Boligen har stor betydning i de fleste husholdningenes privatøkonomi, og boligmarkedet er viktig for norsk økonomi. Boligmarkedet ser ut til å komme styrket ut av koronakrisen. Det er et gledelig paradoks i norsk økonomi.
Av: Carl O. Geving – adm. dir. i Norges Eiendomsmeglerforbund – Innlegget ble først publisert i E24.no.
Mange økonomer har tatt for gitt at fall i økonomien og vekst i arbeidsledigheten vil utløse et større fall i boligprisene. Virkeligheten er en annen. De som venter på det store boligkrakket, må vente lenge. Og godt er det. Et markant fall i boligprisene ville forsterket fallet i norsk økonomi.
Nordmenn sparer i bolig i form av avdrag på boliglån, verdistigning og realinvesteringer. Dersom boligverdiene faller sterkt, reduseres husholdningenes egenkapital raskt. Det svekker husholdningens konsum av varer og tjenester. En slik utvikling ville rammet næringslivet ekstra hardt under koronakrisen, og det ville svekket bankenes kapasitet til å finansiere ny aktivitet.
Boligmarkedet var godt balansert før Norge ble nedstengt. Boligprisutviklingen har vært svak til moderat siden april 2017. Nå får boligmarkedet et løft av tidenes laveste renter. Etter koronautbruddet har Norge hatt to måneder med svak prisutvikling, etterfulgt av måneder med unormalt sterk prisutvikling.
Trenden med høye omsetningsvolumer og stigende priser, spesielt i Oslo, tilsier at vi står foran en periode med relativt sterk prisvekst. Parallelt med veksten i boligverdier har husholdningenes konsum økt kraftig de siste månedene. Det bidrar til å løfte norsk økonomi ut av krisen. Samtidig må vi forvente at økt boligomsetning og sterkere prisvekst etterfølges av sterkere gjeldsvekst. Boliglånsforskriften er siste skanse mot en ukontrollert gjelds- og prisvekst. Den skal evalueres til høsten.
Det har ikke manglet på dommedagsprofetier under koronakrisen. I mars sto økonomene i kø for å presentere worst case scenarioer for norsk økonomi. I april spådde NHO et boligprisfall på 8,4 prosent i 2020, etterfulgt av et fall på 4,4 prosent i 2021. Sjeføkonomen i Sparebank1 Markets Harald Magnus Andreassen dro skikkelig til og anslo et koronarelatert boligprisfall på 25 prosent.
Det internasjonale pengefondet (IMF) toppet de dystre prognosene i april da de konkluderte med at verdensøkonomien er på vei inn i en resesjon som bare kan sammenlignes med depresjonen på 1930-tallet. IMFs økonomer skrev «Vi har tidligere vist til muligheten for et pandemiscenario i økonomiske diskusjoner, men ingen av oss har hatt en meningsfull forståelse av hvordan det ville se ut og hva det ville bety for økonomien».
Prognosene sa at Norge vil havne i en dyp resesjon med 6,3 prosent nedgang i den økonomiske aktiviteten i 2020 og en arbeidsledighet på 13 prosent, høyere enn de andre nordiske landene og høyere enn Tyskland, Italia og Irland.
Hvorfor fungerer boligmarkedet så godt til tross for ledende økonomers svartsyn?
Det kan forklares med tre hovedfaktorer. Et flertall av husholdningene har fått en kraftig forbedring av kjøpekraften som følge av lavere rentekostnader. Bankene er vesentlig mer solide enn ved tidligere kriser, og de har opprettholdt normal utlånspraksis gjennom krisen. Forventningsmålinger viser en markant stigning i husholdningens tillit til egen økonomi og boligmarkedet.
Etter nedstengningen av Norge 12. mars ble styringsrenten i perioden 13. mars til 7. mai satt ned fra 1,5 til 0 prosent. En voldsom rentelettelse på kort tid som frigjør mye penger i husholdningene. Jeg tror vi vil se effekter av dette i norsk økonomi i lang tid framover, og effektene vil bli særlig merkbare i boligmarkedet. Det vil generere økt etterspørsel etter lån, høyere boligpriser og etterhvert høyere boliginvesteringer.
Økte boligverdier frigjør egenkapital i husholdningene som gir mulighet for opplåning av boliglån. Det vil generere høyere forbruk i tiden som kommer og bidra til å sette fart i gjeninnhentingen av norsk økonomi.
Og gjeninnhentingen i norsk økonomi går raskere enn noen kunne forvente, godt hjulpet av en svært ekspansiv finans- og pengepolitikk. Med god kontroll på helseutfordringene, har store deler av nærings- og samfunnsliv gjenåpnet og livet går videre. Selv om korona-situasjonen er uavklart, er de økonomiske utsiktene langt lysere enn på det mørkeste i vår. Arbeidsledigheten er fortsatt høy etter norske forhold, men har falt sterkt siden toppen i april. Statistisk sentralbyrås arbeidskraftundersøkelse (AKU) viser en gjennomsnittlig arbeidsledighet på 4,6 prosent i perioden april til juni 2020. Tallene underestimerer ledigheten noe da permitterte telles med som ledige først når de har vært permittert i mer enn 3 måneder.
Arbeidsledigheten forventes å falle utover høsten, og det ligger an til et årsgjennomsnitt for 2020 rundt samme nivå som under den forrige ledighetstoppen i 2016 da arbeidskraftundersøkelsen viste et årsgjennomsnitt på 4,7 prosent. Til sammenligning er den registrerte arbeidsledigheten i juni 2020 på 9,8 prosent i Sverige, 6,4 prosent i Tyskland, 8,8 prosent i Italia og 5,3 prosent i Irland.
I årene etter finanskrisen ble bankene underlagt strenge makroreguleringer. Strenge kapital- og likviditetskrav og nye krav til utlånspraksis har sikret at norske banker er svært solide og bedre rustet til å tåle tap enn under tidligere kriser. Under koronakrisen har Finansdepartementet lempet på bufferkapitalkravene for bankene og økt fleksibilitetskvoten i boliglånsforskriften midlertidig.
Norges Bank har gjennomført en rekke tiltak for å bedre likviditeten i bankene, for å sikre at lavere styringsrente får gjennomslag til pengemarkedsrenten som er den viktige referanserenten for bankenes prising av lån til kundene. Det har sikret at bankene har god kapasitet til å gi avdragsfrihet for å hjelpe folk over kneika i en vanskelig fase, og til å gi nye lån til husholdninger innenfor forsvarlige rammer. Tilgangen på kreditt er god.
Samlet har de politiske grepene før og under korona-krisen, bidratt til at bankene har kunnet opprettholde normal utlånpraksis som er en nødvendig forutsetning for et velfungerende boligmarked. Kontrasten er stor til bankkrisen i 1988-1993 da nesten samtlige norske banker tapte egenkapitalen sin, og til finanskrisen i 2008-2009 da kredittmarkedet stoppet opp og staten måtte redde bankene med det såkalte «gullkortet».
Går vi tilbake til 2016 finner vi visse likhetstrekk med dagens situasjon. Etter oljesmellen sommeren 2014 ble styringsrenten i perioden 23. oktober 2014 til 17. mars 2016 satt ned fra 1,5 til 0,5 prosent. Det var lavkonjunktur i norsk økonomi. Arbeidsledigheten steg til 4,7 prosent og nordmenns reallønn falt med 1 prosent dette året. I desember 2015 forventet ledende økonomer en svak til moderat boligprisvekst i 2016.
Ved utløpet av 2016 var de nasjonale boligprisene 12,8 prosent høyere og osloprisene 23,3 prosent høyere. Veksten stoppet ikke før i april 2017, da effektene av en strengere boliglånsforskrift gjorde seg gjeldende. Til forskjell fra 2020 var 2016 preget av underskudd på nye boliger i kjølvannet av en periode med høy befolkningsvekst og lav boligproduksjon. Dette slo særlig inn i oslomarkedet hvor det utviklet seg til euforiske tilstander høsten 2016.
Hva kan vi lære av dette?
Historien forteller oss at renten kan trumfe det meste, selv relativt høy arbeidsledighet. Det forutsetter imidlertid at bankene ikke svikter i dårlige tider, men fortsetter å låne ut penger til personer og bedrifter.
Vi kan konstatere at boligmarkedet er motsyklisk i 2020, slik det var i 2016. Etter 3 år med sunn prisutvikling i boligmarkedet må vi ta høyde for en noe sterkere gjelds- og prisvekst enn ønskelig. Det er prisen å betale for å løfte norsk økonomi ut av krisen.
Denne gangen har vi en boliglånsforskrift som begrenser gjeldsopptak i større grad enn i 2016. Den midlertidige fleksibilitetskvoten på 20 prosent bør ikke videreføres etter tredje kvartal, bankenes utlånspraksis bør tilbakestilles til de ordinære kvotene på 10 prosent nasjonalt og 8 prosent i Oslo. Fra årsskiftet bør boliglånsforskriften videreføres, inkludert særkrav for Oslomarkedet. Man bør også vurdere en løsning hvor betalingsevne tillegges større vekt enn egenkapital for at unge uten tilstrekkelig egenkapital, men med god betalingsevne, skal få mulighet til å kjøpe egen bolig innenfor trygge økonomiske rammer.
Samfunnsøkonomisk analyse, Ambita og Norges Eiendomsmeglerforbund har dokumentert at andelen førstegangskjøpere av befolkningen har økt i perioden 2018-2020. Terskelen for førstegangskjøperne ble senket av høy boligproduksjon og lav prisvekst i perioden. Boligprisveksten kan altså begrenses og flere kan få mulighet til å eie sin egen bolig ved at det bygges nok boliger av en standard, størrelse og pris som møter etterspørselen i pressområdene. Framover er utfordringene aller størst i Oslo hvor det igjen er i ferd med å oppstå et gap mellom boligbygging og boligbehov. Det krever en framsynt og effektiv reguleringspolitikk for å motvirke nye ubalanser.
Boligmarkedet er et av de viktigste fundamentene i norsk økonomi, og det har framstått svært robust under koronakrisen. Det hjelper norsk økonomi ut av krisen.
