Generelle forbehold i salgsoppgaven fritar ikke nødvendigvis selger eller megler for ansvar når konkrete opplysninger om offentlige planer er utelatt. Fersk rettspraksis viser at opplysningsplikten er mer vidtrekkende enn mange tror.
AV: SENIORADVOKAT TONJE RISMO OG ADVOKATFULLMEKTIG TEODOR DALSENG HAGEN, BEGGE I ADVOKATFIRMAET SELMER AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 4 2026
Meglers selvstendige ansvar for opplysninger
Ved salg av eiendom har selger opplysningsplikt overfor kjøper etter avhendingsloven. Megler har imidlertid også et selvstendig ansvar. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal megler «i sin virksomhetsutøvelse» opptre i samsvar med god meglerskikk og gi begge parter råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne. Det innebærer ikke bare å videreformidle det selger opplyser om. Megler må også selv innhente og kontrollere opplysninger om eiendommen.
Kravet til god meglerskikk er konkretisert i § 6-7, som pålegger megler å sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger kjøper har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Blant de opplysningene som etter § 6-7 annet ledd uttrykkelig skal innhentes og videreformidles, er opplysninger om «forholdet til endelige offentlige planer». Etter lovendringen som trådte i kraft 1. juli 2025 skal opplysningene gis «skriftlig og tydelig». Forarbeidene understreker at bestemmelsen bare vil fungere etter sin hensikt dersom forbrukeren faktisk settes i stand til å forstå opplysningene og deres konsekvenser. Sentrale opplysninger må løftes frem på en egnet måte i salgsoppgaven. Meglere som ennå ikke har tilpasset rutinene sine til at opplysningene må gis skriftlig og tydelig, bør gjøre dette snarest.
En privatperson som selger sin bolig uten megler, kan i mange tilfeller påberope seg at hen ikke hadde satt seg inn i plansituasjonen. Meglers undersøkelsesplikt innebærer at megler aktivt må avklare forholdet til offentlige planer.
Forsømmer megler disse pliktene, kan det utløse erstatningsansvar. Megler er underlagt et strengt profesjonsansvar. Selv om det er et visst rom for skjønnsmessige feil uten at det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet, viser rettspraksis at terskelen for ansvar nok er lavere enn mange er klar over. Ansvaret kan også treffe megler fra flere hold. Kjøper kan rette krav direkte mot megler. Videre kan en selger som blir holdt ansvarlig av kjøper for manglende opplysninger som megler burde ha fanget opp, kreve regress fra megler. Opplysninger om offentlige planer er et område der dette risikobildet er særlig aktuelt.
Også planer under arbeid kan utløse opplysningsplikt
Opplysningene som megler skal gi til kjøper etter § 6-7, gjelder som nevnt «forholdet til endelige offentlige planer». Ordlyden kan gi inntrykk av at bare vedtatte arealplaner er relevante. Rettspraksis viser at dette ikke er tilfellet.
I HR-2022-418-A vurderte Høyesterett om det utgjorde en mangel at kommunen etter overtakelsen vedtok en kommunedelplan som la opp til en turvei over eiendommen. Høyesterett slo fast at offentligrettslige rådighetsbegrensninger som utgangspunkt må være vedtatt før overtakelsen for å kunne utgjøre en mangel. Kjøperen bærer risikoen for nye planer som påvirker eiendommen negativt etter overtakelsen. Selgerne ble på dette grunnlaget frifunnet.
Høyesterett åpnet imidlertid, under henvisning til forarbeidene, for at det kan gjøres unntak der selgeren på avtaletidspunktet kjente til at myndighetene hadde konkrete planer om å båndlegge eiendommen, uten å opplyse kjøperen om dette. Slike omstendigheter kan ligge innenfor selgerens opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3‑7. Overført til meglers rolle tilsier dette at meglers opplysningsplikt heller ikke er begrenset til vedtatte planer. Også planforslag som er under behandling, og som megler kjenner til eller burde kjenne til, kan utløse en plikt til å informere kjøper.
Allerede i LB-2006-129842 ble dette illustrert. Saken gjaldt salg av en boligeiendom som ville bli berørt av utbyggingsplanen for E18 Vestkorridoren. Statens vegvesen hadde sendt informasjonsskriv om planene til eiendomsmeglere i området, men megleren nøyde seg likevel med en standardforespørsel til kommunen. Kjøperen hadde dessuten selv henvendt seg til megleren med spørsmål om planer for vei og tunnel i nærområdet, uten at megleren fulgte opp hos riktig myndighet. Lagmannsretten slo fast at megleren som fagperson ikke kunne nøye seg med standardforespørselen, og anså den mangelfulle oppfølgningen av kjøperens henvendelse som «særlig klanderverdig». Megleren ble dømt til å betale NOK 1 000 000 i erstatning. Denne saken ble avgjort under den dagjeldende eiendomsmeglingsloven av 1989. Retningslinjene som ble fastsatt opp mot god meglerskikk og undersøkelsesplikt er også relevante etter gjeldende lov.
Dommen viser at megler har en selvstendig plikt til å være oppmerksom på offentlige planer utover vedtatte reguleringsplaner, herunder kommunedelplaner, veiprosjekter og andre statlige eller kommunale planer som kan påvirke eiendommen. Selv der megler nevner pågående planarbeid, er det ikke gitt at dette er tilstrekkelig.
Generelle forbehold er ikke tilstrekkelig
Mange meglere tar inn generelle forbehold i salgsoppgaven om at det kan forekomme planarbeid i området. Fersk rettspraksis viser at slike forbehold ikke nødvendigvis overfører risikoen til kjøper.
I LB-2025-85225 fra tidligere i år hadde kjøperen, et eiendomsutviklingsselskap, ervervet en eiendom i Oslo i mars 2022. Salgsoppgaven inneholdt generelle opplysninger om at småhusplanen var under revidering. Etter avtaleinngåelsen, men før overtakelsen, innførte Oslo kommune et midlertidig forbud mot tiltak knyttet til den nye småhusplanen.
Lagmannsretten la til grunn at de generelle opplysningene om at småhusplanen var under revidering, ikke var tilstrekkelige til å overføre risikoen for et omfattende tiltaksforbud til kjøper. Selger var nærmest til å bære risikoen for den negative utviklingen som inntraff mellom avtaletidspunktet og overtakelsen.
Dommen viser at det er forskjell på å opplyse om at det pågår planarbeid og å opplyse om hva planarbeidet konkret kan innebære for eiendommen. Skal risikoen overføres til kjøper, må opplysningene være konkrete nok til at kjøper kan vurdere konsekvensene.
Praktiske råd for megler
Rettspraksis viser at proaktiv informasjonsinnhenting er meglers beste forsikring mot ansvar. Basert på rettspraksis og lovendringen i eiendomsmeglingsloven § 6-7 kan meglers plikter oppsummeres slik:
- Ikke nøy deg med standardforespørsler. Sjekk også kommunens planregister, kommuneplanens arealdel og pågående planprosesser.
- Vær oppmerksom på mer enn detaljreguleringsplaner. Også kommunedelplaner, statlige veiprosjekter og midlertidige forbud mot tiltak kan utløse opplysningsplikten.
- Generelle forbehold er ikke nødvendigvis tilstrekkelig. Opplysningene må være konkrete nok til at kjøper kan vurdere konsekvensene for den aktuelle eiendommen.
- Vurder hva kjøper har grunn til å regne med. En kjøper av en boligeiendom må kunne forvente å bli informert om offentlige planer som kan påvirke eiendommen negativt.
- Løft sentrale opplysninger frem i salgsoppgaven. Opplysninger om offentlige planer bør fremgå klart av selve salgsoppgaven, og ikke bare av vedlegg eller generelle forbehold.
