Av: advokatfullmektig Eivind Virik, SANDS Advokatfirma DA – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2019
Manglende adkomst kan synes som en utfordring både ved nybygg og for eksisterende eiendommer uten adkomst. SANDS har erfart at løsningene ofte er enklere og rimeligere enn man i utgangspunktet skulle tro.
Innledning
Dersom en eiendom skal opprettes, endres eller bebygges må den være sikret lovlig adkomst til vei som er åpen for allmennheten, jf. plan- og bygningsloven § 27-4. Siden endringer omfattes er problemstillingen også aktuell for eldre bygninger uten adkomst, som for eksempel gamle hytter.
Adkomst kan være avtalt eller hevdet. Vilkårene for hevd er at arealet er brukt «som sin eigen» av den som hevder bruksretten og dennes rettsforgjengere, i minst 20 år, i den tro at man faktisk eier eller har bruksrett til arealet, jf. hevdsloven § 2 flg.
For de tilfeller det ikke er avtalt eller hevdet veirett, eller en veirett på slikt grunnlag er uklar eller bestridt, kan løsningen finnes i veiloven § 53. Etter denne bestemmelse kan jordskifteretten ved skjønn ikke bare avgjøre om en veirett eksisterer fra før og fastsette dens innhold. Jordskifteretten kan også ekspropriere grunn for å skaffe nabo veirett, eller gi nykommer anledning til å kjøpe seg inn på eksisterende privat vei.
Ekspropriasjon
Veiloven § 53 gir privatpersoner hjemmel til å ekspropriere veirett; både avgi grunn for nyanlegg av vei og rett til bruk av eksisterende vei – innpåkjøp, ved at det anlegges sak for jordskifteretten.
Eiendomsinngrepet kan gjelde alle typer veianlegg, herunder bilvei, gangsti, trapp, bro, is-vei over vann osv. Formentlig vil også parkeringsanlegg tilknyttet privat vei kunne anses som en del av veien, følgelig kan det også eksproprieres til å bygge parkeringsplasser eller garasje.
Vilkåret for ekspropriasjonen og innpåkjøp er at «det må reknast for klårt at inngrepet vil vere meir til gagn enn skade». De samlede fordelene ved inngrepet må være større enn ulempene, og det må foretas en avveining av interessene til henholdsvis grunneieren på den ene siden og den som ønsker adkomst på den andre.
I veiloven § 53 tredje ledd fremgår det at jordskifteretten også tar avgjørelse «om kva inngrepet skal gå ut på, kor langt det skal gå, og kva for vilkår som i tilfelle skal settast for inngrepet». Jordskifteretten fatter ikke bare beslutning om at det skal skje et eiendomsinngrep, men også vilkår og et eventuelt nærmere innhold i veiretten.
Eksempelvis kan vedtaket inneholde tiltak for å begrense eventuelle tap for grunneier, eller for å løse praktiske utfordringer knyttet til adkomsten. Innholdet i veiretten kan gjelde noe så enkelt som fordelingen av vedlikeholdsutgifter, men kan også innebære føringer for drift og vedlikehold av veien. Vilkår jordskifteretten fastsetter må stå i rimelig sammenheng med vedtaket. Ofte blir adgangen til å knytte vilkår til vedtaket brukt for å etablere bruksordninger for veien, såkalte veilag etter veiloven § 55, hvor jordskifteretten fastsetter detaljerte vedtekter med materielle og organisatoriske bestemmelser.
Kostnadene ved privat ekspropriasjon av grunn og innpåkjøp
Siden ekspropriasjon innebærer at eksproprianten (den som eksproprierer) overtar en annens eiendomsrett, vil ikke overtakelsen være vederlagsfri. Grunneier skal kompenseres for de tapene han har i forbindelse med tvangsavståelsen.
Ved ekspropriasjon av grunn som skal anvendes til vei skal erstatningen svare til verdien av det eksproprierte arealet, fastsatt til den høyeste summen av salgs-, bruks- eller gjenanskaffelsesverdien. Likevel vil kostnadene som regel være forholdsvis lave. Kostanden fastsettes i hovedsak ved bruk av det såkalte «differanseprinsippet» der verdien fastsettes etter forholdet mellom eiendommens verdi med og uten det eksproprierte arealer.
Eksempelvis kan nevnes overskjønnet LG-2015-23037 hvor 55 meter ble ekspropriert til vei. Erstatningssummen ble satt til kr. 15.000 for hver av tre grunneiere. Summen inkluderte både verdien for opparbeidelsen av veien og for avståelsen av veiretten.
Dersom eiendomsinngrepet ikke medfører et verdiminus for grunneieren kan erstatningssummen bli kr. 0. Dette var tilfellet i skjønnet JLST-2016-117839, hvor 25 kvadratmeter ble ekspropriert til adkomst.
Også innpåkjøp på eksisterende vei skal kompenseres. Kompensasjonen skal i utgangspunktet bygge på andel av anleggskostnader dersom veien ble anlagt i dag hensyntatt verdireduksjon for slit og eldre. En rask gjennomgang av en del jordskifteavgjørelser viste et erstatningsnivå i spennet kr. 10.000 opp til ca. kr. 70.000.
Med innpåkjøp og deltagelsen i et veilag følger det som regel en plikt til å bekoste en andel av veilagets utgifter. Kostnadene fordeles mellom de som har rett til å bruke veien i forhold til omfanget av den enkeltes bruk. Fordelingen gjør at kostnadene ofte er lave. Hvor det gis innpåkjøp til en vei som allerede har 9 brukere, vil innpåkjøperen kun bli ansvarlig for 1/10 av veiens drift.
Saksomkostningene skal erstattes, og de oppebæres i utgangspunktet av den som får adkomstretten. Saksomkostningene kan for eksempel være utgifter til juridisk bistand, gebyrer for behandling i jordskifteretten, kompensasjon til sakkyndige mv.
Ekspropriasjon av veirett er ofte en praktisk og rimelig løsning når man trenger adkomst til en eiendom. Etter dette er det all grunn til å gå videre med byggeplaner selv om eiendommen ikke har adkomst, eller det har blitt tungt å gå helt frem til hytta når det er en vei i nærheten. Hvor begge parter, eller deres rådgivere, er vel kjent med veilovens bestemmelser vil en veirett lett la seg etablere eller klarlegge til overraskende lave kostnader, og kanskje ingen prosess for jordskifteretten overhodet.
