Vi forteller deg hvordan du unngår retur fra Kartverket. Denne gangen tar vi for oss verdien av godt forarbeid.
Av: Fast advokat Tonje Rismo og senioradvokat Martin Lüttichau, som begge jobber i eiendomsavdelingen til Advokatfirmaet Selmer AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2023
Prosessen med å tinglyse dokumenter starter ofte før mange tror. Dokumentet kan være helt korrekt, men det hjelper lite hvis det i tillegg kreves tillatelser fra kommunen eller samtykke fra rettighetshavere. Vi skal se på noen klassiske tinglysingshindre.
Konsesjon
Mange eiendomsoverdragelser forutsetter konsesjon eller egenerklæring om konsesjonsfrihet, og da må dette ordnes før skjøtet sendes til Kartverket. Enkelte kommuner har såkalt nedsatt konsesjonsgrense, for hele eller deler av kommunen. Da kan kjøp som tilsynelatende er konsesjonsfrie likevel kreve konsesjon, eller du kan trenge egenerklæring for kjøp som vanligvis er unntatt.
Egenerklæring om konsesjonsfrihet må signeres av ny eier og sendes til kommunen. Mange kommuner aksepterer skannet dokument på e-post, så avklar dette med din kommune.
Mens du tidligere måtte få skjemaet i retur med et stempel og legge det ved til Kartverket, registrerer kommunen i dag konsesjonsforhold direkte i matrikkelen. Men ingen regel uten unntak; for borettslagsandeler i kommuner med nedsatt grense må du fortsatt få stemplet skjema tilbake fra kommunen.
Heftelser
Skal du tinglyse overdragelse eller pant, kan det ikke ligge en urådighetsheftelse på eiendommen. Denne må enten slettes før du tinglyser, eller du må legge ved en erklæring fra urådighetshaver om at de samtykker til tinglysing.
Har du planer om å sammenføye eiendommer, må de ha samme hjemmelshaver, og sammenføyningen kan ikke skape prioritetskollisjon mellom heftelser. Er det ulike heftelser på eiendommene, må rettighetshavere derfor si seg enige i hvordan disse skal ordnes.
Ulike pant er en klassisk kollisjon, men alt fra fredningsvedtak til negative servitutter kan skape spørsmål om prioritet som Kartverket ikke vil vurdere på egen hånd. Merk også at Kartverket ikke bare vurderer panthaver, men også om selve pantet er likt. En løsningsrett, mest praktisk en forkjøpsrett, må enten slettes eller utvides.
Skal du overføre areal mellom eiendommer kan de fysiske heftelsene bli værende, men avgivende eiendom må enten være fri for økonomiske heftelser, ha identiske heftelser som mottakende eiendom, eller heftelsene må frafalles i arealet som overføres. En urådighetshaver må også samtykke her. Hvis arealet du skal overføre er lite nok, kan overføringen skje som grensejustering, og da trengs det ingen frafall.
Signaturretter
Sjekk hvem som kan signere for den disposisjonen som skal tinglyses, før du sender et originaldokument på sirkulering i en konsernledelse eller sameiestyre.
En prokurist for et selskap kan signere på en del ting, men de kan ikke behefte eller overdra fast eiendom uten uttrykkelig fullmakt. Merk at varamedlemmer regnes som styremedlem når det gjelder signaturrett, men ikke uten videre ved prokura.
Mulighet for elektronisk tinglysing
Mange disposisjoner kan tinglyses elektronisk. Foreløpig gjelder det eierskifter, pant, sikringspant, urådigheter og sletting av heftelser. Mulighetene utvides gradvis, så sjekk derfor om det du skal gjøre kan tinglyses digitalt, og om du har verktøyene for det. Privatpersoner kan foreløpig ikke tinglyse elektronisk.
