Megler bør gjøre undersøkelser av hvilke meldepliktige tiltak som er gjennomført og hvilke byggetillatelser som er gitt på en eiendom i forkant av salg. Av ulike grunner kan informasjon om hvilke tillatelser som gjelder være ufullstendig eller misvisende, og det er nødvendig for megler å foreta egne undersøkelser. Dette er for å kunne gi korrekte opplysninger om eiendommens tilstand.
Av: Runar Brøske, Advokat | Senior Associate, SANDS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2022.
En byggetillatelse angir hvilke bygninger og konstruksjoner som er tillatt på en eiendom etter plan- og bygningsloven. Eventuelle bygninger eller konstruksjoner som er i strid med en slik tillatelse regnes som ulovlige, og kan kreves fjernet av kommunen som plan- og bygningsmyndighet.
En ferdigattest er en bekreftelse på at byggearbeidene er ferdige og utført i tråd med byggetillatelsen. Attesten gis basert på opplysninger fra ansvarlig søker. En ferdigattest er derfor en god indikasjon på at utførte arbeider er i tråd med en gitt tillatelse, og har dermed en særskilt informasjonsverdi i flommen av dokumenter i en kommunal byggesak.
Videre kan en byggetillatelse ha en selvstendig verdi i form av en utbyggingsrett. Dette fordi en byggetillatelse gir eier av eiendommen en rett til å få bygge i henhold til denne. En byggetillatelse kan derfor ha en verdi for eiendommen også før det aktuelle tiltaket bygges.
En avklaring av hvilke byggetillatelser og ferdigattester som gjelder på en eiendom er derfor viktig for å redusere risikoen for pålegg og sanksjoner fra det offentlige, samt for å avklare hvilke eventuelle utbyggingsretter som tilhører eiendommen. Særlig viktig er dette ved overdragelse av eiendom. Mangelfull eller feil informasjon om eiendommens rettslige status, herunder hvilke tillatelser som er gitt, kan danne grunnlag for ansvar for selger og/eller megler etter blant annet boliglovene.
Hvordan få best mulig informasjon om hvilke tillatelser som gjelder
Hvilke byggetillatelser som er gitt på en eiendom kan ofte oppleves som vanskelig tilgjengelig informasjon. Byggesakene hos kommunen har ofte et stort omfang, hvor en gitt tillatelse kan være ett av mange hundre dokumenter. I tillegg kan deler av dokumentasjonen stamme fra langt tilbake i tid, noe som vanskeliggjør arbeidet.
Det er imidlertid flere aktører på markedet som tilbyr ulike tjenester som gir tilgang på informasjon fra det offentlige, herunder også hvilke byggetillatelser som er gitt. Dette er de såkalte «meglerpakkene». Av erfaring ser vi imidlertid at disse ikke alltid er helt komplette. Det kan være flere årsaker til dette, hvor blant annet byggesakens alder og størrelse har betydning.
Det kan derfor være nødvendig med egne undersøkelser og arbeider for å avklare hvilke tillatelser som gjelder. De fleste kommuner har i dag en selvbetjent innsynsløsning på nett, hvor man relativt enkelt på egenhånd kan hente ut informasjon i byggesaker. Dette er den enkleste og mest effektive måten å hente informasjon på. Enkelte kommuner har digitalisert og tilgjengeliggjort byggesaksarkivet sitt langt tilbake i tid. Oslo kommune er et godt eksempel på dette. Dersom den aktuelle kommunen ikke har digitalisert sine arkiver, kan man ved en innsynsbegjæring be kommunen om en digital kopi av eldre dokumenter fra det fysiske arkivet.
Bortfall og tilbaketrekking av gitte byggetillatelser
En byggetillatelse varer ikke evig. Både plan- og bygningsloven og forvaltningsloven inneholder bestemmelser som medfører at en byggetillatelse kan bortfalle etter at tillatelsen er gitt. Selv om det er dokumenter i byggesaken som tyder på at det foreligger en byggetillatelse, så kan tillatelsene være bortfalte eller trukket tilbake – og er dermed ikke gyldige. Dette må megler være obs på.
Det viktigste forholdet man bør være klar over er regelen om automatisk bortfall av tillatelser etter plan- og bygningsloven § 21-9. Denne regelen angir at byggetillatelse bortfaller dersom tiltaket ikke er igangsatt etter tre år. Tilsvarende gjelder også dersom tiltaket innstilles i mer enn to år. Med igangsatt menes at de fysiske arbeidene etter byggetillatelsen er påbegynt. Forberedende arbeider, som for eksempel klargjøring av tomt, er ikke omfattet.
Om denne regelen får betydning må vurderes konkret av melger. Kommunen vil ikke varsle om at bortfall av tillatelse har skjedd – tillatelsen bortfaller av seg selv. For tiltak som ikke er igangsatt en stund etter at tillatelsen ble gitt, eller for tiltak som har vært innstilt i en lengre periode, er det derfor viktig å foreta selvstendige undersøkelser og vurderinger av om tillatelsen fortsatt gjelder. Tillatelsens alder må vurderes mot fremgangen i byggetiltaket.
Videre kan kommunen i visse tilfeller trekke tilbake en byggetillatelse som er gitt ved å fatte et vedtak. Kommunen kan også endre på innholdet i en allerede gitt tillatelse. Dette er først og fremst i relasjon til de generelle forvaltningsrettslige reglene om ulovlige vedtak og omgjøring etter forvaltningsloven – herunder klagesaker. Det typiske eksempelet er ved klage fra nabo.
Etter disse reglene kan en gitt tillatelse trekkes tilbake eller endres dersom det foreligger feil eller mangler ved det opprinnelige vedtaket om byggetillatelse. I utgangspunktet er det ingen ytre grense for når kommunen kan trekke tilbake en ugyldig tillatelse, men jo lengre tid som er gått – jo vanskeligere er det i praksis.
Det er derfor viktig for megler å undersøke eventuelle vedtak datert etter selve byggetillatelsen hos kommunen, for å avklare den rettslige statusen til en tidligere gitt tillatelse. Den opprinnelige tillatelsen kan ha blitt trukket tilbake eller delvis endret. Dette har selvfølgelig betydning for byggetiltakets lovlighet dersom byggearbeidene er påbegynt, eller i verste fall er ferdige.
Enkelte typetilfeller man bør være obs på
Våre erfaringer viser at det er visse typetilfeller hvor status i byggesaken skaper en ekstra usikkerhet. Ofte er usikkerheten knyttet til eiendommens historikk og fysiske egenskaper, og gjerne forhold som den nåværende eieren ikke har en fullstendig oversikt over.
Et eksempel er tilfeller hvor det er gjort endringer på eiendommen, men hvor det foreligger usikkerhet om endringen er omsøkt og godkjent. I disse tilfellene kan det være nødvendig å undersøke underlaget i byggesakene, herunder dokumentasjonen som er sendt fra ansvarlig søker til kommunen, for å avklare tiltakets lovlighet. Tegninger og andre dokumenter fra ansvarlig søker anses som godkjente av kommunen ved ferdigattest. Disse underlagene må sammenlignes med de faktisk utførte arbeidene, før man kan avklare tiltakenes lovlighet. Dette bør megler undersøke.
Tilsvarende gjelder for endring av bruken av en eiendom. Bruksendring er i mange tilfeller søknadspliktig etter plan- og bygningsloven, noe mange ikke har vært klar over. Dette har medført at dagens bruk kan avvike fra det som en gang i tiden ble godkjent. I et slikt tilfelle vil avvikende bruk være ulovlig. Ofte er det nødvendig at megler gjennomgår eiendommens historikk i kommunens arkiv for å komme til bunns i hva som er godkjent og lovlig bruk av eiendommen.
Et siste typetilfelle er ved tidligere oppdeling av eiendommen. Ved deling i flere enheter er det nødvendig med to forskjellige prosesser og tillatelser hos kommunen, herunder seksjonering etter eierseksjonsloven og en tillatelse etter plan- og bygningsloven. Dette er på grunn av fysiske endringer ved oppdeling, og er en klassisk problemstilling ved såkalt hyblisfisering. Endringene utløser søknadsplikt og tekniske krav.
Ofte ser vi at det kun er søkt om seksjonering etter eierseksjonsloven, og ikke en samtidig søknad om oppdeling etter plan- og bygningsloven. I et slikt tilfelle er oppdelingen av eiendommen å anse som ulovlig, og kan være vanskelig å rette på grunn av tekniske krav. Dette er noe vi ofte blir engasjert for å rydde opp i, og skaper store problemer for eier av eiendommen. Her bør megler sammenligne tidligere seksjoneringer opp i mot godkjente endringer så tidlig som mulig i prosessen.
Avslutning – våre beste tips
Ved overdragelse av eiendom er det viktig å gi et fullstendig og korrekt bilde av eiendommens tilstand. Like viktig som de fysiske egenskapene ved eiendommen er eiendommens offentlige godkjennelser. Dette for at selger fullt ut skal kunne oppfylle sin opplysningsplikt på best mulig måte.
Dersom det foreligger usikkerheter knyttet til hva som er godkjent på eiendommen, har vi følgende fem råd:
- Dann deg et godt bilde over hvilke arbeider og tiltak som er gjort på eiendommen
- Be om kopi av relevante byggesaksdokumenter fra kommunen – enten ved digital selvbetjeningsløsning eller ved innsynsbegjæring
- Gjør selvstendige undersøkelser for å sikre at byggetillatelsene fortsatt gjelder – vær obs på tiden som har gått og etterfølgende forhold
- Sammenlign arbeider og tiltak på eiendommen opp mot gitte tillatelser
- Vær obs på typetilfellene vi har nevnt – sammenlign endringer i byggverk, endringer i bruk og eventuelle seksjoneringer opp mot dokumenter i byggesak
