Det er ikke uvanlig i eiendomsbransjen at det etableres løsningsretter. En løsningsrett til fast eiendom er en rett til å overta en eiendom en gang i fremtiden. Dersom retten bare gjelder ved salg eller eierskifte, vil retten kalles en forkjøpsrett. Mange løsningsretter er svært gamle, typisk i festeforhold. Selv om partene har avtalt at løsningsretten skal gjelde i mange år, kan det vise seg at retten er verdiløs.
Av: Jacob Solheim, advokat og partner i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS
Etter hovedregelen i løsningsrettsloven bortfaller løsningsretter etter 25 år. Hovedregelen er ufravikelig og vil således gjelde selv om partene har avtalt at retten skal gjelde vesentlig lenger. Dersom den konkrete rettigheten er omfattet av lovens anvendelsesområde, blir det avgjørende å vurdere om noen av lovens unntaksbestemmelser kan benyttes. Et eksempel på dette er den enstemmige Høyesterettsdommen som ble avsagt den 14. november 2017.
Saken har sitt utspring i at eier av et kontorbygg på festet grunn i Oslo sentrum hevdet at bortfesterens forkjøpsrett i en festekontrakt fra 1961 bortfalt 1. juli 2015, i medhold av løsningsrettsloven § 6 første ledd. Bortfesteren aksepterte ikke at forkjøpsretten hadde bortfalt. Bortfesteren påberopte seg at forkjøpsretten var omfattet av unntaksregelen i løsningsrettsloven § 6 annet ledd bokstav a om unntak fra bortfallsregelen for løsningsretter. Bortfesteren vant frem med dette i Oslo tingrett. Festeren anket til Borgarting lagmannsrett, men tapte i lagmannsretten og nå også i Høyesterett.
Høyesterett fastslo innledningsvis at det ikke var tvilsomt at bortfesters forkjøpsrett er omfattet av løsningsrettsloven. Videre fastslo Høyesterett at loven også gjelder løsningsretter i tomtefesteforhold.
I sin vurdering av unntaksbestemmelsen i løsningsrettsloven § 6 første ledd fastslår Høyesterett at bestemmelsen bare får anvendelse på rettigheter som følger eiendommen; såkalte reelle rettigheter. Unntaket kan således ikke benyttes dersom løsningsretten er personlig; altså tilfelle hvor en fysisk eller juridisk person er rettighetshaver.
Lovens ordlyd kan tyde på at unntaket ikke omfatter festeforhold hvor det bare er én eiendom. Bygningen og tomten vil være adskilte formuesobjekter, men det var ikke gitt at en bygning skal anses som en fast eiendom i lovens forstand. Det avgjørende spørsmålet for Høyesterett var om begrepet «grunn» i unntaksbestemmelsen bare omfatter rett til å innløse eiendomsretten til grunnen eller om også retten til å innløse tomtefesteretten til grunnen omfattes.
Etter en tolking kom Høyesterett til at unntaksbestemmelsen fikk anvendelse. Grunneierens forkjøpsrett var dermed ikke bortfalt.
Dommen viser at selv om en løsningsrett tilsynelatende er bortfalt, så bør man få dette nærmere vurdert. Det kan være at den konkrete rettigheten ikke er omfattet av lovens anvendelsesområde eller at rettighetshaver reddes av lovens unntaksbestemmelser. Eiendomsaktører som har eller er bundet av gamle løsningsretter bør få rettighetene vurdert. I noen tilfelle kan det også være riktig å reforhandle slike rettigheter. Ved salg av eiendom med løsningsretter er det naturligvis viktig også for eiendomsmegleren å vite om retten er bortfalt eller ikke.
Føyen Torkildsen AS
Føyen Torkildsen består av dedikerte og engasjerte spesialister med bred kompetanse Eiendom, IKT media, Arbeidsliv og Corporate. Våre medarbeidere har fokus på samspillet med våre oppdragsgivere og bistår med kommersiell forståelse. Sammen med deg som kunde har vi som mål å skape verdiøkende løsninger og muligheter som sikrer dere gode resultater på kort og lang sikt.
Artikkelen ble først trykket i Eiendomsmeglere 1 2018
