelsesklausul ha store negative konsekvenser for utleier på sikt. Forlengelsesklausuler innebærer langvarige begrensinger i utleier rådighet over eiendommen. i tillegg kan det ha negative økonomiske konsekvenser dersom utleier eksempelvis ikke har sikret seg muligheten til å justere leien til markedspris. Da kan utleier bli sittende lenge med en ugunstig leieavtale.
Husleieloven inneholder ingen regulering om forlengelsesretter, og disse må derfor avtales eksplisitt for å være gjeldende. Utgangspunktet er også full avtalefrihet når det kommer til utforming av klausulene.
Forskjellen mellom forlengelsesrett og forhandlingsrett
Det er viktig at man er tydelig i kontrakten på hva man har avtalt. Forlengelsesrett er nemlig noe annet enn en forhandlingsrett.
Vi kan kategorisere forlengelsesrettene inn i to typer:
1. Ubetingede forlengelsesretter til å forlenge leieperioden
2. En rett for leietaker til å forhandle om forlengelse av leieperioden
Forlengelsesretter
En forlengelsesrett kan utformes på forskjellige måter og har ikke et forutbestemt innhold.
Her er noen eksempler på reguleringer:
– Forlengelsesrett til å fortsette å leie på samme vilkår som tidligere
– Forlengelsesrett til å fortsette å leie på samme vilkår som tidligere, men med markedsregulering av leien
– Forlengelsesrett til å fortsette å leie på samme vilkår som tidligere, men med KPI-regulering av leien
– Forlengelsesrett til å fortsette på reforhandlede vilkår (kan være alle eller flere kontraktsvilkår)
Den vanligste reguleringen er å fortsette å leie på samme vilkår, med markedsregulering av leien. Muligheten til å regulere leien etter markedet er viktig for utleier, da trender tilsier at leieprisene i markedet stiger raskere enn konsumprisindeksen.
Den siste varianten hvor man reforhandler alle eller flere vilkår, kan by på utfordringer for det tilfelle partene ikke blir enige. Leietaker har til tross for uenighet om reforhandlede vilkår, en forlengelsesrett. Dersom man har en slik variant av forlengelsesrett, bør en også avtale hvordan vilkårene skal fastsettes ved uenighet. Om man ikke gjør det, må partene bringe saken inn for domstolene for fastsetting av endelige vilkår.
Forhandlingsretter
Forhandlingsrettigheter medfører kun at utleier er pliktig til å forhandle med leietaker om forlengelse, men ingen plikt til å videreføre leieperioden om enighet ikke oppnås innen en angitt frist.
Fordelen med slike forhandlingsretter, eller fortrinn til forhandling, er at partene kan bli enige om betingelsene og leien før forlengelsesretten benyttes. Dette reduserer risikoen for tvister om fastsettingen av vilkårene, men gir også følgelig leietaker en mindre sikkerhet for at leieforholdet blir fornyet og på hvilke vilkår.
Kan en forlengelsesretter påberopes flere ganger?
I utgangspunktet kreves det klare holdepunkter for å kunne påberope en opsjon flere ganger, hvilket en forlengelsesrett i realiteten er. Men, det råder avtalefrihet når det kommer til avtale om forlengelsesretter og derfor er det viktig at avtalen er klart på om rettigheten kan benyttes én eller flere ganger.
Leiefastsettelse for den nye perioden
Det er viktig for utleier å sikre seg muligheten til å kreve markedsleie. Utleier kan gi et konkret tilbud ut fra hva utleier mener er markedsleie, eller så kan tilbudet være myntet på en sakkyndig vurdering. Partene kan imidlertid bli uenige om hva markedsleiene er, og da er det lurt å avtale på forhånd hvordan en slik uenighet skal løses.
Det er full avtalefrihet mellom partene hva gjelder forlengelsesretter, og kan derfor bestemme selv hvordan en uenighet skal løses.
I meglerstandarden finner vi to alternative forslag til forlengelsesklausuler. Denne finnes i tilleggstekst til punkt 7 om leieperioden, hvor det er variant A og B. Variant A gir leietaker en rett til forlengelse på samme vilkår, og med en KPI-justering av leie. Da er fastsettelsen av den nye leien ganske enkel å komme frem til. I variant B er det skissert en løsning hvor leien reguleres til markedsleie. Dersom partene ikke blir enige om hva som er markedsleie, sier variant B i meglerstandarden at leien skal fastsettes gjennom takstkommisjon. Partene oppnevner en kommisjonsdeltaker hver, som igjen velger en kommisjonsleder. Takstkommisjonens avgjør markedsprisen med bindende virkning.
Dersom partene ikke har avtalt hvordan en uenighet skal løses, kan hver av partene kreve tvisten avgjort av takstnemnd, jf. husleieloven § 12-2. Et slikt krav må fremmes for tingretten.
Det finnes også flere varianter og mulige løsninger, slik som å avtale voldgift eller fastsettelse etter omforent statistikk.
Forlengelsesklausuler – en kime til konflikt
Reguleringer som egentlig skulle sikre forutberegnelighet og trygghet for utleier og leietaker, kan ofte bli en kime til konflikt ved avtale om forlengelsesretter, opsjoner, forhandlingsretter og fortrinnsretter. Dette kan få negative økonomiske og praktiske konsekvenser.
Vi i Codex ser at de fleste tvister går ut på hva som ligger i klausulen som man har avtalt. I bransjen brukes de ulike begrepene for slike klausuler noe om hverandre. Vi anbefaler derfor at man i kontrakten sier eksplisitt hva som ligger i den retten man har avtalt. Dette nettopp fordi den ene parten kan tenke at begrepet har et annet faktisk innhold enn den andre. Leietaker vil gjerne hevde at man har avtalt en rett til videre leie, men utleier vil ofte hevde at det kun er avtalt en rett til forhandling.
Partene kan også havne i en langtekkelig diskusjon og rettslig prosess om man ikke har regulert i kontrakten hva som skal gjøres dersom partene ikke blir enige om reforhandlede vilkår. Begge parter er derfor tjent med en forlengelsesrett som er utvetydig i både hva den går ut på, hvordan den skal utøves og hvordan uenighet skal løses.
