Eiendomsmeglere må ha hvitvaskingsregelverket i bakhodet også når man «bare» gjør en verdivurdering. Advokat Nina F. Skumsrud ved NEFs juridiske avdeling ser på regelverket.
Av advokat Nina Fodstad Skumsrud, Juridisk avdeling i NEF (bildet)
Krav til kundekontroll følger av hvitvaskingsloven §§ 6 og 7 hvor det heter at «rapporteringspliktig» skal foreta kundekontroll ved etablering av kundeforholdet, og at kontrollen blant annet skal omfatte bekreftelse av kundens identitet ved fremleggelse av gyldig legitimasjon.
I Finanstilsynets rundskriv 8/2009 (nå opphevet) het det at «Hvitvaskingsloven med tilhørende forskrift gjelder for eiendomsmeglere og boligbyggelag når det drives med eiendomsmegling». (vår understrekning). Dette var en avskrift av lovens ordlyd i § 4 (2) nr. 4 som angir hvem som er rapporteringspliktig etter dette regelverket.
Kundekontroll bare ved eiendomsmegling?
I forlengelsen av dette fremgikk i dette rundskrivet at all eiendomsmeglingsvirksomhet som er omfattet av eiendomsmeglingslovens anvendelsesområde faller inn under hvitvaskingsregelverket og motsatt; virksomhet som en megler utøver men som ikke er eiendomsmegling, faller ikke inn under dette regelverket.
Juridisk avdeling i NEF stilte i 2014 spørsmål til Finanstilsynet om dette, da det her altså synes å fremgå at det kun er når en eiendomsmegler utøver eiendomsmeglingsvirksomhet at hun er underlagt regelverket.
Som kjent er det strenge restriksjoner på om og i så fall hva en eiendomsmegler kan bedrive av annen virksomhet enn eiendomsmegling, men både eiendomsmeglingsloven og –forskriften gir eksempler på typer av annen virksomhet en megler kan drive.
Et eksempel er å foreta verdivurderinger av eiendommer som megler ikke har i oppdrag å selge. Dette er direkte hjemlet i eiendomsmeglingsforskriften § 5-1 (1) bokstav b.
Hva er formålet med loven?
Hvitvaskingslovens formål er å både «forebygge og avdekke transaksjoner» jf. § 1. Etter vår oppfatning ville det samsvare best med formålet om eiendomsmegler er underlaget regelverket når hun utfører oppgaver megler har lov til å utføre jf. lov og forskrift, og ikke kun når hun driver med det loven definerer som «eiendomsmegling». Dette støttes av også av ordlyden i innledningen til den nevnte § 4 (2) i hvitvaskingsloven, hvor det heter at «Loven gjelder for følgende juridiske og fysiske personer i utøvelsen av deres yrke: …… ».
Selv om det å gi en verdivurdering ikke er definert som «eiendomsmegling» så kommer en forespørsel om en verdivurdering til megler i kraft av hans/hennes rolle som eiendomsmegler, og dette gjøres under utøvelsen av yrket.
NEF Juridisk har som nevnt diskutert saken med Finanstilsynet, og tilsynet var enig i at uttalelsen i rundskrivet gjengitt ovenfor ikke var dekkende og at det ikke var grunnlag for å unnta de oppgaver en eiendomsmegler har lov til å utføre ved siden av den rene eiendomsmeglingen fra hvitvaskingsregelverket.
Dette betyr at en eiendomsmegler er underlagt regelverket når han utøver sitt yrke, og ikke kun når han utøver det som i spesiallovgivningen er definert som mellommannsvirksomhet.
Når det gjelder det å avgi en verdivurdering har det, til tross for det ovennevnte, vært stilt spørsmål ved om megler er pålagt å foreta kundekontroll ved slike oppdrag. Grunnen til at dette spørsmålet er reist, er at noen synes å mene at det ved slike oppdrag ikke nødvendigvis anses etablert et kundeforhold mellom megler og boligeier.
Les også: Nytt forslag til strengere hvitvaskingsregler
Etablert kundeforhold?
Hva som ligger i begrepet «etablere kundeforhold» er nærmere regulert i hvitvaskingsforskriften § 2. I § 2, 1. ledd heter det at «Kundeforhold skal anses etablert når kunden kan bruke den rapporteringspliktiges tjenester, for eksempel ved opprettelse av konto eller utstedelse av betalingskort.».
I § 2, 4. ledd er der for eiendomsmeglere særlig angitt at eiendomsmeglere «anses for å ha etablert et kundeforhold med oppdragsgiver når de har påtatt seg et salgs- eller kjøpsoppdrag.».
Slik vi leser bestemmelsen er dette et eksempel på når en eiendomsmegler helt klart anses for å ha etablert et kundeforhold, men det er ikke en uttømmende regulering. I lovens forarbeider (Ot.prp. nr. 3 (20008-2009) er det skrevet at spørsmålet om det er etablert et kundeforhold må avgjøres ut fra «en konkret vurdering av momenter som forholdets art, varighet og formål.».
I juridisk litteratur er det tatt til orde for at begrepet «kundeforhold» må tolkes snevrere for eiendomsmeglere enn for f.eks. banker, forhandlere og håndverkere – altså slik at det skal mindre til før det anses som om en eiendomsmegler har etablert et kundeforhold enn f.eks. en bank.
Det å avgi en verdivurdering er ikke et salgs- eller kjøpsoppdrag, men etter vår oppfatning taler lovens formål og det faktum at et verdivurderingsoppdrag er noe megler påtar seg i kraft av sitt yrke i retning av at et slikt oppdrag vil kunne anses som et etablert kundeforhold. Dette selv om man eventuelt ikke tar betalt for slike oppdrag.
Krav om betaling for oppdraget?
Dette er også Finanstilsynets klare oppfatning. I det nye rundskriv 6/2016 om veiledning til etterlevelse av hvitvaskingsregelverket i eiendomsmeglingsvirksomhet, fremgår under pkt. 4.2 at:
«Kundekontroll foretas ved etablering av kundeforhold, altså ved inngåelse av salgs-, oppgjørs-, kjøps-, utleie- eller leiesøksoppdrag jf. eiendomsmeglingslovens § 6-4, eller andre oppdrag megler påtar seg i forbindelse med in virksomhet, f.eks. verdivurderingsoppdrag eller forvaltningsoppdrag.» (vår understrekning).
Les mer: Finanstilsynets rundskriv 6/2016 om etterlevelse av hvitvaskingsregelverket kan lastes ned her (PDF)
Finanstilsynet har her konkludert med at eiendomsmegler også ved oppdrag som bare går ut på å avgi en verdivurdering er forpliktet til å foreta en kundekontroll som angitt i hvitvaskingsloven.
Og NB: Finanstilsynet har opplyst ovenfor NEF at dette gjelder uavhengig av om boligeier betaler for verdivurderingen eller ei.
Trenger du juridisk bistand? NEFs juridiske avdeling kan hjelpe! Se mer om tjenesten, priser og vilkår her!
