Egenerklæringsskjemaet er viktig både som informasjon for takstmann ved gjennomgåelse av en eiendom, men også påkrevet ved kjøp av eierskifteforsikring i forbindelse med salg av boligen. Uriktig utfyllelse av skjemaet kan ha store konsekvenser for selger og dette er det viktig å være oppmerksom på.
Av: Caroline Waller, senioradvokat – Simonsen Vogt og Wiig
Utgangspunktet – bolig solgt som den er
Enn så lenge, frem til den ventede endringen i avhendingsloven, selges de fleste boliger «som de er». Avhendingsloven (avhl) § 3-9 fastslår at selv om eiendom selges som den er, eller med lignende forbehold, har den mangel dersom det følger av avhendingsloven §§ 3-7 eller 3-8 eller om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å forvente ut i fra kjøpesummen eller forholdene for øvrig.
Utgangspunktet ved de fleste boligkjøp er altså at kjøper ikke har krav overfor selger dersom det oppdages mangler ved boligen.
Selger har imidlertid opplysningsplikt og boligen har mangel dersom kjøper ikke har fått opplysning om forhold ved eiendommen som selger visste om eller burde visst om og som kjøper måtte regne med å få (avhl. § 3-7).
Videre har boligen mangel dersom det er forhold ved boligen som ikke svarer til opplysninger selger har gitt til kjøper. Der samme gjelder dersom eiendommen ikke svarer til opplysninger som er gitt i annonse, salgsprospekt eller ved annen markedsføring av eiendommen (avhl. § 3-8).
Forutsetningen for at det skal foreligge mangel er likevel at den manglende opplysningen må ha hatt betydning for inngåelsen av avtalen om kjøp. For uriktige opplysninger er det også et vilkår at opplysningene ikke er rettet opp på en tydelig måte.
Uriktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet
Ofte vil spørsmålet om det er gitt uriktige opplysninger eller at en opplysning ikke er gitt være tvistetema i en mangelsak mellom kjøper og selger. Der selger har fylt ut egenerklæringsskjemaet feil vil mangelskravet kunne være forholdsvis enkelt å avgjøre.
Det er viktig å påpeke overfor selger at skjemaet må utfylles samvittighetsfullt og korrekt hvis ikke kan forsikringsselskapets ansvar nedsettes eller falle bort. Forsikringsavtaleloven §§ 4-1, 4-2, 4-3, 4-9 og 4-10 uttrykker dette. Uriktig utfylling av skjemaet kan dermed få store konsekvenser for selger. Forsikringsselskapet kan vise til at forsikringen ikke lenger er gjeldende eller at ansvaret etter den er nedsatt at kjøper dermed henvises til å reise kravet direkte mot selger, eller at eierskifteforsikringen ikke vil gjelde ved feil utfylling av skjemaet, eller at forsikringsselskapet vil utbetale for deretter å kreve regress fra selger.
Oslo tingrett behandlet nylig en sak der kjøper av en enebolig i Oslo fikk medhold i sitt krav mot selger etter funn av olje i grunnen. Forurensningen ble oppdaget i forbindelse med at kjøper skulle legge ny drenering rundt boligen og fjerne den nedgrave oljetanken på eiendommen. I prospektet var det opplyst at oljetanken var fra 2004, og ved undersøkelser det ble ikke funnet feil på denne tanken. Forurensingen måtte ha kommet fra den tidligere tanken og feil på denne tanken var ansett å være årsaken til at tanken var blitt skiftet ut.
Selger hadde krysset nei på spørsmålet om han kjente til om det er/ har væt feil ved el- anlegg og andre installasjoner, f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon, og selv om retten uttalte at selger nok ikke hadde gjort dette bevisst så måtte selger bære risikoen for at han valgte å stole på at det ikke var noen fare for forurensning i grunnen fordi dette skulle ha blitt undersøkt i forkant av utskiftingen av oljetanken. Selger hadde riktignok opplyst at det var en nedgrav tank fra 2004, men hadde unnlatt å opplyse om årsaken til utskiftingen, noe som antas å ville ha relevans for kjøpers inngåelse av kjøpekontrakten herunder for kjøpesummen. Det er følgelig ikke tilstrekkelig å opplyse om dagens status på eiendommen, alle kjente forhold skal medtas..
Det er flere kjente saker der selger er dømt til å betale erstatning, gi prisavslag eller at kjøper ar fått heve avtalen om kjøp som følge av mangler og hvor selger har gitt uriktige opplysninger i egenerklæringsskjemaet. Dette gjelder alt fra opplysninger om oljetanker som skal være fjernet og som viser seg å ikke være det til opplysninger om renoverte bad som viser seg å bare være overflatebehandlet, eller feilaktige opplysninger om angrep fra skadedyr.
Selger er kanskje ikke oppmerksom på konsekvensene av uriktig utfylling av egenerklæringsskjemaet og setter seg heller ikke tilstrekkelig inn i hva som egentlig besvares ved utfyllingen. Ved salg av bolig er det som oftest eiendomsmegler som bringer på bane om det ønskes å tegne forsikring for salget av boligen. Det er ikke nødvendigvis slik at det er kontakt mellom selger og forsikringsselskapet direkte. Selv om det er selgers eget ansvar å sette seg inn i forsikringsavtalen anbefales det at selger gjøres oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom forsikringsvilkårene og å fylle ut egenerklæringsskjemaet etter beste skjønn.
