ESG, forkortelsen for «Environmental», «Social», og «Governance», har lenge vært på agendaen til investorer og kapitalmarkeder. De siste årene har ESG-begrepet også fått et sterkt fotfeste i eiendomsbransjen. Selv om bærekraft lenge har vært prioritert av den norske eiendomsbransjen, ser man nå at det globale ESG-fokuset får direkte betydning for selskapers verdifastsettelse, renommé og finansieringsmuligheter. Det ligger et klart konkurransefortrinn i ESG, og det kan bli kostbart å ikke henge med på utviklingen. Denne artikkelen vil gi en enkel innføring i hva ESG er, og hvilken betydning det har for eiendomsbransjen.
Av: Anna Falck-Ytter, senioradvokat og Anne Katrine Sletbakk Ramstad, advokatfullmektig i Wiersholm. Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2022.
ESG – hva er det?
ESG er et bærekraftsbegrep som omfatter miljø, sosiale forhold og virksomhetsstyring. Begrepet knytter seg til selskapers holdning til, og påvirkning på disse faktorene, eksempelvis gjennom de tjenester og produkter de tilbyr. Det sentrale er hvorvidt og i hvilken grad selskapene gjennom sine aktiviteter bidrar til bærekraftig utvikling og verdiskaping, eller om de i stedet påvirker faktorene negativt.
Hva som ligger i ESG-faktorene vil naturligvis variere mellom ulike bransjer, men, for å nevne noen eksempler knyttet til eiendom, handler det om virksomhetenes evne til å ivareta blant annet følgende:
- Miljømessige faktorer («E») kan eksempelvis omfatte avfall/gjenbruk, forurensning, bærekraftige materialvalg, energiforbruk osv.
- Sosiale forhold («S») handler om virksomhetenes påvirkning på samfunnet, for eksempel lokalmiljøet, men omfatter også virksomhetens ansvar for arbeidsforhold, mangfold, og menneskerettigheter lenger ned i verdikjeden.
- Virksomhetsstyring («G») knytter seg til tradisjonelle temaer innenfor selskapsstyring, altså hvordan virksomheten ledes. Dette omfatter blant annet temaer som bestikkelser, korrupsjon, internkontroll og styringsprinsipper, hvilket ofte faller innenfor det som kalles «compliance»-arbeid. God virksomhetsstyring er ofte en forutsetning for at man kan levere på de andre to bokstavene.
ESG-begrepet brukes altså for å vurdere hvordan selskapene gjør det på disse faktorene, og kan sånn sett tjene som en indikator på hvor bærekraftige selskapene er.
ESG rettslig sett
ESG-begrepet oppfattes ofte som relativt nytt og «trendy», men fokuset på disse faktorene er rettslig sett ikke noe nytt. Ulike aspekter ved ESG-faktorene har lenge vært regulert i norsk rett. For eksempel har forurensningsloven spilt en sentral rolle for å forhindre forurensning på byggeplasser. Når det gjelder sosiale forhold har vi arbeidsmiljøloven og byggherreforskriften som i kombinasjon skal sikre arbeidere på byggeplasser trygge og gode arbeidsvilkår. Det finnes også en rekke regler som pålegger virksomheter plikter knyttet til god selskapsstyring, og her er særlig regnskapsloven § 3-3 c sentral, som pålegger store foretak rapporteringsplikter knyttet til bærekraft.
Selv om det altså eksisterer en rekke relevante regler på dette området, skjer det nå likevel et enormt rettslig skifte ved at det vedtas nye, mer omfattende bærekraftsregler, både i EU og i Norge. De nye reglene pålegger store foretak rapporteringsplikter knyttet til egen påvirkning på ESG-faktorene, og det klargjøres også hva som menes med bærekraftig i ulike sektorer, herunder i eiendomssektoren. Formålet er tredelt. For det første skal reglene bidra til åpenhet om selskapers og aktiviteters påvirkning på bærekraftsfaktorene. For det andre skal klarhet rundt hva som er bærekraftig bidra til å redusere risikoen for grønnvasking. For det tredje skal dette samlet bidra til å sikre at privat kapital allokeres til aktiviteter som er nødvendige for å oppfylle globale og europeiske bærekraftsmål.
De viktigste reglene i denne sammenheng er:
- EUs forordning som klassifiserer bærekraftige økonomiske aktiviteter – den såkalte EU-taksonomien.[1] Taksonomien trådte i kraft i EU den 1. januar 2022 for de to første bærekraftsmålene, mens resterende fire bærekraftsmål trer i kraft 1. januar 2023.
- Offentliggjøringsforordningen som inneholder regler om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren, og som trådte i kraft i EU 10. mars 2021.[2]
- Åpenhetsloven som er en ny norsk lov som trer i kraft 1. juli 2022. Loven vil pålegge større virksomheter forpliktelser knyttet til ivaretakelse av menneskerettigheter og anstendige arbeidsforhold i produksjon av varer og levering av tjenester, samt åpenhet rundt dette i egen virksomhet.
EU-regelverket og forholdet til norsk rett
Hverken taksonomien eller offentliggjøringsforordningen gjelder foreløpig som norsk rett. Forslaget om å inkorporere taksonomien og offentliggjøringsforordningen i norsk lov, gjennom en ny lov om offentliggjøring av bærekraftsinformasjon i finanssektoren, ble imidlertid vedtatt i Stortinget den 14. desember 2021. Loven vil likevel først tre i kraft når forordningene er tatt inn i EØS-avtalen. Norske foretak bør dog være forberedt på en ikrafttredelse av reglene i norsk rett i 2022.
EU-taksonomien og betydningen for eiendom
Hva taksonomien er
De fleste som opererer i eiendomsbransjen vil kunne møte på taksonomi-relaterte problemstillinger i tiden fremover – enten man er investor, eiendomsmegler, boligutvikler eller proptech-utvikler. Det kan derfor være viktig å ha kjennskap til hva taksonomien er – og hva den ikke er.
EU-taksonomien er et rettslig klassifiseringsverktøy som skal definere hvilke økonomiske aktiviteter som er «bærekraftige» i EU. De økonomiske aktivitetene som omfattes er da de underliggende fysiske aktivitetene eller transaksjonene. Innenfor eiendom vil for eksempel oppføring av et nybygg, kjøp og eierskap til eiendom og renovering av eksisterende bygninger, kunne klassifiseres som bærekraftige aktiviteter dersom angitte vilkår er oppfylt.
For at en aktivitet skal være «bærekraftig» i henhold til taksonomien må den:
1) «Vesentlig bidra» til ett av EUs seks klimamål, for eksempel å begrense klimaendringer.
2) Ikke gjøre «vesentlig skade» på noen av de fem andre klimamålene (for eksempel forebygging og begrensning av forurensning).
3) Overholde minimumsstandarder når det gjelder sosiale forhold, for eksempel FNs veiledende prinsipper for næringsliv og menneskerettigheter.
4) Oppfylle tekniske kriterier for den aktuelle aktiviteten.
De tekniske kriteriene (punkt 4) angir detaljerte terskelverdier og krav for hva som skal til for å «vesentlig bidra» til ett bærekraftsmål og ikke utgjøre «vesentlig skade» noen av de andre bærekraftsmålene. Tanken er at dette skal skape forutsigbarhet rundt hva som er bærekraftig i de ulike sektorene og redusere risiko for grønnvasking. Det er likevel noen utfordringer ved dette systemet. En konkret utfordring i eiendomsbransjen er at enkelte av de tekniske vilkårene bygger på EU-begreper som ikke har en felles definisjon i EU.
Et eksempel: Ett av de tekniske kravene for at et nybygg som er bygd i 2021 eller senere skal anses å være bærekraftig, er at det primære energibehovet til bygget er 10% lavere enn nivået for den nasjonale NZEB-standarden. NZEB er en forkortelse for «Nearly-zero energy buildings» («nesten-null-energi-bygg«), og begrepet bygger på et EU-direktiv[3] som sier at medlemstatene skal utvikle egne definisjoner som kan ta hensyn til nasjonale, regionale og lokale forutsetninger. Resultatet er at noen medlemsland har strengere krav til slike bygg enn andre. I realiteten får man da ulike vilkår i de ulike medlemslandene, hvilket er uheldig. Norge har p.t ikke noen nasjonal definisjon av NZEB, hvilket også er en utfordring.
Taksonomiens kompleksitet og omfang er også pekt på som en mulig utfordring, og mange mener at det vil bli krevende å ta den i bruk. Det er ingen tvil om at det i starten vil være behov for å investere i nødvendig kompetanse og teknologi, samt etablering av taksonomi-relaterte arbeidsrutiner, for eksempel knyttet til innhenting og dokumentering av relevante data. Det er imidlertid sannsynlig at utfordringen som ligger i det enorme omfanget kan avhjelpes noe gjennom at eksisterende bransjeinitiativer og sertifiseringsprogram (slik som BREEAM-NOR) implementerer taksonomiens tekniske krav. I så fall kan for eksempel sertifisering benyttes til å dokumentere oppfyllelse av taksonomiens kriterier. En ny versjon av BREEAM-NOR blir lansert i februar 2022 og det er forventet at denne tilpasses taksonomiens kriterier.
Hva taksonomien ikke er
Dersom en aktivitet oppfyller taksonomiens kriterier, vil den kunne markedsføres og rapporteres som bærekraftig i henhold til EU-taksonomien. Det er likevel viktig å presisere at taksonomien ikke er en kategorisering av hvilke selskaper som er bærekraftige og ikke – det er aktivitetene et selskap bedriver som er avgjørende. Dermed kan et selskap som driver med boligutvikling bygge enkelte nybygg som er bærekraftige i henhold til taksonomien, og enkelte nybygg som ikke er det. Dermed åpnes det for at et selskap kan ha ulike segmenter der noen er «EU-grønne» mens andre ikke er det. Taksonomien oppstiller heller ingen krav til oppfyllelse av kriteriene eller til investeringer i bærekraftige prosjekter – det er frivillig både å oppfylle taksonomiens kriterier og å investere i taksonomi-rettede aktiviteter.
Hvorfor er dette viktig for eiendomsbransjen?
Taksonomien har først og fremst direkte betydning for finansmarkedsaktører og store foretak av allmenn interesse (eksempelvis børsnoterte selskaper og kredittinstitusjoner), men vil ha indirekte betydning for langt flere. Ingen vet helt sikkert hva virkningene av taksonomien vil være, men man kan med stor grad av sannsynlighet anta at oppfyllelse av taksonomiens kriterier vil kunne gi bedre finansierings- og forsikringsbetingelser, bredere tilgang på kapital, samt viktige rennommé-effekter. Det er også sannsynlig at EU i tiden fremover vil bygge videre på dette regelverket og implementere bærekraftsdefinisjonen i andre regler.
[1] Forordning (EU) 2020/852
[2] Forordning (EU) 2019/2088.
[3] Direktiv 2010/31/EU
