Når en forkjøpsrettshaver benytter sin forkjøpsrett er utgangspunktet at han trer inn i alle rettigheter og plikter etter avtalen. Han må altså som utgangspunkt forholde seg til det selger og opprinnelig kjøper har avtalt.
Av: Katerin Lind-Klev, juridisk rådgiver / Advokat MNA, Juridisk avdeling NEF
Regelen om at kjøperen på forkjøpsrett trer inn i avtalen står i borettslagsloven § 4-17 første ledd.
Men, hva da når det er avtalt en unormalt lang overtakelsestid?
Vi kan tenke oss følgende eksempel: Selger og kjøper har avtalt overtakelse om 12 måneder. Selger ønsket slik lang overtakelse fordi han hadde kjøpt seg en prosjektert bolig, som ikke ville være ferdigstilt før om et års tid. Kjøper benyttet dette som et «ess i ermet» i budrunden, og stakk av med seieren nettopp fordi han var villig til å gå med på denne lange overtagelsestiden.
Må en som tar over andelen ved bruk av forkjøpsrett forholde seg til det som er avtalt om overtakelse?
Må man godta ekstra lang overtakelsestid?
Dette sier borettslagsloven § 4-17 andre ledd:
Mot å betale løysingssummen kan forkjøpsrettshavaren krevje å få overta bustaden til den tida som følgjer av avtalen med ervervaren, og i alle fall når andelseigaren eller ein ny eigar har fått rimelig høve til å områ seg.
Utgangspunktet er altså fortsatt at forkjøpsrettshaveren, mot å betale kjøpesummen, kan kreve å overta til den tid som er avtalt.
Men, forkjøpsrettshaveren er også gitt en mulighet til å kreve å overta når andelseieren og opprinnelig kjøper har fått rimelig tid til å områ seg.
Er det avtalt særlig lang overtagelsestid behøver altså forkjøpsrettshaveren ikke å akseptere det, og kan istedenfor kreve å overta når selger og opprinnelig kjøper har fått rimelig tid til å områ seg.
Les også: Risikofylte transaksjoner – hva skal eiendomsmegler være oppmerksom på
Hva er rimelig?
Hva som er rimelig tid vil bero på hva som er vanlig ved salg av tilsvarende boliger, normalt kan man anslå 3 måneder som rimelig tid.
Dette vil gjelde selv om selger har hatt god grunn til å avtale en særlig lang overtakelsestid, slik som i eksemplet over.
Denne regelen kan være nyttig å være klar over der selger av borettslagsandel ønsker lang overtakelsestid. Da risikerer man altså å måtte flytte ut av leiligheten langt tidligere enn det man ønsker.
Artikkelen stod første gang på trykk i Eiendomsmegleren nr 5-2017
Trenger du juridisk bistand?
NEFs juridiske avdeling kan hjelpe! Se mer om tjenesten, priser og vilkår her!
