Av: Ina Fredrikke Olsholt Behrens, advokatfullmektig hos advokatfirmaet BAHR – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2024
Solkraft spiller en sentral rolle i overgangen til bærekraftige energiløsninger. Regjeringen har satt et ambisiøst mål om 8 TWh solkraft innen 2030.[1] Videre har et revidert Bygningsenergidirektiv blitt vedtatt i EU, hvor det bl.a. fremgår at det skal etableres solceller på alle nye offentlige bygg og næringsbygg på over 250 kvadratmeter senest fra den 31. desember 2026 og alle eksisterende offentlige bygg på over 2000 kvadratmeter senest den 31. desember 2027 (såfremt det er teknisk egnet og økonomisk og funksjonelt gjennomførbart).[2] Selv om direktivet ikke er innlemmet i norsk rett, er det merket EØS-relevant av Europakommisjonen, og kan bli implementert i Norge. Det er imidlertid uklart hvordan direktivet eventuelt vil bli innlemmet i norsk rett, og hvilke konsekvenser dette vil ha for reglene om solcelleinstallasjoner på bygg i Norge.
Eiendomssektoren kan bidra til økt bruk av solkraft. Solceller kan installeres på bygninger (som på tak og fasade), slik at de kan produsere egen energi til byggets brukere. Dette er ikke bare positivt for det grønne skiftet, det kan også være økonomisk gunstig for både byggeiere og leietakere. Delingsreglene og standardavtalemalene for solceller på bygg har bidratt til å forenkle etablering av solcelleanlegg i leieforhold.
Her gir vi en oversikt over hvilke regler som gjelder og hvilke muligheter utleiere og leietakere har for å etablere solceller på næringsbygg.
Regler om deling av solenergi
Solcellestrøm leveres fysisk til et målepunkt (hovedmåler). Bygg som kun har en hovedmåler (f.eks. et næringsbygg med kun en leietaker), kan bruke den egenproduserte strømmen fra solcelleanlegget direkte til å dekke bygningens strømforbruk, og unngår da utgifter til nettleie og andre avgifter for den egenproduserte strømmen som brukes.
I flerbrukerbygg kan det være flere hovedmålere, fordi leietakerne har hvert sitt strømabonnement. Ett og samme solcelleanlegg kan ikke levere strøm bak flere hovedmålere og dette har vært en begrensning frem til nylig. Den 1. oktober 2023 trådte imidlertid de nye reglene om «delingsløsning» i kraft. De innebærer at et bygg med flere hovedmålere kan nyttiggjøre seg av solstrøm fra samme anlegg gjennom en ordning med «virtuell deling». Dette gjør det mer aktuelt med solcelleanlegg også i flerbrukerbygg.
Delingsløsningen legger til rette for at produsenter, prosumenter og plusskunder (innmatingskunder – dvs. en kunde som produserer egen elektrisitet, og som kan mate overskuddsstrømmen tilbake til strømnettet) kan dele egenprodusert strøm med øvrige kunder på samme eiendom (samme gårds- og bruksnummer). Delingen gjøres virtuelt gjennom et finansielt oppgjør. Produsenten informerer nettselskapet om hvilke nettkunder som skal motta produksjonen, og velger en nøkkel for hvordan produksjonen skal fordeles. Kundene får redusert sitt forbruk av ekstern strøm i samsvar med mengden avtalt virtuell kraft kunden skal motta. Kunden betaler ikke nettleie og avgifter for den delen av kraften som er dekket av den virtuelle solproduksjonen.
Det er imidlertid begrensninger i regelverket. Installert effekt av solcelleanlegget må være maks 1 MW og det kan kun deles innenfor samme eiendom, definert som samme gårds- og bruksnummer.
Reguleringsmyndigheten for Energi (RME) har tatt til orde for å oppjustere grensen til 5 MW samt å muliggjøre deling innenfor flere gårds- og bruksnumre (eiendommens nabo- eller gjenboereiendommer).[3] Dette vil f.eks. kunne ha stor betydning for næringsparker, der det vil kunne være stort behov for energi på eiendommer som strekker seg over flere gårds- og bruksnumre.
«Vinn-vinn-situasjon»
Det er flere fordeler ved solceller på bygg. Som nevnt ovenfor, betaler ikke en plusskunde nettleie og avgifter for forbruket som dekkes av egenprodusert strøm. Videre bidrar bruk av solenergi til å gi bygget og leietakerne en miljøvennlig profil, noe som kan være viktig for mulige investorer, forretningsforbindelser og samarbeidspartnere. For en byggeier vil bruk av solenergi kunne gjøre det enklere å oppnå finansiering gjennom «grønne lån» og det vil være et konkurransefortrinn å tilby et «grønt bygg». Å etablere solceller på næringsbygg kan altså skape en vinn-vinn-situasjon for byggeier og leietaker.
Avtalemaler som regulerer produksjon og deling av solkraft mellom utleier og leietaker
I februar 2024 ble det lansert nye maler for standarder for tilleggsavtale for solceller på bygg, utgitt av Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund. Intensjonen med standardavtalene har vært å balansere leietakers og utleiers rettigheter og plikter på en rettferdig måte, men det vil kunne være behov for å gjøre individuelle tilpasninger i avtalemalene. Det skilles mellom enbrukerbygg og flerbrukerbygg. Avtalemalene inneholder egne særbestemmelser ved bruk av delingsløsningen.
Avtalemalene har til felles at de oppstiller en plikt for leietaker til å kjøpe energi. Utleier har rett, ikke plikt, til å levere solenergi. Utleier kan derfor ikke holdes ansvarlig dersom solcelleanlegget ikke leverer en viss mengde strøm. Dette kan senke terskelen for utleiere til å investere i solcelleanlegg. Leietaker vil uansett motta strøm fra strømnettet.
Utgangspunktet i avtalemalen er at leietaker ikke skal måtte betale mer for strømmen enn strøm ville ha kostet ved kjøp på det vanlige nettet. Dette bidrar til å sikre en rettferdig løsning for leietaker, og kan skape et insentiv for leietaker til å inngå avtalen. Avtalemalene oppstiller også et alternativ til denne vederlagsmodellen: fastpris. Fastprisalternativet innebærer at leietaker betaler en fastpris for egenprodusert strøm. Mange utleiere foretrekker fastprisalternativet, da fastprisen kan legges til leien og dermed inngå i verdsettelse ved salg av bygget.
Overskuddsstrøm er strømmen fra solcelleanlegget som overstiger eiendommens løpende forbruk. Standardene legger opp til en ordning der betalingen for overskuddstrøm ikke overstiger den prisen man oppnår ved levering på det eksterne strømnettet.
Oppsummering
Solceller på bygg gir muligheter for bærekraftig energibruk i eiendomssektoren. Delingsløsningen og standardavtalemalene for solkraft mellom utleier og leietaker, forenkler avtaleprosessen ved etablering av solcelleanlegg i leieforhold. Selv om det er begrensninger i regelverket, er det flere indikasjoner på at reglene vil bli mer åpne for økt bruk av solkraft. Uansett bidrar solceller på bygg til bærekraft og vil sannsynligvis være av stor interesse for både byggeiere og leietakere i årene som kommer.
I en tid hvor miljø og bærekraft er i fokus, er det viktig at næringsmegleren har kunnskap om energiproduksjon, og forståelse av hvordan det grønne skiftet påvirker byutviklingen. Dette innebærer å identifisere muligheter og begrensninger som oppstår for kunden, for eksempel gjennom prosjekter som solcelleinstallasjoner, som kan gi både økonomiske og miljømessige fordeler. Ved å ha god innsikt i de regulatoriske, kommersielle og tekniske aspektene ved solcelleinstallasjoner, kan næringsmegleren tilføre kunden merverdi og oppnå et betydelig konkurransefortrinn.
[1] Prop. 104 S (2023-2024) Proposisjon til Stortinget (forslag til stortingsvedtak). Tilleggsbevilgninger og omprioriteringer i statsbudsjettet 2024, s. 149.
[2] Europa-Parlamentets og Rådets direktiv (EU) Nr. 2024/1275 af. 24. april 2024 om bygningers energimæssige ydeevne (omarbejdning) (EØS-relevant tekst).
[3] RME, Rapport nr. 1/2024, Deling av overskuddsproduksjon – Utredning for Energidepartementet.
