Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) er profesjonsforbundet for eiendomsmeglere og advokater som arbeider med eiendomsmegling. Forbundet ble stiftet 12. desember 1932, og våre medlemmer har i over 90 år bidratt til trygg bolighandel. NEF har i dag om lag 4000 medlemmer og tilknyttede.
NEF støtter tiltak som underbygger den norske boligmodellen hvor eierlinjen er sentral. Det er både tradisjon for, og bør være et mål for fremtiden, at flest mulig av de som ønsker det skal ha muligheten til å eie sin egen bolig. NEF vil presisere at det viktigste bidraget for å sikre eierlinjen og et stabilt boligmarked, er at det bygges nok boliger til å møte det demografiske boligbehovet. Boligkjøpsmodeller er et supplement til det ordinære boligmarkedet, men kan ikke erstatte den ordinære tilbudssiden.
Boligkjøpsmodeller er komplekse og krever god regulering for å sikre forbrukervernet. NEF har, i samarbeid med Norsk Eiendom og Norske Boligbyggelags Landsforbund, tatt ansvar og utarbeidet standard avtalemaler for de nye boligkjøpsmodellene, «leie til eie» og «deleie» som benyttes ved salg av disse modellene.
NEF er positiv til KDDs forslag til forskrift om boligkjøpsmodeller. NEF vil likevel knytte noen kommentarer til enkelte forslag.
- Definisjon av leie til eie og deleie
Selv om definisjonen i forslag til forskrift skal samsvare med definisjonene i hhv. burettslagslova §§ 4-3 a første og andre ledd og eierseksjonsloven §§ 23 a første og andre ledd, mener NEF at det er uheldig at definisjonene har språklige forskjeller. NEF anmoder derfor om at ordlyden i bestemmelsene i hhv. burettslagslova og eierseksjonslova endres dersom man mener at formuleringene i forskriftsforslagene er mer presise. NEF har for øvrig ingen innsigelser mot definisjonene i forslag til forskrift. - Opsjonens varighet og fristberegning
NEF støtter forslaget om at opsjonens varighet ved leie til eie ikke skal overstige fem år, regnet fra overtakelse av leieretten. Hva gjelder spørsmålet om det også bør settes krav til en minste varighet, hvilket
departementet har valgt å ikke foreslå, deler NEF i utgangspunktet departementets antakelse om at en kort opsjonsperiode vil gjøre modellene mindre attraktive. Etter NEFs oppfatning bør det likevel settes et vilkår om minimumstid på opsjonenes varighet. Begrunnelsen for dette er at det er en klar risiko for at tilbydernes faktiske adferd i fremtiden kan bli annerledes enn hva som har vært vanlig til nå. Hittil er det i hovedsak
større aktører, forutsetningsvis med robust økonomi, som har tilbudt boligkjøpsmodeller. Ved oppmykning i lovverket må det imidlertid ventes at det vil komme til nye og mindre solide aktører. Det kan tenkes at det å tilby de nye boligkjøpsmodellene i seg selv vil anses som omdømmestyrkende, og dersom det i
fremtiden skulle knyttes andre goder til ordningen via ulike deler av lovverket, f.eks. bestemmelser i plan- og bygningsloven eller til finansieringsløsninger, vurderer NEF det som uheldig at det ikke også skal settes minimumstid for opsjonens varighet. Et minimumskrav i loven til opsjonens varighet har også den fordel at det blir lettere for forbrukere å sammenligne ulike tilbud under boligkjøpsmodeller. NEF antar at 3 år er hensiktsmessig for at kjøperetten skal bli reell for flest mulig. Minstetiden må sees i sammenheng med husleielovens regel om minstetid på tidsbegrensede leiekontrakter, jf. husleieloven § 9-3. Dersom leie til eie-avtalen ikke knyttes til en tidsbegrenset leiekontrakt, kan konsekvensen bli at leieforholdet må
fortsette i lengre tid. - Eierandel deleie
Departementet ber særskilt om høringsinstansenes syn på om eierandelen for deleie bør settes til 30, 40 eller 50 prosent, jf. punkt 4.6.2 og 5.8.2 i høringsnotatet. NEF mener 30 prosent er den mest forsvarlige grensen. Etter NEFs oppfatning, og som beskrevet av departementet selv, vil en høy eierandel kunne
utsette borettslag og eierseksjonssameier, herunder de øvrige andelseierne og sameierne, for risiko med tanke på betalingsmislighold og konkurs. En lavere eierandel vil dempe denne risikoen, og NEF kan ikke se at alternativene er tilstrekkelig begrunnet i høringsnotatet til å oppveie den økte risikoen en høyere eierandel vil kunne medføre.
NEF kan for øvrig ikke se at en høy andel vil være nødvending for å få boligkjøpsmodellen inn i markedet da det allerede i dag er flere aktører som tilbyr deleie innenfor gjeldende regelverk og eierbegrensninger.
NEF mener ellers at en lik grense på 30 prosent for både leie til eie og deleie vil være enklere å forholde seg til samt gi et mer enhetlig regelverk. - Særregel for kommuner – brl. § 3-1
NEF støtter ikke forslaget om at begrensningen på samlet eierskap for juridiske personer ikke skal gjelde for kommuner. Dersom andelen boliger i et prosjekt som omsettes fritt og åpent blir redusert, er det risiko
for feil – herunder for høy – prising av boligene som er omfattet av en boligkjøpsmodell. Gruppen forbrukere som benytter seg av boligkjøpsmodeller, antas i gjennomsnitt å være mindre erfarne enn den gjennomsnittlige forbrukerkjøper. Et fritt og åpent marked for sammenlignbare boliger i borettslaget, anses derfor viktig for at en relativt sett svakere gruppe ikke skal risikere å ta en kjøpsbeslutning uten tilstrekkelig og relevant sammenligningsgrunnlag. En for høy andel juridiske eiere, vil også kunne påvirke annenhåndsomsetningen av boliger som eies av forbrukere. Sterke forbrukerhensyn – både til forbrukere som allerede har kjøpt sin andel, og forbrukeresom vurdere å kjøpe/ øke eierandelen sin – gjør seg gjeldende som argument mot at kommuner skal kunne eie en større andel enn andre juridiske eiere som tilbyr boligkjøpsmodeller. - Samlet tidsbegrensning for leie til eie-avtalene i eierseksjonsloven
I forskrift om bustadkjøpsmodellar i burettslag foreslår departementet at det settes en samlet tidsbegrensning for leie til eie-avtalene. Tilsvarende begrensning er ikke foreslått i forskrift om boligkjøpsmodeller i eierseksjonssameier. Dette begrunnes med at brukereierprinsippet ikke gjelder i eierseksjonssameier, og det er allerede mulig å leie ut eierseksjoner uten tidsbegrensning. NEF følger ikke departementets resonnement. Formålet med høringsforslaget er å tilpasse regelverket for å åpne for økt bruk av leie til eie og deleie, for igjen å nå ett av målene som er fremhevet i regjeringens boligmelding, nemlig at flere skal få mulighet til å eie egen bolig. Når formålet med forslagene ikke blir oppfylt (flere eier egen bolig), er det vanskelig å forstå at det ikke samtidig settes en tidsbegrensning for leie til eie i eierseksjonssameier. At eierseksjonsloven i dag ikke setter begrensninger for at den enkelte sameier kan leie ut egen seksjon er noe annet enn at en juridisk person, som dersom forslaget blir vedtatt kan eie
inntil 30 prosent av boligseksjonene, skal kunne leie ut for alltid. NEF foreslår derfor at det også i eierseksjonsloven settes en samlet tidsbegrensning for leie tileie-avtalene på lik linje med forslaget for borettslag. - Krav til deleieavtalen – § 2-3 bokstav d, krav til tinglysing
NEF støtter forslaget om at den juridiske personen skal sørge for å tinglyse den fysiske deleieren sin eksklusive bruksrett til hele andelen/boligseksjonen, retten til å kjøpe den resterende delen av andelen/boligseksjonen og avtalt beregning av kjøpesummen. NEF vil imidlertid påpeke at slik tinglysing ikke nødvendigvis vil sikre forbrukeren dersom andelen/boligseksjonen skulle bli begjært tvangssolgt av den juridiske personens kreditorer mens den juridiske personen fortsatt er deleier. Det vises i den forbindelse til tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21 annet ledd hvor det fremgår at «Andre heftelser enn
pengeheftelser som har prioritet ved siden av eller etter saksøkerens krav, overtas av kjøperen utenfor kjøpesummen hvis den ikke er satt til side. Heftelsen skal settes til side i den utstrekning det er nødvendig for å gi dekning til heftelser med bedre eller lik prioritet.
I høringsnotatet er det uttalt at «Siden det er den juridiske personen som skal sørge for tinglysing, er det også denne som skal betale kostnadene ved tinglysing.» NEF vil bemerke at det må forventes at kostnaden ved tinglysing vil bli veltet over på forbruker med mindre det klart reguleres at det kun er den juridiske personen som skal dekke denne kostnaden.
Med vennlig hilsen
Norges Eiendomsmeglerforbund
Carl O. Geving, adm. dir. og Cecilie Eide Knudsen, juridisk direktør
