Gamle grunnbøker kan inneholde mye rart. Gjennom avklaring og sletting av tinglyste dokumenter kan potensielle problemer ryddes av veien. Det skaper ofte merverdi i salgsprosesser.
Av: Kristian Korsrud advokat/partner og John Terje Larsen advokat, Advokatfirmaet Grette. (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6. 2020)
Tinglyste dokumenter kan for eksempel begrense eierens rådighet i form av byggebegrensninger, gi forkjøpsretter eller ved at andre eiendommer har rettigheter over eiendommen osv. I mange tilfeller er også innholdet og omfanget av tinglyste dokumenter uklart. Dette medfører ofte forsinkelser, økte kostnader eller til sist redusert salgspris i en transaksjon.
Som illustrerende eksempel kan neves en sak der det i forbindelse med en salgsprosess ble det avklart at et britisk selskap hadde rettigheter til ressursutvinning på eiendommen, under eneboligen. Retten var etablert i 1902, og inneholdt flytteplikt for grunneier. Forholdet fremkom sent i salgsprosessen og førte naturlig nok til diskusjoner. Det viste seg vanskelig å avklare rekkevidden av rettigheten, da det britiske selskapet ikke lengre eksisterte i sin opprinnelige form, men hadde vært igjennom utallige salg og restruktureringsprosesser. Situasjonen kunne blitt veis ende på transaksjonen, men det viste seg at heftelsen hadde mistet sin aktualitet, og at den derfor lot seg slette.
Tinglyste heftelser må som oftest begjæres slettet for at Statens kartverk skal ta dokumentene ut av grunnboken. Selv om en heftelse bortfaller eller blir ugyldig av andre årsaker, så blir rettigheten normalt værende i grunnboken om den ikke begjæres slettet. For at grunnboken skal gi et korrekt øyeblikksbilde av eiendommens reelle rettighets- og heftelsesforhold må man derfor holde den oppdatert.
Ved en salgssituasjon er vår anbefaling til selgere å gjennomgå grunnboken i forkant av salg, og rydde unna unødvendige dokumenter.
Kjøpere bør kreve at selger rydder opp før en transaksjon gjennomføres. Det blir oftest mer utfordrende å rydde opp i grunnboken etter at eiendommen har skiftet eier.
Hvor skal man begynne?
Begynn med å innhente grunnboksutskrifter og tinglyste dokumenter, både pengeheftelser og andre servitutter. Gjennomgå deretter dette systematisk for å avklare dokumentenes betydning.
Heftelser som ikke lengre er aktive kan som regel slettes. For eksempel hvis:
Husk at det normalt vil være klausuler og betingelser som ikke fremgår direkte av ingressen i grunnboken. Det er derfor nødvendig å gjennomgå de underliggende dokumentene, som skjøter, salgskontrakter mv. for å få oversikt over eiendommens heftelses- og rettighetsbilde. Også den gamle grunnboken (fra før digitaliseringen) kan i noen tilfeller inneholde avvikende reguleringer som ikke fremgår av den elektroniske grunnboken. I tillegg kan utskilte eiendommer fortsatt være underlagt begrensninger som kun følger av dokumenter tinglyst på hovedbølet før fradeling ble gjennomført. Hvor grundig det er nødvendig å grave kommer an på forholdene i den enkelte sak.
Hvem kan slette?
Hovedregelen er at den som er rettighetshaver enten må begjære eller samtykke til sletting av heftelsen. Som regel er det ikke nok at hjemmelshaver alene begjærer sletting, med mindre det kan dokumenteres at rettigheten er falt bort.
I tillegg kan kartverket etter egen vurdering slette et dokument i nærmere regulerte tilfeller, og man kan ved behov gjerne bistå kartverket med å fremskaffe nødvendig grunnlag for slike vurderinger. Et dokument kan også slettes etter en offentlig kunngjøringsprosess.
Hvordan slette?
Sletting kan gjennomføres på flere måter. Som eksempler nevnes:
Kontraktsregulering
Vi anbefaler å holde grunnboken oppdatert, slik at den kun viser gyldige tinglyste dokumenter. Uansett bør grunnboken ryddes før en salgsprosess innledes. Prosessen er oftest enkel og relativt rask, selv om det av og til oppstår uventede hindringer underveis.
Innledes en salgsprosess før grunnboken er ferdig «ryddet» kommer partene erfaringsmessig raskt i en situasjon hvor de har motstridende interesser. Selger vil vegre seg for å gi garantier for at heftelsene lar seg fjerne, mens kjøper sjelden vil ta på seg risiko for usikkerheter uten garanti eller eventuelt prisavslag. Et alternativ kan være å avtaleregulere en «innsatsforpliktelse» for selger, slik at selger plikter å sørge for klargjøring og sletting av heftelser som ikke skal følge med. Lar sletting seg ikke gjøre, bør man regulere hvilke konsekvenser dette skal få.
