Skatterabatt ved kjøp og salg av eiendomsselskaper

Skatterabatten som avtales i norske eiendomstransaksjoner blir stadig lavere. Årsaken til dette skyldes til dels lavere skattesats i Norge, men kan også være påvirket av et marked med mange budgivere og stort press på de mest attraktive eiendommene. Beregning av skatterabatt kan være komplisert, og vil avhenge av mange faktorer. I denne artikkelen vil vi derfor redegjøre noe nærmere for beregning av skatterabatten og dens betydning i eiendomstransaksjonene.

Av: Advokat og partner dr. juris Line Ravlo-Losvik, advokat og partner Thomas Rindahl Håkonsen, og advokat og partner Andreas Mello-Kildal. Alle forfatterne arbeider i det internasjonale advokatfirmaet DLA Piper, artikkelen er også publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2020.

Skatterabattens betydning for kjøpesummen

Skatterabatt er en avtalt rabatt som gis som et fradrag ved beregning av kjøpesummen for aksjer eller andeler i et eiendomsselskap. Den gjelder bare dersom den følger av bud/budaksept og følger ikke av bakgrunnsretten. Den alminnelige fremgangsmåten for beregning av kjøpesum for aksjene i et eiendomsselskap kan skisseres slik:

Det kan tenkes mange andre fradrag og tillegg ved beregning av kjøpesummen for aksjene, men temaet for denne artikkelen er kun selve skatterabatten.

Hvorfor skatterabatt?

Selv om det er kjent for de fleste eiendomsaktørene, er det grunn til å fremheve årsaken til at det gis skatterabatt ettersom dette er noe særegent for eiendomstransaksjonene. Den historiske begrunnelsen ligger i at eiendomstransaksjoner normalt fant sted i form av overdragelse av eiendommer direkte, og ikke eiendomsselskaper. Etter at det i Norge ble skattemessig gunstigere for selger å overdra aksjer og andeler i selskaper i stedet for å overdra eiendom som sådan, gikk transaksjonsmarkedet over til salg av selskaper som hovedregel. Vår erfaring er at over 90 % av eiendomstransaksjonene gjennomføres som salg av selskaper i dag.

Eiendomsverdien som sådan fastsettes normalt likt ved overdragelse av eiendommer direkte og selskaper. Ved salg av selskaper overtar kjøperen imidlertid indirekte de skattemessige nedskrevne saldoverdiene som er i målselskapet. Disse er som regel lavere enn eiendomsverdien (etter fradrag for omforent tomteverdi – som vi kommer tilbake til) ettersom målselskapet har gjennomført avskrivninger etter at eiendomsmassen var oppført eller ervervet, mens eiendomsverdien normalt har steget i samme periode. Dette i motsetning til kjøp av eiendommer direkte, hvor kjøperen får dagens eiendomsverdi som skattemessig inngangsverdi, fordelt på tomt (ikke avskrivbart), bygg og tekniske installasjoner. Dette innebærer derfor normalt at effekten for kjøper (sett under ett med målselskapet) er mindre fremtidige skattemessige avskrivninger ved kjøp av eiendomsselskap enn ved kjøp av eiendom direkte. Mindre avskrivninger resulterer i høyere skattbart resultat i målselskapet, og følgelig et «tap» for kjøperen. Nåverdien av dette kompenseres som utgangspunkt som en skatterabatt.

I noen tilfeller skal det skje et fremtidig salg av eiendommen direkte ut av målselskapet, typisk ved boligprosjekter. Det vil da komme en gevinstbeskatning i stedet for tapte fremtidige avskrivninger. Som vi kommer tilbake til nedenfor, vil dette som regel resultere i større skatterabatt og et noe annet beregningsgrunnlag.

Skatterabatten – normalsituasjonen – litt historikk

Skatterabattens matematiske beregning er basert på nåverdien av den fremtidige økte skattebelastningen som er forbundet med de lavere skattemessige saldoverdiene. Skatterabattens størrelse er basert på en beregning av hvor stort det årlige tapet er, når det kommer, og hvilken diskonteringsrente som benyttes.

En helt matematisk «korrekt» beregning forutsetter at partene tar stilling til hvor stort kjøpers tap er innenfor de ulike avskrivningsgruppene (bygg og faste tekniske installasjoner), da avskrivningssatsen er ulik for disse saldogruppene. Dette forutsetter også at man konkret vurderer hvor stor andel av kjøpesummen som ville vært allokert til disse saldogruppene ved et direktekjøp, og slike vurderinger kan være vanskelige i praksis. Normalt beregnes og vurderes derfor skatterabatten basert på en «snittbetraktning» hvor partene ser det totale skattemessige avskrivningsgrunnlag samlet. 

Historisk var prosentsatsen for skatterabatten omkring 7 % for kontorbygg frem til 2009. Deretter ble det fra og med inntektsåret 2009 innført avskrivninger for tekniske installasjoner med 10 % avskrivningssats. Innføring av reglene hadde med seg tilhørende overgangsregler hvor 40 % av skattesaldoen for bygget kunne overføres til saldo for tekniske installasjoner, med noen unntak. Dette økte nåverdien av det skattemessige avskrivningsgrunnlaget, og den «matematiske» skatterabatten økte i utgangspunktet til 11,2 %.  Det var mye usikkerhet i markedet tilknyttet de nye reglene da de kom, og i 2009-2010 så man ofte sprik fra 7 til 11,2 % skatterabatt på normale kontorbygg. Deretter normaliserte nivået seg gjerne på ca 9-11 %.

I 2019 er vår erfaring at 8-10 % har blitt det normale intervallet for kontorbygg, og i mange transaksjoner avtaler partene 9 % skatterabatt.

Unntak fra utgangspunktet må gjøres både for bygg med avskrivningssats på 4 % (mot 2 % for ordinære forretningsbygg), og for prosjekter hvor realisasjon av eiendommen er sannsynlig. Se nedenfor for disse særtilfellene.

Beregning av skatterabatten og betydningen av tomteverdien

Den normale måten å beregne skatterabatten på er som følger:

Skatterabatten utgjør deretter den aktuelle prosentsatsen av beregningsgrunnlaget.

Som regnestykket nedenfor viser, er tomteverdien av stor betydning for skatterabattens tallmessige størrelse. Vår erfaring er at denne ofte settes på basis av en konkret vurdering, hvor beliggenhet er det viktigste vurderingskriteriet, men det sees også i mange tilfeller hen til tomtens betydning for eiendommens totale verdi. Spennet for tomteverdien varierer fra 15-20 % til opp mot 50 % for de fleste «vanlige» eiendomstransaksjoner.

For å illustrere hvor stor betydning tomteverdien og skatterabattens størrelse kan ha for kjøpesummen, inntas noen eksempler nedenfor basert på følgende forutsetninger:

Skatterabatten, som gir et fradrag i kjøpesummen, blir da følgende, avhengig av %-sats og tomteverdi:

Som det fremkommer av regneeksemplene varierer skatterabatten relativt betydelig avhengig av hvor stor den omforente tomteverdien er, og en endring med 1 % i skatterabatt kan som eksemplet også viser utgjøre betydelige beløp.

Vi erfarer at det noen ganger ikke angis hva markedsverdi på tomten skal være ved beregning av skatterabatten, men at partene avtaler at skattemessig inngangsverdi på tomt i målselskapet skal legges til grunn ved beregningen. Dersom dette legges til grunn i ovennevnte eksempel, vil skatterabatten bli: 

Som tallene viser gir en slik metodikk vesentlige utslag i skatterabatten, og partene bør derfor være oppmerksom på effekten tomteverdien gir for skatterabatten.

Noen presiseringer

Noen målselskaper har skattemessige saldoverdier knyttet til inventar, og noen har også kunst i balansen. I slike tilfeller bør partene regulere særskilt hvordan dette påvirker beregningen av skatterabatten.

Unntakene

Det er enkelte transaksjoner hvor helt andre rabattsatser enn 8-10 % er det normale utgangspunktet. For det første gjelder dette boligutviklingsprosjekter og andre prosjekter hvor salg av eiendom direkte fra målselskapet i neste transaksjonsledd er en del av forutsetningene. I disse prosjektene varierer selvsagt skatterabatten mye, og påvirkes særlig av hvor lang tid som forventes frem til realisasjon, og om realisasjon av eiendommen vil resultere i gevinstbeskatning direkte eller om gevinsten kan tas over gevinst- og tapskonto. Ved beregning av skatterabatt i slike tilfeller, vil også skattemessig inngangsverdi av tomt i målselskapet være av betydning (i motsetning til de «vanlige» tilfellene) da denne blir en del av beregningsgrunnlaget ved beregning av skattepliktig gevinst i målselskapet. I slike prosjekter er 15-18 % ofte å se, men vi erfarer også lavere satser i enkelte tilfeller, særlig hvis skattefri omdanning til borettslag kan være aktuelt, og vi har også sett flere eksempler på rabatt helt opp til 22 % ved nært forestående realisasjon.

Skatterabatten endres også dersom det aktuelle bygget er et bygg som avskrives med 4 % avskrivningssats (typisk bygg innenfor produksjons- og anleggsvirksomhet) i stedet for etter 2 % (typisk vanlige forretningsbygg). Ettersom disse transaksjonene er nokså sjeldne er grunnlaget for å vurdere disse svakere, men skatterabatten bør normalt være noe høyere enn 8-10 % intervallet.

En siste særlig situasjon, er forretningsbygg som er ervervet av målselskapet før 1. januar 1984. For slike bygg kan det gjelde særregler som innebærer at hele eller deler av skattemessig saldo per i dag ikke vil kunne fradragsføres. Bakgrunnen for dette er at man i 1984 tillot oppskriving av skattemessig inngangsverdi til historisk kostpris for forretningsbygg, uten reduksjon for avskrivninger foretatt før dette tidspunktet. Samlede avskrivninger før og etter 1984 skal likevel ikke kunne utgjøre mer enn historisk kostpris. Følgelig kan målselskapet i slike tilfeller ha en skattemessig saldoverdi som ikke vil kunne avskrives skattemessig. I disse situasjonene bør partene avtale hvilket grunnlag som skal benyttes ved beregning av skatterabatten.