Risikofylte transaksjoner – hva skal eiendomsmegler være oppmerksom på

Noen transaksjoner innebærer større risiko og tvistepotensiale enn andre transaksjoner. Det er viktig at eiendomsmegleren er oppmerksom på risikoen tidlig i transaksjonen for å ta nødvendige forhåndsregler.

Av: advokatene/partnerne Line Ravlo-Losvik og Per Morten Christiansen, advokatfirmaet Selmer (bildet)

– De fleste transaksjoner går heldigvis nokså greit hva gjelder både due diligence, forhandlinger og gjennomføring, og vi i Selmer bisto aktører på 76 gjennomførte næringseiendomstransaksjoner i fjor som i det alt vesentlige gikk veldig greit, sier Line Ravlo-Losvik, partner i advokatfirmaet Selmer.

Blancoskjøtesakene og salg av del av en tomt

Noen transaksjoner kan imidlertid være utfordrende og medføre stor risiko for tap for de involverte partene.

– Et klassisk eksempel på en slik transaksjon er saker hvor kjøper eller kjøperselskapet ikke har eller får rettsvern for ervervet av eiendommen ved overtakelse, men ønsker å bruke såkalte blancoskjøter i ulike varianter for å spare dokumentavgift fortsetter Ravlo-Losvik.

Noen typiske eksempler på dette er salg av tomt hvor det skal bygges boliger som skal selges og overskjøtes når de er oppført, eller kjøp av selskap hvor rettsvern forventes etablert innen rimelig tid etter overtakelse, fortsetter hun. Et annet klassisk eksempel er salg av en del av en tomt. Den aktuelle delen må fradeles før rettsvern kan etableres tilføyer hun.

– I ytterste konsekvens kan selgers kreditorer beslaglegge hele eiendommen i disse sakene, noe som er stadfestet i flere dommer, senest av Høyesterett nå i år. Risikoen er reell, fremhever hun, – men kan begrenses. Spørsmålet blir da om risikoen kommer innenfor det som av den enkelte kjøper anses akseptabelt.

– Disse typetilfellene er også gjengangerne i utfordrende finansieringsstrukturer tilføyer Per Morten Christiansen, partner og kollega i advokatfirmaet Selmer som primært jobber med finansiering.

– I mange av disse strukturene opereres det med sikkerhetsstrukturer eller mangel på sådanne som kan være tvilsomme og som i ytterste konsekvens kan være ugyldige.

Mange tror feilaktig at tinglysing av sikringsobligasjon eller sikringspant verner kjøper mot at selgers kreditorer tar utlegg eller beslag i eiendommen som er ervervet. Dette er i beste fall upresist.

Les også: Videresalg av kontraktsposisjoner og skatt

Grunnvilkår for reell pantesikring

Selmeradvokatene fremhever at det er noen grunnleggende vilkår som må være oppfylt for at pantet skal være gyldig og for at pantet skal gi reell beskyttelse. For det første må selve pantet være gyldig etablert etter både aksjelovens og pantelovens regler, og det må ha rettsvern.

For det andre må pantet sikre et reelt krav.

Det er kun reelle og gyldige pengekrav som kan sikres av pantet. For det tredje må sikringen av kravet følge av en erklæring, avtale eller liknende. I mange tilfeller eksisterer det ikke et reelt krav eller koblingen mellom kravet og pantet mangler, og da kan pantsettelsen være verdiløs tilføyer de.

Line Ravlo-Losvik tilføyer at standardavtaler tilknyttet eiendomstransaksjoner ofte ikke oppfyller disse kravene når oppgjøret gjennomføres uten at rettsvern etableres og at det derfor må inntas særskilte reguleringer for å være sikret at disse grunnleggende vilkårene er oppfylt og pantet skal gi en reell beskyttelse.

– Når det gjelder gyldighetskravet så er det en grunnleggende lære som fastslår at krav i noe man selv eier bortfaller automatisk – såkalt konfusjon. Dersom kjøper får pant i den eiendommen han kjøper er det ikke sikkert at pantet er gyldig etter at overtakelse er gjennomført, sier Christiansen. Dette er det mange som ikke er oppmerksomme på, og problemstillingen er ikke avklart i rettspraksis så vidt vi er kjent med. Pantet bør derfor – om mulig – etableres til fordel for et annet selskap enn det som eier eiendommen etter overtakelse.

Risiko selv med gyldig pant

Selv med riktig og gyldig pant er ikke kjøper sikret fullt ut.

– Dersom selger går konkurs vil konkursboet automatisk ha pant på første prioritet for boomkostninger. Dette pantet er begrenset til ca NOK 735 000 per eiendom. Dersom en eiendom har flere gnr/bnr, eller eiendommen er seksjonert, så gjelder beløpsbegrensningen per eiendom, og beløpet kan bli betydelig tilføyer Ravlo-Losvik og Christiansen. – Denne risikoen er det ikke mulig å beskytte seg mot.

– En annen ulempe er at pantet ikke gir tilgang på eiendommen som sådan sier Christiansen. – Dersom eiendommen har steget i verdi – som den jo ofte gjør i utviklingsprosjektene – så har man da ingen beskyttelse for denne verdistigningen sier Ravlo-Losvik.

Kan løsningen være å etablere en forkjøpsrett eller løsningsrett som gir rett til å få ervervet eiendommen?

– Ja, det finnes mange konstruksjoner med bruk av skjøter, fullmakter, urådigheter, løsningsretter, pant og etablering av krav som gir en viss beskyttelse når de sees i sammenheng og benyttes riktig. Noen kjøpere velger derfor å benytte slike sikkerhetspakker, og tar da en kalkulert risiko. Beskyttelse mot boets legalpant får man imidlertid ikke uansett hvilken sikkerhetspakke man benytter fremhever Selmeradvokatene.

– Noen kjøpere er klar over den kalkulerte risikoen som de tar. Jeg har imidlertid sett mange eksempler på at partene i de involverte transaksjonene ikke er oppmerksomme på hvilken risiko som er involvert. Vi har gjennomført mange presentasjoner og holdt seminar om dette og tilbakemeldingene har vært at det er nyttig med påminnelse om det som avviker fra normale transaksjoner og som derfor krever særlig oppmerksomhet.

Om advokatfirmaet Selmer

Selmer er et av landets fremste fullservice forretningsadovkatfirmaer med 160 medarbeidere. Noe av det som skiller Selmer fra andre er at Selmer har en egen gruppe med revisorer og økonomer, som gjør at de kan tilby unik tverrfaglig rådgivning. Selmers eiendomsteam jobber med transaksjoner, eiendomsutvikling og enterprise. Teamet består av åtte partnere og totalt 27 dedikerte advokater og rådgivere som gjennom løpende bistand til ledene aktører og rådgivning i store eiendomsprosjekter har god innsikt i markedspraksis, praktisering av regelverk og kommersielle forhold som ofte forhandles. en totalleverandør for eiendomsaktørene.

www.selmer.no

Artikkelen stod første gang på trykk i Eiendomsmegleren nr 5-2017