Fire boligkjøpere ble i lagmannsretten tilkjent erstatning som følge av vesentlig svikt i byggenes ventilasjons- og luftesystem. Eneboligene var oppført med byggevarer fra Øst-Europa. Det oppsto store råteskader i boligene. Arkitektfirmaet som hadde bistått selgeren, måtte erstatte boligkjøpernes tap.
Artikkel avadvokat Martin Lie Hauge, Bing Hodneland advokatselskapi Bing Hodneland advokatselskap DA (Artikkelen er tidligere publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2020)
Elementbygg fra Latvia
Saken gjaldt et boligprosjekt i Trondheim, der selgeren, en norsk entreprenør, valgte å benytte elementbygg og trefiberplater fra Latvia og Tyskland. Det viste seg imidlertid at byggevarene var i strid med byggtekniske krav i Norge.
Saken illustrer viktigheten av å sikre at byggeprosjekter utføres i tråd med plan- og bygningslovens regler og viktigheten av å benytte byggevarer som er egnet og godkjent for norske klimatiske forhold.
Kravet om ansvarlig foretak
I større byggeprosjekter stilles det krav om å benytte profesjonelle selskap som har ansvarsrett, såkalte ansvarlige foretak (henholdsvis ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende).
Ansvarlige foretak skal sørge for at søknadsprosessen blir fulgt, samt at prosjekteringen og utførelsen av selve byggeprosjektet oppfyller alle krav i plan- og bygningsloven og tilhørende forskrifter.
Ga misvisende opplysninger til kommunen
I denne aktuelle saken hadde den norske entreprenøren engasjert et norsk arkitektfirma som var oppført som ansvarlig søker og ansvarlig prosjekterende i byggetillatelsen fra kommunen.
Underveis i prosjektet valgte entreprenøren imidlertid å flytte produksjonen av byggene til et latvisk firma som ikke hadde ansvarsrett i Norge. Som ansvarlig søker var det arkitektfirmaet sin oppgave å sørge for at kommunen mottok all relevant informasjon om byggeprosjektet.
Arkitektfirmaet informerte aldri kommunen om at produksjonen ble utført i Latvia. Arkitektfirmaet var dermed ansvarlig for at det ikke var samsvar mellom hvem som sto oppført som ansvarlig foretak i byggesaksdokumentene og hvem som faktisk utførte arbeidet.
Arkitekten ble ansvarlig – grovt uaktsomt
Boligkjøperne krevde erstatning for kostnadene med å utbedre manglene, totalt ca. 12 million kroner. Entreprenøren var imidlertid gått konkurs, og boligkjøperne kunne derfor ikke kreve erstatning fra dette selskapet. Boligkjøperne krevde da isteden erstatning fra det norske arkitektfirmaet som hadde bistått entreprenøren i prosjektet.
Lagmannsretten kom frem til at arkitektfirmaet hadde opptrådt grovt uaktsomt bl.a. ved å unnlate å orientere kommunen om at prosjekteringen ble utført av et utenlandsk firma som manglet ansvarsrett. Boligkjøperne ble tilkjent erstatning.
Siste ord er ikke sagt
Arkitektfirmaet har anket dommen, og saken skal behandles i Høyesterett i slutten av januar. I nyere rettspraksis har Høyesterett åpnet opp for at et ansvarlig foretak kan bli erstatningspliktig overfor boligkjøpere for brudd på plan- og bygningsloven, dersom forsømmelsen er grov og kritikkverdig. Grensen for når slik erstatningsplikt inntrer, er imidlertid uklar.
Mye kan tale for at arkitektfirmaet blir dømt i Høyesterett. Arkitektfirmaet var sterkt involvert i prosessen, deltok i møter det latviske selskapet, og burde som profesjonell aktør har sørget for at ansvarsforholdene var klarert med kommunen. Høyesterett vil også legge vekt på at boligkjøperne ble påført relativt store tap.
Uansett utfall illustrer saken viktigheten at byggeprosjekter utføres av et selskap som har påtatt seg rollen som ansvarlig foretak i det konkrete prosjektet.
Noen avsluttende råd
Forhåpentligvis vil denne saken bidra til at arkitekter, utbyggere og øvrige aktører i ethvert byggeprosjekt blir enda mer bevisst sitt eget ansvar etter plan- og bygningsloven. Avslutningsvis gis noen korte råd som også er nyttig informasjon til boligkjøpere og privatpersoner som er involvert i større byggeprosjekter:
- Ansvarlige foretak bør ikke «leie ut» ansvarsretten sin: Et ansvarlig foretak bør ikke overlate sitt arbeid til andre firmaer (underleverandører) som ikke har blitt tildelt ansvarsrett i det aktuelle byggeprosjektet.
- Dobbeltsjekk byggetillatelsen fra kommunen: Kommunen kan, kanskje ved en feil, ha tildelt de ansvarlige foretakene et større eller et annet ansvar enn det man faktisk har søkt om. Kommunen bør selvsagt varsle om dette. Men foretakene risikerer likefullt å bli pålagt ansvar i tråd med byggetillatelsen, dersom man ikke oppdager at ansvaret har blitt utvidet eller endret. Ta derfor en grundig gjennomgang av byggetillatelsen når denne foreligger. Om nødvendig må man påklage vedtaket eller søke om at ansvarsområdene korrigeres.
- Vær kritisk til hva slags byggevarer som benyttes: Ansvarlig prosjekterende og utførende har plikt til å sørge for at byggevarene som benyttes i det enkelte byggeprosjektet tilfredsstiller norske byggekrav. Det skal foreligge dokumentasjon på at produktene tilfredsstiller byggekravene. Ansvarlig søker må sørge for at slik dokumentasjon er tilgjengelig i prosjektet.
