Hva gjør du som eiendomsmegler hvis kjøperen ikke betaler og det blir dekningssalg? Her går advokat Erling Keyser gjennom noen viktige momenter.
Av: advokat og partner Erling Keyser, Brækhus advokatfirma
Situasjonen er som følger: Du har forestått salget av en svært dyr bolig. Alle er fornøyde – selger har fått en svært god pris, kjøper har fått drømmevillaen, og du er berettiget til rekordprovisjon. Kjøperen er en du gjenkjenner fra avisbilder og alle vet at han har mye penger.
Så nærmer overtagelsesdagen seg. Du har ikke hørt noe fra kjøpers bank i forbindelse med oppgjøret, og kjøper er treg – etter hvert; tregere og tregere – med å svare på e-postene dine. Selger begynner å bli bekymret, det samme er du.
Overtagelsesdagen kommer, og ingen kjøpesum er innbetalt. Både du og selger mailer kjøper og forsøker å ringe ham over noen dager, men han er som sunket i jorden.
Etter en uke kommer det en e-post fra ham. Han skriver at han har problemer med finansieringen. Han har verdier, men likviditeten er pt. litt laber. Han beklager så mye, og ber om en måned ekstra for å få sørget for finansieringen. Dette skal ordne seg, skriver han. Banken er i hans hule hånd, det tar bare litt tid.
Situasjonen beskrevet over er kanskje litt kunstig (finansiering er som det fremgår ikke sjekket av megler i forbindelse med budgivning), men sent eller uteblitt oppgjør skjer uavhengig av om kjøper har finansieringsbevis fra en bank eller ikke. Hvordan håndterer du dette som megler? Jeg vil i det følgende ta for meg noen konkrete problemstillinger.
1. Husk at du er megler, ikke inkassator (eller torpedo)
Jeg har ved noen anledninger sett meglere som i en slik situasjon mer eller mindre sklir over i rollen som inkassator. Husk at inkassovirksomhet fordrer særskilt tillatelse (og er ikke forenlig med drift av eiendomsmeglerforetak). Noen meglere kan falle for fristelsen til å sende strenge mailer til kjøper med søksmålstrusler eller annet. Man tar parti, og vil tekkes sin oppdragsgiver.
En megler er en mellommann, og skal dermed være forsiktig med sine formuleringer overfor kjøper i en situasjon som denne.
Se også: Dekningssalg er også beskrevet for forbrukere på våre forbrukersider Bolig360.no
Mange meglerforetak har standardbrev som sendes kjøper når oppgjøret uteblir. Dersom det i et slikt brev fremkommer nøytral informasjon; at kjøper er i mislighold, at selger på denne bakgrunn vil kunne gjøre krav gjeldende – herunder forsinkelsesrentekrav – og at selger i ytterste konsekvens kan være berettiget til å heve kjøpekontrakten, er etter mitt skjønn fullt ut i tråd med mellommannsrollen. En nøktern beskrivelse av situasjonen med henvisninger til kjøpekontraktens bestemmelser om mislighold og beregning av forsinkelsesrenter er riktig å sende. Et partsinnlegg med uheldige beskrivelser av kjøper og hans betalingsmoral, er ikke i tråd med den rollen eiendomsmegleren skal ha.
2. Hva bør selger gjøre?
Dersom oppgjøret kun forsinkes noen dager, er det ofte svært begrenset hva som faktisk kreves av selger. Husk imidlertid at forsinkelsesrenter svir, og at selger som et utgangspunkt er berettiget til slik kompensasjon fra og med dag 1 etter avtalt overtagelsestidspunkt.
Dersom betalingen uteblir over noe tid, kjøper er vanskelig å få tak i og du har en dårlig følelse, bør du – etter å ha sendt et brev som omtalt i pkt. 2 – anbefale selger selv å forestå den videre oppfølging overfor kjøper, og eventuelt kontakte advokat for nærmere pågang overfor selger.
3. Videre oppfølging – heving?
For at selger skal kunne heve avtalen, må kjøper ha misligholdt sin betalingsforpliktelse vesentlig, jfr. avhl § 5-3 første ledd. Det samme følger av NEFs standardkontrakt for salg «as is». Noen kontraktsmaler har inntatt en bestemmelse om at minimum 30 dagers betalingsmislighold vil innebære at kravet til vesentlighet er oppfylt.
Hvorvidt en slik standardnormering av vesentlighetskravet rettslig sett er holdbart, har jeg ikke sett behandlet i rettsavgjørelser eller andre autoritative rettskilder. Etter mitt skjønn vil et betalingsmislighold over 30 dager uansett falle inn under kategorien vesentlig mislighold.
Etter avhl § 5-3 tredje ledd kan selger heve uansett (og uavhengig av vesentlighetsvurderingen) dersom det er satt en rimelig tilleggsfrist for oppgjøret. Hva som er rimelig, er vanskelig å si sikkert. Fornuftig kan det eksempelvis være å la det gå tre uker etter avtalt oppgjørsdato, så sende et brev med hevingsvarsel og tilleggsfrist på 10 eller 14 dager. Når fristen er ute, sendes hevingserklæring – og avtalen er hevet.
Hva skal hevingsvarselet inneholde?
Etter mitt skjønn bør den inneholde en kort redegjørelse for hendelsesforløpet i saken, og det må uttrykkes tydelig at selger – såfremt oppgjør ikke skjer innen 10 eller 14 dager fra brevets dato – vil heve avtalen og gjennomføre dekningssalg av eiendommen. Det må fremkomme at selger i en slik situasjon vil være berettiget til å kreve erstatning fra kjøper nr. 1 for alle tap som er pådratt.
Dette vil være, men ikke begrenset til, erstatning for meglerkostnader i salgsrunde 2, erstatning for eventuelt tap dersom eiendommen i salgsrunde 2 oppnår en lavere pris, samt erstatning for alle øvrige påregnelige erstatningsposter. I tillegg kommer forsinkelsesrenter – mer om dette siste senere.
Når tilleggsfristen er ute, kan det sendes en kort hevingserklæring der det fremgår at kontrakten heves, og at dekningssalg nå vil gjennomføres i tråd med redegjørelsen i hevingsvarselet.
4. Meglerprovisjonen, hva med den?
Som det fremgår over, vil du som megler være berettiget til provisjon i salgsrunde 1. Kravet på provisjon forfaller ved endelig inngått kontrakt, og er ikke betinget av at kjøper faktisk gjør opp for seg. Får du oppdraget med å selge også i dekningssalgsrunden, vil det ved et nytt salg kunne innkasseres nok en provisjon. Mange meglere velger imidlertid å ikke beregne seg full provisjon i salgsrunde 2, men det blir opp til den enkelte. Husk at ny oppdragsavtale må inngås ved salgsrunde 2.
5. Dekningssalget
Dekningssalget skal gjennomføres som et helt ordinært salg. Dersom det ikke oppnås like høy eller høyere pris i salgsrunde 2 enn i salgsrunde 1, vil din oppdragsgiver være berettiget til erstatning fra kjøper nr. 1. I den anledning er dokumentasjon for kravet svært viktig, og du må være forberedt at kjøper nr. 1 eller vedkommendes advokat ettergår arbeidet gjort i salgsrunde 2 meget grundig for å avklare hvorvidt man har gjort alt for å få en best mulig pris. Dokumentasjon for alle markedsføringstiltak, visninger, annonsering mv. blir derfor svært viktig.
Skal det opplyses til interessenter at det gjennomføres et dekningssalg? Selger/megler har etter mitt skjønn ikke plikt til å opplyse om dette.
Jeg konstaterer at det er noe uenighet om dette, og det kan være hensiktsmessig å informere interessentene/budgiverne når det utkrystalliserer seg noen få der du antar en av dem vil ende opp med boligen. Det er fornuftig at den som ender opp med eiendommen har fått denne informasjonen fra deg eller selger i forkant, og ikke kun hører rykter om det hele etter innflytting.
Husk at du fortsatt vil ha en omsorgsforpliktelse overfor kjøper nr. 1. Det kan derfor være hensiktsmessig å oppdatere vedkommende om hva som gjøres for å oppnå best mulig pris. Alt i samarbeid med din oppdragsgiver, som nok også vil være interessert i at kjøper nr. 1 har blitt behandlet best mulig når krav om erstatning fremsettes. Selger har plikt til å søke å begrense kjøper nr. 1s tap mest mulig, og din utførelse av salgsoppdraget er i denne sammenheng svært viktig.
6. Kort om selgers krav mot kjøper 1
Blir eiendommen solgt til en høyere pris, blir dette selgers «bonus». Dersom man har uttrykt i hevingserklæringen at eiendommen skal dekningsselges for kjøper nr. 1s regning og risiko, kan det anføres at kjøper nr. 1 skal ha eventuelt netto overskudd. Jeg mener dette ikke holder rettslig, men anbefaler likevel at man ikke benytter termen «salg for regning og risiko».
Overstiger kjøpesummen de erstatningskrav selger har mot kjøper nr. 1, vil kjøper nr. 1 kunne gå fri. Det er selgerens nettotap som skal dekkes. Med ett unntak – ansvaret for forsinkelsesrenter.
Forsinkelsesrenter kan etter forsinkelsesrenteloven § 2 krevet uavhengig av skyld hos skyldneren, og er en rett kreditor har mer eller mindre uavhengig av omstendighetene. Kjøpekontraktene har vanligvis bestemmelser som sier at forsinkelsesrenter svares såfremt ikke kjøpesummen betales i tide.
Forsinkelsesrenter løper fra og med avtalt overtagelse i avtalen med kjøper nr. 1 og frem til overtagelse overfor kjøper nr. 2.
Etter mitt syn må derfor forsinkelsesrenter betales uavhengig av hvor høy kjøpesum det oppnås i dekningssalgsrunden. Jeg er i konkrete saker der jeg har bistått selger blitt møtt med det motsatte syn fra kjøper nr. 1, men har til gode å se den klare rettskildemessige begrunnelsen for en avvikende konklusjon. Forsinkelsesrenter skal betales uavhengig av utgangspunktet om at det kun er selgers nettotap som skal erstattes.
Oppnås det et lavere beløp i dekningssalgsrunden, eller det uansett vil materialisere seg et tap (lik kjøpesum, men eksempelvis meglerkostnader) skal alle påregnelige kostnader måtte dekkes av kjøper nr. 1. Hvilke poster dette gjelder, blir en konkret vurdering i det enkelte tilfellet.
Først trykket i Eiendomsmegleren 2 2016
Om forfatteren: Erling Keyser arbeider hovedsakelig med fast eiendom. Han har svært bred erfaring knyttet til alle forhold vedrørende bolig- og næringseiendom, herunder eiendomstransaksjoner, kjøp og salg av eiendomsselskaper, husleie (næring og bolig), eiendomsutvikling (næring og bolig), samt borettslags- og eierseksjonsrett. Keyser har lang erfaring med rådgivning og kursing for flere av de ledende markedsaktørene innen eiendomsmegling, og har skrevet en rekke fagartikler innen eiendomsmeglingsjuss. Da artikkelen ble skrevet arbeidet han hos Wahl Larsen advokatfirma. Nå er han hus Brækus advokatfirma.
