Den 1. januar i år trådte ny eierseksjonslov i kraft (Lov om eierseksjoner av 16.06.17 nr. 65). Den nye loven viderefører i betydelig grad tidligere eierseksjonslov av 1997, men inneholder også endel nyheter og endringer.
Av: Jan-Erik Nielsen, partner/advokat i Dalan
Enkelte forhold fortsatt under utredning
Selv om loven har trådt i kraft er det enkelte forhold som bl.a. etter stortingets behandling er sendt tilbake til Kommunal- og moderniseringsdepartementet for videre behandling. Det gjelder vurdering av evt. regler som skal begrense/regulere såkalt hyblifisering og korttidsutleie gjennom ordninger som airBnB. Videre gjelder det utredning av skjerping av ervervsforbudet (forbudet mot å erverve mer enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie). Ervervsforbudet er videreført i ny lovs § 23. Dette er imidlertid en bestemmelse som har vært ganske enkel å omgå og bestemmelsen har hatt begrenset praktisk betydning. Det må derfor forventes å komme regler som i større grad regulerer bl.a. indirekte erverv gjennom aksjeselskap m.m.
Det er også nedsatt et lovutvalg som skal vurdere egnede regler for seksjonering av store utbyggingsprosjekter som strekker seg over lengre tid. Det kan nok forventes en tilleggsproposisjon fra departementet som omhandler bl.a. alle disse forholdene i løpet av våren.
De viktigste lovendringene er kort omtalt i det følgende.
Vilkår og fremgangsmåte for seksjonering
Vilkår og fremgangsmåte for seksjonering er regulert i den nye lovens kap. II og III. Mye er videreføringer fra 97-loven, men det er enkelte nye bestemmelser som er nyttig å kjenne til dersom man for eks. skal bistå utbyggere og andre med seksjonering.
Standardkrav m.m. til boliger som skal seksjoneres
Standardkravene til bolig (kjøkken, bad og wc) er videreført (§7(3)). Men i tillegg er kommet inn et vilkår for seksjonering av bolig, som kobler en boligseksjon til plan og bygningsloven(pbl) ved at bare lovlig etablerte enheter etter pbl. kan seksjoneres. Denne bestemmelsen vil for eks. være til hinder for seksjonering av eksisterende bolig som ikke oppfyller krav til brannsikkerhet, lysforhold, takhøyde o.l., selv om funksjonskravene for øvrig er oppfylt.
Derimot er 97-lovens krav om at inndeling i seksjoner skal gi en «formålstjenlig» avgrensning opphevet. Dette var et svært skjønnsmessig tema, til dels praktisert forskjellig fra kommune til kommune, og vurdert som unødvendig å videreføre i den nye loven.
Krav til parkeringsdekning ved seksjonering
I § 7(1)d er kommet inn en ny bestemmelse om at en seksjoneringssøker som oppfyller øvrige vilkår i loven har krav på seksjonering dersom det er avsatt tilstrekkelig parkeringsareal til å sikre det antall parkeringsplasser som følger av byggetillatelsen. Dette stiller bl.a. en utbygger ganske fritt mht fordeling og organisering av parkeringsplasser, så lenge kravet til antall er oppfylt. Plassene kan for eks. opprettes som en eller flere næringsseksjoner, tilleggsdeler til seksjoner, eller som fellesareal. Kommunen kan ikke stille krav til at parkeringsplasser for eks. skal være fellesareal i tilfelle hvor det er færre parkeringsplasser enn seksjoner.
Tidspunkt for seksjonering
Etter tidligere lov kunne planlagt bebyggelse seksjoneres når det forelå igangsettingstillatelse(IG) etter pbl. I bestående bygning kunne boliger seksjoneres først når de var ferdig utbygd. Ny bestemmelse i § 8 om seksjoneringstidspunktet fastslår at både bestående og planlagt bebyggelse nå kan seksjoneres når det foreligger rammetillatelse etter pbl. Det gir bl.a. utbyggere en fordel ved at det kan søkes om seksjonering på et tidligere tidspunkt i byggeprosessen enn etter tidligere lov.
Rett for sameiere i boligsameier som ikke er seksjonert til å kreve seksjonering
Det er kommet en ny bestemmelse i § 9 som gir den enkelte sameier rett til å fremme krav om seksjonering i boligsameier som ikke er seksjonert. Det kan for eks være sameier som er etablert før vi fikk noen eierseksjonslov. Dette er en individualrett for den enkelte sameier. Krav om slik seksjonering fremsettes overfor tingretten. Merk imidlertid at denne bestemmelsen først trer i kraft 1 juli i år. Det skyldes at det skal utarbeides saksbehandlingsregler til bestemmelsen, som ikke er på plass ennå.
Seksjonering av utendørs tilleggsdeler (hageparseller o.l.)
Seksjonering av utendørs tilleggsdeler krever fortsatt oppmåling. Men det er ved ikrafttredelsen av den nye eierseksjonsloven også innført en endring i § 34 i matrikkeloven. I praksis innebærer det at oppmåling kan skje ved såkalt kontorforretning uten oppmøte og oppmåling basert på oppgitte koordinater når disse fremgår entydig og klart.
Saksbehandlingstid og gebyr
Det er innført en frist (§14) for kommunen til å behandle seksjoneringsbegjæringen innen 12 uker. Det omfatter ikke tid som medgår til evt. oppmåling av tilleggsdeler.
Det følger av ny bestemmelse i § 15 at gebyr for kommunens behandling skal være basert på selvkost. I praksis vil nok etableres gebyrregulativ for ulike typer seksjoneringssaker, basert på gjennomsnittsberegninger av kostnader.
Enkelte andre viktige endringer
Leietakers kjøperett fjernet
Etter kap III i 97-loven hadde leietakere av bolig i eiendom som ble seksjonert rett til å kjøpe boligen til 80% av markedsverdi. Bl.a. har nok mange eiendomsutviklere hatt erfaringer med denne kjøperetten i forbindelse med utvikling og seksjonering av leiegårder. Kjøperetten for leietakere er imidlertid ikke videreført i den nye loven. Hele kapittel III i tidligere lov er mao utgått.
Vedtektsfesting av eksklusiv bruksrett til del av fellesareal
I § 25 har kommet en ny bestemmelse om vedtektsfesting av enerett til bruk av fellesareal. Tidligere lov forutsatte at slik enerett skulle være midlertidig, men hadde ingen klar begrensning i hva som var å anse som midlertidig. Ny lov viderefører kravet til midlertidighet og fastsetter en hovedregel om at slik råderett må være begrenset til maks 30 år. Det er gjort et unntak for kombinerte sameier (bolig og næring) der bruksretten tilligger to eller flere seksjoner i felleskap, hvor det kan vedtektsfeste lengre eller evigvarende bruksretter.
Ladepunkt for elbil
Det er også i § 25 en ny regel som gir en sameier adgang til med samtykke fra styret å anlegge ladepunkt for elbil i tilknytning til parkeringsplass som seksjonen disponerer. Styret kan bare motsette seg dette dersom det foreligger saklig grunn. Saklig grunn vil for eks. kunne være at en slik installasjon vil innebære at hele elanlegget må oppgraderes.
Parkering for seksjonseiere med nedsatt funksjonsevne
Det er kommet en ny bestemmelse om bytteordning, som skal sikre at p-plasser tilrettelagt for funksjonshemmede er tilgjengelige for de som har behov for dem. Det innebærer at en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne har rett til å kreve at styret pålegger evt. annen seksjonseier uten funksjonshemming som disponerer slik plass å bytte plass. Det gjelder uavhengig av om plassen er fellesareal eller tilleggsdel. I «bytte» ligger at det forutsettes at seksjonseier som krever bytte har en parkeringsplass selv. Bytteretten gjelder naturlig nok bare så lenge det særlige behovet består. Den nye loven pålegger alle sameier å vedtektsfeste en slik bestemmelse. Det krever mao også vedtektsendring i etablerte sameier.
Panterett for seksjonseiernes forpliktelser
Legalpanteretten videreføres, men økes fra 1 x folketrygdens grunnbeløp til 2G (§ 31). Det er tilsvarende regel som det er i borettslagsloven.
Styrets representasjonsadgang
I hovedsak er tidligere lovs regler videreført. Men det er innført en ny og viktig regel i § 60 om styrets prosessuelle handleevne. Styret kan nå også gjøre gjeldende krav seksjonseierne har mot en utbygger dersom kravet knytter seg til mangler ved fellesarealene (tomt, felles bygning og andre fellesinstallasjoner) eller forsinket ferdigstillelse av disse. Dette er tilsvarende regel som fra tidligere gjelder for borettslag. Dette er også tatt inn i ny bestemmelse i § 1b i bustadoppføringslova. Dette gjør det naturlig nok vesentlig enklere for sameiet v/styret å koordinere og fremme samlet krav mot selger/utbygger for mangler ved fellesareal.
Dalan advokatfirma DA
Dalan advokatfirma DA har lange tradisjoner som advokatfirma og røtter helt tilbake til 1862. Vi er et av landets ledende advokatfirma innen fast eiendoms rettsforhold, som ekspropriasjonsrett, plan- og bygningsrett, tomtefeste, husleierett, kjøp/salg av fast eiendom og entrepriserett. Firmaet har gjennom årene vært involvert i flere større utbyggingsprosjekter over hele landet med bla. eiendomsutviklere, kraftselskaper, industriselskaper, grunneiere, staten og kommuner som kunder. Dalan advokatfirma består i dag av 29 dyktige og erfarne advokater innen hele rettsområdet fast eiendom. Flere av oss har møterett for Høyesterett. Kontaktperson: Christina Moestue: moestue@dalan.no
Artikkelen ble først trykket i Eiendomsmegleren 1 2018
